江苏省高档房征契税时点初定以合同为准

　　今天起，国家七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》将正式实施。而我省就国家近日下发的《关于加强房地产税收管理通知》的补充意见也经省建设厅、省财政厅和省地税局三部门联合会签于昨天傍晚6点敲定。围绕补充意见的各项实施细则，及购房者关心的诸多问题，记者请省地税、省建设厅的相关负责人做了权威解读。

　　房改房无发票全额征收营业税

　　【细则】：“单位和个人对外销售住房，应主动到当地税务机关申请开具发票，购买人在向售房人索要发票后，依法办理房屋权属登记。”

　　【问题】：那么，购买的房改房已超过2年，而购买时单位只开具了收据，并没有发票。如果现在出售此套房改房，没有发票营业税怎么收？若原先买房的发票丢了，能否补办？由于操作不规范，如果开具发票的企业现在倒闭被注销了，那么当时的收据可与发票具有同等效力吗？

　　【解答】：“先税后证”是新税政的重要举措。如果没有发票，则按全额征收营业税。如今向开发商购买商品房，对方都会提供发票。如果是购买房改房，单位应该提供相应票据。凡是财政部门监制的财政票据，都视为合法有效，上面的金额可以作为差额缴税时的扣除数。但若只是单位盖章的收据，则不能作为扣除凭证。至于丢失购房发票的，或者原单位未提供有效票据的，卖房人也可凭相关证明材料到地税部门补开发票。这些证明材料必须可以说明该房产归其所有、该房产的原金额为多少。据了解，原单位、所在地派出所、所在地居委会等都可提供这类合法有效证明。

　　办理免税需带全4种材料证明

　　【细则】：“个人将购买超过2年(含2年)的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持相关材料到当地主管地税部门办理免税手续。主管税务机关接受材料后，结合建设规划部门提供的容积率资料进行审核，符合条件的，直接办理免税手续。”

　　【问题】：如果想免税，那么需带哪些材料前往税务机关办理免税手续？而到底什么样的房屋才算是普通住房？

　　【解答】：营业税新政只将房屋划分为普通住房和非普通住房两类。国家七部委在《意见》中说明普通住房必须满足三个条件，即：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，缺少其中一个条件都算非普通住房。各地可根据实际情况，制定当地的优惠政策普通住房具体标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过既定标准的20%%。另外，如果普通住宅售卖时要办理免税，卖房人必须携带居民身份证原件、房屋所有权证或契税完税证明的复印件、销售该房时与购买方签订的买卖合同或其他具有房屋权属转移合同性质凭证的复印件、销售该房时向购买方开具的发票复印件4种材料前往主管地税部门申请核准。其中，容积率材料无需房屋所有者提供。此外，如果普通住房所有人不主动提出免税申请，那么税务部门也将视其放弃税收优惠，依然按差额对其征收5%营业税。

　　大户型房改房上市多交营业税很正常

　　【细则】：“2005年6月1日之前涉税事宜仍按原政策执行。”

　　【问题】：如何理解“涉税事宜”概念？如果是1999年向单位购买150平方米的房改房，购房价只有3万元，现在按新街口地区的均价8000元出售，要上百万。那么在交营业税时，若按差额征收5%%的营业税，岂不比购买新建商品房的吃亏？

　　【解答】：收取营业收入款项或索取营业收入款项票据的当天，即发生了营业税缴纳义务，也就是“涉税事宜”。那么一旦“涉税”，就可以按照6月1日前的旧税政策执行纳税义务。“房改房进入市场流通后，已不算第一次交易，与新购房性质一样，没有区别。”如果与1999年以后的购房者比较，购买房改房的成本只有后者的十分之一，那么现在对其征收的差额营业税多于后者也很正常。需要重申的是，个人购买普通住宅不足2年转手的，将按售房收入全额征收营业税。超过2年的普通住宅在销售时免营业税。非普通住宅则仍按差额征税，不受此次调控影响。比如，一套符合普通住宅标准的70平方米房改房，若在买房2年内卖出，应该按售房价格的全价缴纳5%的营业税，但若是买房2年后卖出，则可免税。

　　购新房契税征收以合同为准

　　【细则】：“关于普通住房调整前后的契税衔接问题，应该以契税纳税义务发生日期为准，即对2005年6月1日以后签订房屋权属转移合同或其他具有房屋权属转移合同性质的凭证的，按调整后的政策执行。对于2005年6月1日以前签订房屋权属转移合同或其他具有房屋权属转移合同性质的凭证的，按调整前政策执行。”

　　【问题】：如果在2005年6月1日前只是办理了购房合同，并未交纳契税，如果房屋面积为160平方米，按新政“建筑面积120平方米，可上浮20%”的上限计，已算非普通住房，这种情况是按新政交4%%的契税还是按旧政交2%%的契税？

　　【解答】打个通俗的比方：如果市民张先生在2005年6月1日前购买了一套150平方米的住宅房，签订了购房合同、交纳了首付款，即使未交纳契税、办理房产证，仍对其执行旧政，征收2%%的契税。这意味着，购房契税是按2%%还是按4%%征收，以购房合同为准。周西宁　沈春宁