第二套住房征重税起争议

　　本刊记者/常晟

　　在许多人购买第一套住房尚“望眼欲穿”的情况下，购买第二套住房，无异于更多地占有了社会资源，为此缴纳相应税赋天经地义，但相反的意见是这抑制了正当购房需求，损害了老百姓追求更好生活的权利

　　“富人”们恐怕要从口袋里

　　掏出更多的钱来。年关之际，各类和房地产业有关的税种开征消息不绝于耳。140平米以上的住宅将预征土地增值税；地下建筑将收取房产税；二手房交易个税将从广州打头炮，推向全国；耕地占用税暂行条例将进行修改，提高征税标准；150平米以上的豪宅，可能开征消费税；第二套住房也可能被课以重税……

　　政出多门 前景未卜

　　国土资源部土地利用司副司长束克欣在土地一级开发热点与实务研讨会上指出，已在研究当中的不动产税改革将有望把家庭基本住宅用地税率降低为零，而对于别墅、低密度住宅，税率肯定要提高，基本住宅之外多出来的那一部分住宅，即拥有多套住房的，税率也要提高。这意味着，购买第二套住房就将有可能被征高额不动产税。

　　几乎同时，国家税务总局副局长王力表示，对于投资性和投机性的住房要加以限制，而对于居民个人自用房的交易按规定给予税收优惠政策。

　　两个部委的表态恰为呼应

　　有趣的是，作为房地产宏观调控主角的建设部还没有发话，这总难免让人放心不下，因为此前的例证是：2005年7月，就在国税总局新闻发言人刚刚表示要加大对

二手房交易个人所得税的征管力度后，建设部副部长刘志峰就对媒体声称，对二手房交易中征收个人所得税，只是个别地方的试点，国家还没有考虑这个事。

　　此次担心与疑虑显然与之俱来

　　尽管无论是来自中央还是地方的声音，都透露出不动产税征收势在必行的信息，然而时至今日，依然没有一个清晰的概念，就连二手房交易个税的征收，也没有明确的推广时间表。

　　正方：抑制投机，体现社会公平

　　支持者普遍认为，对购买第二套住房者征收高额不动产税，即使没有国际惯例，就中国房产市场实情而言，也属确有必要，这是因为，投机炒作行为的广泛存在，始终是这个市场问题的核心或关键。而一个浅显的道理在于：在当前千千万万的公众购买第一套住房尚望眼欲穿的情况下，有钱投资于第二套住房者，无异于更多地占有了社会资源，为此缴纳相应税赋就应属天经地义。

　　中央财经大学刘桓教授解释说：“不动产税只针对新房而言，老房在交易时已经一次性缴纳了各种税费，将不再重复征税。”

　　从理论上说，征收不动产税的最直接结果便是降低开发成本，导致

房价下降。在中国现行的土地审批制度下，房价中实际已经包含了几乎全部的税费。换句话说，政府的土地批租收入中已经包含了公民“一次性”缴纳的包括“不动产税”在内的所有税费。和批租制的一次性定价不同，不动产税代表了“细水长流”的土地管理体制和相应的税费制度。即：将开发商建房时缴纳的一部分税，改由购房者在购买房屋以后按年缴纳。

　　“自住物业与经营性物业在不动产税的征收上确实应该区别对待，因为两者性质不同。前者是纯支出，而后者则是通过房屋出租收取利润的投资行为。”中国社科院金融研究所房地产金融研究中心尹中立博士认为，“普通物业与

豪宅也应区别对待，对几十平方米的普通住宅和几百平方米的高级别墅征收不同税率的不动产税，这不是杀富，不同税率所表达的将是社会公平的要求。”

　　中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容认为，征收房地产税可以减少财富集中，从而促进所得的分配。不过，开征房地产税需要一定的基础条件，一是详实的不动产登记资料；二是用科学的方法对房地产进行低成本估价；三是政府的税收征管能力。并且还得在制度安排上创造条件，特别是法规设定上必须公平公正。这样才能保证房地产税征收达到预期目的。

　　反方：头痛医头，上有政策下有对策

　　这个被倡议者广为看好的“新政”却也招来了反对的声音。

　　有评论说，有能力住得奢华的人，不会因高额不动产税的存在就望而却步，多得多的钱都花了，何惧多缴纳一笔不动产税？四处出击的炒房团就更无惧高额不动产税，下家出现了，转嫁税赋的对象也就出现了。如此羊毛出在羊身上，房价还有可能被越炒越高。

　　这种说法并非空穴来风。已有的经验来自杭州和深圳。在这两座城市先前都开始了强征所得税的做法以抑制投机行为，但效果均不理想，因为这部分税收被轻而易举地转嫁到消费者身上。“向购买第二套住房的户主征收不动产税，的确会在一定程度上抑止购买者的炒房动机。但需要明白的是，第二套房屋缴了重税，租金以及二次交易成本就会随之增加。从表面上看，购买第二套住房高征税削减了有钱人的利益，但到头来，却往往让买不起房的租房者和买二手房者埋单。”北京示范大学董藩教授分析指出，“对第二套住房征高额不动产税的目的,遵循的是资源占用多者多纳税的原则,亦可打击炒房行为,本无可厚非。但在目前情况下,这种做法有着先天不足，炒房者可以借用他人证件购买N套‘第一套住房’以‘上有政策下有对策’的方式来避税。倒是没有投机经验的普通消费者,容易被高额不动产税所累。”

　　向第二套房购买者征收高额税赋，在操作上确实会面临诸多困难。尹中立博士认为这是一个系统工程，在目前房地产系统信息体系尚未健全的情况下，确证一个人有几套房子在技术上面临不少难题。

　　“一个人拥有200平方米的一套房子不用交税，但另一个人拥有两套50平方米的房子却要交税，这显然也有失公平。”全橙地产增值服务公司合伙人朱凌波认为，“消费者根据各自经济条件，出于改善生活的目的，购买第二套住房，是生活水平提高的表现。比如两代同堂家庭购买两套住房，显然是为了满足家庭居住的基本需求。再比如家庭原有住房面积过小或地段不便，为了住得更宽敞、方便工作与生活，再去购买第二套住房。如果按照购买第二套住房就要被征高额不动产税的话，不仅抑制了老百姓的正当购房需求，而且也损害了老百姓追求更好生活的权利。”