物业税征收时间表出炉 开征不会拉低楼价

　　国家税务总局局长谢旭人日前表示，在“十一五”期间，中国将积极稳妥地深化税制改革，并透露将逐步推行物业税。在刚刚结束的2005中国财税论坛上，财政部部长金人庆进一步明确，“十一五”期间将逐步出台消费税和物业税。至此，物业税征收的第一个时间表出炉了。

　　物业税再次浮上水面，马上引发了不少关于物业税开征是否会造成楼价的下跌、消费 者是否实现“居者有其屋”的梦想、物业税会否使房屋“买得起供不起”的诸多争论。

　　物业税开征不会拉低楼价

　　业内普遍认为，如果开征物业税，最直接的结果便是降低开发成本，导致

房价下降。甚至有人计算：征收物业税，减少了近30%的税务开发成本，楼价也会因此而降低30%。但不少地产商表示，楼价的降低并不能做简单加减运算，他们认为，影响楼价的因素除了开发成本外，还很大限度受到市场供求关系的影响。

　　楼价未必会降

　　广州光大花园董事副总经理陈洪志表示，物业税一旦征收，楼价可能在短期内会有象征性地降低，但下降的绝对值不会和物业税征收的绝对值成正比。他举例说，物业税征收5%，楼价并不会因为你开发成本降低了5%而“乖乖地”降低5%。他认为，从整体市场的长远发展规律来看，影响楼价的主要因素还是市场的供求关系。“某个楼盘产品如果出现了供小于求的情况，即使物业税征收，开发成本降低了，该楼盘的价格也未必会下降”。

　　广州中原地产项目部副总经理黄韬则认为，税收在开发成本中所占的比例并不是太大，即使在广州实行征收物业税，也不会对广州楼价造成太大的波动。他进一步指出，物业税征收是一个较长的过程，在未来几年的过度期内，市场变化都难以估测，因此，现在就断言征收物业税对广州楼价造成下滑言之过早。保利地产股份有限公司营销中心总经理胡在新也认为，楼价因物业税而下降的可能性不能过早判断，关键要看物业税出台的具体细节。

　　业内也有人士认为，即使开征物业税令到开发商成本有所下降，但开发商也不会降低楼价的，有可能采取更好的建筑材料、提供更好的服务来维持楼价的水平。

　　不会“买得起住不起”

　　征收物业税，会使房屋初始价格比较低，但是购买后每年都要承担一定的物业税，物业税成了未来的预期支出。房屋的使用成本增加了，于是有人担心“买得起住不起”的情况将大幅增加。

　　但有关地产专家指出，这种现象未必会出现。黄韬分析，消费者的购买力是一定的，物业税征收后，也只不过意味着消费者所交纳的税从一次性到分几次交纳。他表示，广州消费者非常理性，他们对自己的消费力能正确评估。并不会出现物业税开征后，购房者就供不起楼的情况。“就好比一次性付款和按揭两种购房方式一样，征收物业税后只是降低了消费者的购房门槛，只会吸引更多的人来置业，买的起供不起的现象存在可能性不大”。时报记者 罗莎琳

　　广州难成物业税试点

　　据了解，物业税开征的讨论早已开始。十六届三中全会对此已有说法，“在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。而今年物业税被明确地写入“十一五”规划，就标志着未来5年内我国将开征这一税种。

　　中央财经大学税务专家刘桓表示，目前全国已经开始对物业税征收进行试点，试点成熟后，将向全国推广。至于是否会选择广州作为试点对象，广州地产商表示：广州、上海等全国性大城市的房地产成交量非常大，如果选择房地产业非常发达的城市，一旦物业税试点不成功，将造成非常大的市场波动。广州光大花园董事副总经理陈洪志分析，物业税迟迟不肯推出，而且要选点试行，说明了这项税务制度的改革的重要性，因为牵涉面太大，国家也抱着非常谨慎的态度，如果要试点也会选择一些中小发展城市，广州试点不太可能。

　　据了解，目前，房地产税收都集中在交易环节。购房者买一套房子的钱中，包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等等以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等。刘桓认为，一方面，这些税费计算复杂，非常分散，征收起来难度也较大。广州不少地产商也对于物业税的标准以及细节的界定提出了担忧。

　　陈洪志表示，物业税征收的最大难度就在于是否能把握好“公平”这杆秤。他指出，物业税是实行统一税率还是累进税率也是目前业内争议的焦点，特别是对

豪宅和普通房屋是否实行差别税率的问题格外引人关注。此外，还有之前已经购买了房子的消费者，又将如何对其征收税都是政策推行应考虑的细节。

　　专家意见 物业税不能代替土地出让金

　　房地产专家韩世同表示，有关物业税的说法其实早在十六大的时候就已经被明确提出，其主要目的主要是为了宽税金、低税率、减税种，目前有关物业税的看法分为两大系，第一个种是物业税涵盖了土地出让金，房地产成本中很大一部分都是土地出让金，采取这种方法就是将现在一次性交纳的土地出让金，变成小额多次交纳。

　　从本身上来说，一套房子所缴的税费是固定的，但是缴纳方式发生了改变。但是这种方式其实是扰乱了土地转让的一种价格体系。按照现行的土地转让方式，都是价格者得，房地产开发商是在完全市场化的情况下，争夺土地的所有权，如果打破了这种规则，把土地出让金直接转换到消费者的头上，那开放商取得土地的条件到底是什么呢？从这种情况来看物业税是不能代替土地出让金的。第二种情况就是物业税不包括土地出让金，而是几种税种的合并。也有专家建议，通过物业税递进的方式来缴税。

　　另外对于物业税是否可以根据市场行情的涨跌产生变化时，韩世同表示市场本来就是一个说变就变的东西，如果没有一个前瞻性总是跟着市场跑，执行起来就会困难。另外只通过单个的物业税来平抑房价，这也是很难做到的。还不如通过增大土地供应量和增加公屋数量，增大供给压低市场价格。他表示要想让据高不下的房价降下来，必须通过综合性的手段，而不是单一的手段。记者 叶静