售房营业税引发三大疑问

　　普通住房包括哪些？　如何控制“阴阳合同”？　如何计算两年起点？———

　　本报记者报道　三部委联手出台房地产税收明细政策，规定居住不满两年的住房转让要收取营业税，北京市建委随后发布享受优惠政策普通住房三大标准。然而，由于缺乏一些细则，新政在实际操作中引发了不少疑问。

　　记者昨天来到西城区房地产交易中心，发现办理业务的人少了，咨询的人多了起来，不少市民在办理业务时遭遇了这样那样的难题。看到记者采访，这些市民纷纷向记者提问，经过记者归纳，主要有三大疑问。

　　疑问一：

　　普通住房包括哪些？

　　新政中关于增收营业税一节规定中所说的个人住房都包括哪些类型房屋？商品房、公房、经济适用房是否统统包括在内？

　　1.大户型公房与商品房一样缴营业税？

　　依照市建委公布的优惠政策，140平方米以上的房屋两年后出售，仍将缴纳差额营业税。以面积同样为145平方米的公房和商品房为例，如果商品房购买时为6000元/平方米，售出时涨幅为5%，即6300元/平米，购买两年后出售需要缴纳营业税300×145×5%=2175元。而公房则要缴纳营业税(6300-1560)×145×5%=34365元，多缴了32190元。

　　2.拆迁户卖房怎么算？

　　刚刚拆迁到新家的宋大妈苦着脸对记者说：“我这刚搬的房子是145平方米，这不就成非普通住房了？”

　　记者了解到，根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》，房屋拆迁可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。如调换到一套140平方米以上的房屋，两年后出售时，仍要按新政的优惠政策缴纳差额营业税。

　　疑问二：

　　如何控制“阴阳合同”

　　卖家李小姐告诉记者，她要卖的房子已经超过了两年，只需要补交差额营业税，但是买家坚持要使用阴阳合同少交税，她很为难。(注：所谓“阴阳合同”，是指买卖双方为了规避税款，合同上注明相对低的价格，实际上仍以双方协议的、相对高价成交)对此，北京链家房地产经纪公司有关人士表示，由于大多数小中介或者非法中介会同意阴阳合同的存在，所以从目前的实际情况来看，营业税差额征收存在着一定难度。

　　疑问三：

　　2年的起点如何算？

　　已实际买房4年多的赵先生，咨询时才得知要交几万元的营业税，原因只在于缴纳契税、产权证都是在今年年初才办理完成。

　　虽然规定已经明确，购买住房的起始时间，以取得的房屋产权证或契税完税证明上所注明的时间为准。但是，房产证或契税证明在实际办理中往往滞后，而这往往并不是由业主自身原因造成的。因此，赵先生提议，是否按收房时间更为合理？