物业税：八大焦点夺人耳目

　　金晓哲

　　物业税问题的复杂程度在建国以来我国税制发展史上是极为少见的，所以，有学者认为开征物业税是一次“新土改”实不为过。

　　对比其他税种，物业税的影响因直接牵涉生产、生活两方面而十分广泛；因事关政府 、企业、居民等不同利益主体而十分敏感；因既包括原有税费的消并也包括税制要素的重新设计而十分复杂。因此，各界对物业税问题表现出了高度关注。

　　名称

　　“物业”一词源于香港和东南亚，是房地产或不动产的别称，“物业税”是借用香港的称呼，因此，物业税就是对不动产税或房地产税的别称。但有学者认为，香港的物业税与内地所指的“物业税”二者不尽相同。并且，“物业税”与“

物业费”名称相似，在“物业费”已经收取在先且有明确法律规定的前提下，为了避免出现不必要的麻烦，我国拟对不动产开征的税种不宜使用“物业税”这一名称，还是依据征税对象包括的具体范围，称之为“不动产税”或“房产税”较为合适。

　　开征的必要性

　　对于开征物业税的必要性，学者有不同角度的阐述。总体上有四个方面：

　　房地产调控论。目前我国部分地区房地产过热，出现了泡沫的苗头：房价过高，投机炒作现象显著，存在着较大的金融隐患。因此，改革现行的房地产税制，征收物业税是挤压泡沫，平抑房价，增强税收作为经济调节杠杆作用的重要举措之一。

　　地方财政持续论。目前，土地出让金是地方政府收入的重要来源。而现在实行的土地“批租制”要求用地者将购买40年至70年不等的土地使用权所需的大部分相关税费一次性支付。在未来增量土地供给日益紧张的约束下，这种“寅吃卯粮”的做法与地方政府财政收入的刚性增长要求构成了潜在的矛盾。目前我国也没有形成地方主体税种，无法保证地方政府财政的稳定性。因此，开征物业税，改革现有土地出让金的支付方式，由一次性征收转变为经常性税收，培育地方主体税种，是保证地方财政收入持续和稳定的需要。

　　税制完善论。从目前的房地产税制来看，存在着税费繁杂、费大于税，征基过窄、免税范围太宽，计税依据不合理，税负不公平等一系列问题；从国家财税体系来看，现代化的完整的税收体系应包括完善的商品税类、所得税类和财产税类三大体系。相对于其他两类，我国的财产税仍处于相对滞后的状态。开征物业税是建立健全财产税体系的开端。

　　国际接轨论。加入WTO后，我国经济已经融入世界经济的大循环，而发达国家大都统一征收“物业税”。因此，开征物业税也是引入国际惯例、同世界接轨的需要。

　　是否应取代土地出让金

　　在物业税开征后的税费调整问题上，物业税是否取代土地出让金成为最具争议的问题。支持物业税取代土地出让金的观点认为土地出让金的一次性支付是目前房地产价格过高的重要原因，如将其放在房地产持有阶段并按年并入物业税，房价就会因为房地产开发成本的减少而下降。而反对物业税取代土地出让金的观点认为，土地出让金与物业税是两个性质不同的经济范畴，税是公共分配范畴，地价是市场范畴，两者不能也不应当相互替代。如果取代，将会产生很大的负面效应，如降低行业门槛，导致房地产市场更为混乱；减少当期的地方财政收入，影响城市各项建设；滋生腐败，降低土地资源配置效率等。

　　开征后是否会降低房价

　　认为开征物业税将会降低房价的观点上文已述。反对者认为，决定房价的关键因素是市场的供求，因此，房地产开发成本的降低，不会必然导致房价的降低。即使房地产成本的降低确实引起房地产购买价格的降低，但物业税的开征，会增加房地产的持有成本。房地产使用期限内的总房价增减将取决于购买价格的减少与持有成本增加的净影响。

　　开征时机

　　一种观点认为，物业税受制于明晰产权、理顺产权关系、整顿评估中介市场、清理房地产税费、改革土地制度等诸多因素的限制。开征物业税需要作大量的准备工作，不可操之过急。通常征收物业税是经济发达、房地产业成熟、居民住房充裕的国家实行的税收政策，是在满足了居民基本住房需求的前提下进行的。而我国目前居民的住房水平仍然处在解决基本住房需求阶段。因此，如果这时候开征物业税，不但会增加居民的负担，而且会打击尚未成熟的市场需求，影响我国房地产业的健康发展。

　　主张应尽快征收物业税的观点认为，常规性房地产税(即物业税)实施越晚，房地产泡沫刺破后的冲击会越大。特别是WTO全面实施只剩下不到两年，应当在此之前实施常规性房地产税收制度，提前释放房地产泡沫，以消除境外热钱冲击中国金融稳定的最大隐患。拖得越晚，房地产泡沫越多、越大，实施就越困难，实施后的冲击也越大。而对于开征物业税可能出现的负面问题，应该在实践的过程中逐步加以完善。

　　纳税对象

　　观点普遍认为，物业税的纳税对象应该包括房产和地产。但也有学者认为，在我国城镇土地属于国有，农村土地属于集体所有的情况下，根据财产税的纳税人总是财产所有人的原则，物业税的课税对象应该是房产，而不应包括不具所有权的土地。

　　个人房产的减免税范围

　　目前有以下几种思路：一是将个人非自住、用于出租的房产纳入经营性物业范围纳税，个人自住房产免税；二是对一个家庭拥有的第一套房产实行免税政策，第二套及第二套以上的房产征税；三是实行免征额制度，即低于免征额的免税，超出免征额的就超出部分征税。而对于免征额的确定亦有两种思路：根据住房面积确定或根据住房价值确定。

　　收入归属

　　多数学者借鉴国外物业税的经验认为，物业税收入应全部归地方政府所有，用作维护和建设各项基础设施的开支费用。但亦有少数学者认为，物业税的收入主要是用于公共设施建设，如果将其全部划归地方，势必会造成地方财力不均，进一步扩大地区间的贫富差距，也不利于中央对物业税信息的掌控。因此，中央需要抽取一个很小的固定税率，由地方和中央共享物业税。(作者单位：

北京大学不动产研究鉴定中心)