南京银行实行不同贷款利率 百姓购房遭分流

　　昨日，市民王女士到某银行办理住房贷款手续，贷款年利率是6%，而排在她前面的陆先生却是5.51%，两者相差0.49%。这让她很是不理解，对她来说，利率比别人高0.49%每个月就比别人多付利息。相关银行有关人士表示，实行浮动利率主要是为了引导部分购房人群的盲目消费，有利于市民选择优质开发商开发的优质楼盘，同时控制二手房市场上某些百姓可能面临的风险。

　　银行利率高低初现分晓

　　截至昨日下午5时，记者从南京多家银行获悉，自17日央行调息后部分银行的住房贷款利率已初步确定。其中执行央行规定的基准利率的银行有建设银行、华夏银行等；在基准利率基础上下调10%的有浦发银行、招商银行、民生银行、交通银行等；暂未确定的有工行、中行、农行、南京商业银行、深发展等。同时，即使在同一银行，不同的人购买的不同楼盘，享受的利率标准也是不一样的，具体可在年利率5.51%至6.12%之间浮动，特别情况还可继续上浮。

　　以20年期10万元贷款为例，基准利率月利率为0.51%，下浮10%后为0.459%，执行两种利率等额每个月还款分别为723.37元和688.34元，两者相差35.03元。华夏银行相关人士表示，该行原则上不下浮利率，按基准利率执行，主要考虑的还是风险。他举例说，前几年其他银行争相放低门槛开展车贷业务时，该行就一直控制得比较严，回过头来看，不少银行现在出现了不少车贷烂账正是那时出现的，因此该行执行较严的房贷政策。

　　交通银行个人信贷中心相关人士透露，该行现执行的是下浮10%的优惠利率，但因人因楼而定。从贷款人群来看，公务员、教师等职业和收入较稳定的人群，可以按5.51%的利率贷款，而对信用状况不佳的人群可在此基础上向上浮动至6.12%。从楼盘来看，在城中价格比较合理、预期有上涨潜力的楼盘贷款可获优惠利率和成数。

　　多家银行利率仍在酝酿中

　　目前住房贷款利率标准没有确定的银行仍在等待总行的通知。此前在这些银行办理的住房贷款手续仍然暂时停止办理。3家银行工作人员表示，如果急于贷款只能以基准利率贷款，以后也不能更改，因此建议市民再等待两天。农业银行省分行营业部相关人士介绍，由于没有最后确定利率，市民主要关心的是能否享受到优惠利率、何时办理以及新利率执行时间等问题。

　　相关银行工作人员表示，之所以仍然没有出台新的利率主要有三个方面的原因：一是以国有银行为代表的全国银行，因各地区经济社会发展不平衡需要制定区别对待的政策。二是在利益上进行权衡。以某国有银行为例，其在江苏的住房贷款总额已达3000亿元，利率浮动前后两者相差0.61%，其利息收入相差18.3亿元。如果浮动将损失可观的利息，而如果不浮动又有可能因利率高客户大量流失。

　　差别利率分流百姓购房

　　农业银行省分行营业部住房信贷部工作人员认为，实行浮动利率后，银行重点对贷款人群和楼盘进行调查，并以利率和贷款比例引导百姓购房，将分流市民的购房选择。

　　他认为，过去不管是什么资信的人，都得按一种房贷利率执行，而现在银行可以有较大的利率自主权，通过利率浮动的方法来引导部分人群的盲目消费。比如说个别年轻人超前消费意识较强，存在一定的盲目攀比行为，利率高于优惠利率，比例从20年下降到15年，其在购房时就会对购置的房型、大小、还贷能力都会有所控制。

　　另外，银行对不同的楼盘确定不同的利息率，主要考虑的是开发商的开发实力、建筑质量、未来的升值预期等，对可能会烂尾或不能按时交付、部分地段房价高于8000元价格可能出现波动的楼盘采取抬高利率的办法，有利于市民选择优质开发商开发的优质楼盘。

　　一些很老的二手房价格也接近于同区位的新房，从目前来看，学区优势明显，交通便利，但未来新开发楼盘配套设施、交通改善后，老小区的问题凸现，再销售难度就有可能增加价格就有可能回落，因此，也可以通过提高利率抑制这部分需求，进而控制未来百姓可能面临的风险。

　　利率上调提前还贷量略增

　　记者从多家银行的房贷中心获悉，对于已贷款买房的人来说，由于此次房贷利率上调要到明年1月1日开始，在经历去年底调息后出现的提前还贷潮，市民提前还贷的心态并没有去年那样迫切，但都意识到利率上调后，利息支出增加。

　　相关银行工作人员提醒市民，提前还贷共有五种方式，一类是全部提前还款：即将剩余的全部贷款一次性还清；二类是部分提前还款：分为三种类型，即：缩短还款期限(但每月还款额不变)，可节省不少利息；减少每月还款额(但还款周期不变)，可减少月养房的负担，但比第二种增加利息支出。缩短还贷周期并减少月还贷额型。这种方法可节省不少利息，但对个人资金实力要求较高。三类是剩余贷款本金不变，缩短还款期限。这种方法是增加月供，减少部分利息，但相对来说并不合算。目前常用的还贷方式是等额本息还款法和等额本金还款法。在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。

　　因此，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。

　　该工作人员同时提醒市民，在贷款的前几年，利息占还款的比例较高。因此在贷款的前几年，尤其是前5年间一定要争取多还款，减少贷款本金，从而减少利息负担。具体选择何种提前还贷的方式还要根据自己个人收入状况而定。