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自2003年10月官方文件中首次提到，“物业税”从陌生概念迅速成为街谈巷议的热点话题。近期，物业税先行试点的说法开始在北京、广州等各大城市流传。一些媒体从各渠道得到的官方消息则称先行试点提法不确切，应为前期调研，或曰“模拟运行(即数字空转)”。被广为关注的这一税种的改革，将会带来哪些变化和影响？相关地产和税收专家表示，到目前为止，物业税改革在调整范围等方面，依然面临诸多问题。
难题一：物业税以何为税基
物业税以何为税基？是对于第二处住房以上的物业征收？仅对高档物业征收？还是所有物业同样征收？社科院财贸所研究员王诚庆认为，从物业税的财产税性质来看，应统一以物业的价值为税基。然而，在现阶段的中国城镇，大多数居民的住房是维持生存基本需要的消费品，不能纯粹作为财产。建议在实行改革时应设立人均(户均)物业价值的最低起征点。据悉，美国应税财产税基大概是其财产真实价值的30%至70%之间。
难题二：对低收入者如何征税
物业税的调整范围，只针对新增加的物业，似乎是业内专家的共识。但是，对于存量物业，情况变得有些复杂。对于前期在商品房市场上取得的物业来说，业主们会坚持认为他们已经足额缴纳了未来70年的各项税费和土地出让金，因此，对这一部分征收物业税基本不合理；对于占存量房屋主体部分的房改售房和经济适用住房来说，这部分物业并没有或没有足额缴纳像商品房那样的税费，有一定理由对这部分住房征收物业税。然而，这些住房的所有者多为中低收入者，如果征收明显有悖于公平原则。
对此，如何采用权宜的变通方法，并且维护税法的统一和规范化，是物业税设置应考虑的一大问题。
难题三：旧税调整还是新税开征
相关专家分析，从降低金融风险、促进房地产业健康发展的角度出发，物业税主要是改革现有的旧税制，变复杂为简单，转差异为统一，转混乱为规范；而从税务部门的角度出发，物业税的改革不仅如此，还要有利于拓展新税源，因此，他们更加重视旧税制覆盖范围过窄、房地产增值后的利益分享等问题。该人士认为，目前涉及房地产的税收在房价中的比重已经很大，近期不应再增加购房者负担。物业税作为一种特别财产税，应主要对旧税制进行调整和改革，对于房地产为生产资料进行经营而取得的收入或增值，宜采用其他征收方式。
难题四：物业税最快何时开征
尽管物业税改革已经在加快步伐，但目前看来开征条件还不成熟。据了解，由于是一个新的税种，开征物业税需经过立法程序，由全国人大审批。而除了必要的立法程序外，物业税的开征尚受制于明晰产权、理顺产权关系、整顿评估中介市场、清理房地产税费、确定调整税种的主体、改革土地所有制度、先期试点等多方面因素。中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员刘维新曾指出，物业税的开征在产权、关系、机制等方面进行理顺，这个准备期就至少需要三四年。
作者：齐雁冰
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