贷款没还清房子怎么交易 不注意这几点小心钱房两空

　　来源：融360

　　二手房交易的时候，有些换房的购房人有着双重身份，既是买房人也是卖房人，在房屋买卖过程中面临着许多问题，比如旧房子的贷款还没还清该怎么交易？买卖的时候需要注意什么呢？

　　融360说房君（fangdai123）在这告诉大家，二手房贷款没还清也能换房，只是需要提前把剩余贷款还清，解除抵押才能出售、买新房。

　　先来说说卖房前还贷款、解押的操作。

　　如何还清贷款？

　　1、房贷转按揭

　　意思就是将剩余贷款债务转给新的买房人，不过需要先征得贷款银行同意，卖房人向银行申请变更借款人、借款期限等信息。另外，如果买家跟卖家申请房贷的银行不是一家，还会涉及跨行转按揭，但是未必所有银行都支持这项业务，这种方式有一定的局限性。

　　2、用买家首付或全款还清贷款

　　如果买家首付金或者全款金足够还清贷款，卖家可以申请用上述资金提前还贷，这是最为常见的一种方法。当然，这得取决于买家的资金状况，如果对方经济能力有限，需要筹集资金，加上信贷政策的收紧，银行审批房贷的周期变长，着急卖房子的话就要慎重了。

　　还款时，建议利用好中介和银行的居间作用，不要把钱打到任何个人账户，而是打到第三方资金监管账户，防止资金被人滥用，弄得钱房两空。

　　3、卖家筹集资金还贷

　　假如上述两种方法都行不通，只能由卖家自己筹钱还款了，这种方法相对买家更稳妥，具体还要双方沟通协商。

　　如何解除抵押？

　　各地区对于解押时间的规定不同，有的要求在过户之前完成解押，也就是说这样的房子即便没有办理完解押，也能房屋核验、网签、房屋评估、商贷银行面签。而有的地方规定必须先办完解押，才能核验房源。

　　解押的大致流程如下：

　　1）联系银行预约解押业务

　　2）去银行柜台办理提前还款

　　3）按约定还款

　　4）办理结清手续，打印利息清单

　　5）到银行贷后中心出抵押材料

　　6）到不动产中心解押

　　7）归档完成解押

　　再说说换房遇到贷款未结清的房子时，要特别注意的几个问题：

　　1、做好房屋背景调查

　　去房屋所在地房产登记部门查询房屋档案情况，是最简单直接的方法。如果条件不允许，可以通过走访街坊邻居，咨询业主群等方式侧面验证房屋信息。

　　2、在合同中明确违约责任

　　另外，签订购房合同的时候，要明确各种违约责任，比如房屋价格、权属，解押过程中可能会出现的违约问题等，尽量不要听信口头承诺，落实到白纸黑字上才具有法律效力，出现问题也利于取证维权。

　　同时，一些旧房贷款没还清的换房人，对资金的依赖性较强，需要用资金进行周转，合同中要注意给自己留出足够的时间办理解押、收款、付首付、等操作，以免因时间不足造成违约。

　　3、做好产权预告登记

　　还有一种防止房子被一房二卖的方法，叫做预告登记，指的是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。翻译成大白话就是，提前向房管登记部门做好产权备案，将房子“锁定”。

　　预告登记后，卖方不能未经买房人同意就随意处置房子，包括将房子抵押、出售给别人，即使跟第三方签了合同也无效，在一定程度上保证了买房人的权益。

　　二手房交易过程相对复杂，出现风险的可能性更高，尤其是贷款没还清的房子，由于涉及产权抵押和资金问题，买卖双方要留意其中的风险，比如确认房屋信息、银行解押规定、交易周期等，总之，多留个心眼是没错的。

责任编辑：谢海平