于薇最近为了买房的事情很烦恼，一边是喜欢的房子买不起，另一边是孩子一天天长大，现在49平方米的房子越来越“装”不下一家人。究竟该如何化解当前难题呢？

　　文 本刊记者 张安立

　　于薇和老公都是新上海人，多年前大学毕业来上海打拼时，他们的收入只有每月两三千元。为了在上海“落脚”，他们向父母申请了赞助，在2009年初买下了浦东地区一套49平方米的一室一厅户。

　　于薇告诉记者，因为55万元的购房款来自老公父母，所以房产证也就写了父母的名字。正因为这样，若现在两人要买房，还属于首套房。

　　住房面积过小生活不便

　　“我们原来的这个小区环境不太好，房龄有18年了，而且关键是房子太小了，有了宝宝后根本没法住。”于薇说，为了照顾孩子，她妈妈从老家赶到上海，于是每天晚上，她和妈妈、宝宝就睡在卧室，而老公只能睡在客厅的沙发上。“这样的条件真的挺艰苦，我们每个人的活动空间都很有限，而且私密性很差。”

　　想换大房但潜在还款压力大

　　于是，于薇想到了买房，确切地说应该是小房换大房。“我和老公想把这套小房子卖掉，换成90平方米左右的两室户。新房的地段他们仍然想选在现在住处的附近，房龄最好在10年以内的。”在联系中介后他们先后看了多套房子，不过能符合要求的并不多。最近，于薇和先生看上了一套96平方米的两室户，单价约2.5万元，加上中介费等成本，总价至少需要250万元，而目前这套小房子出手估计只能卖100万元。

　　于薇和先生算了一下，用卖小房子的钱支付三成首付及装修费用是足够的，可是两人未来的还贷有点吃力。

　　虽然经过多年打拼后，于薇和先生的收入有了不少的提高，于薇和先生月收入分别为7000元和8000元，扣除家庭基本生活开销5000元，宝宝的奶粉、尿布、营养费用2000元，家庭月结余大约8000元。家庭年度性结余大约1万元。

　　如果现在购买这套总价240万元的房子，付掉100万元的首付款，还需要贷款140万元，每月现金还款额不小，到时候家里很可能成为“月光族”。这样一来，好不容易看中的这套房子基本上没了希望。而这件事让他们意识到，想要在短时间内购房难度不小。

　　如何处理更实际？

　　“其实我们自己是有些存款的，不过数额不多，只有15万元，现在在银行买理财产品。”于薇说，按照现在的收入水平，他们一年可以结余差不多10万元。她想着是不是可以再攒上一段时间后适当地提高点首付比例，比如首付40%，好让每月还款金额降低一些？

　　第二种方法是通过投资理财，让结余比较顺利地产出更多收入来。“如果首付三成，那么出售小房子的收入可以留下差不多15万元，加上我们的15万元存款，一共有30万元。这30万元如果每年能有10%的收益，不就有3万元了吗？”于薇想着，有了3万元的理财收入，加上每月结余，是否将来可以勉强应付每月近万元的按揭？

　　不过，对于这两种方式是否可行，又该选择哪种，于薇有些拿捏不。她希望理财师能为她分析一下，现今买房是否可行，又该如何在收入有限的前提下，顺利买到心仪的房子。

　　量力而行 先租后买 “轻松”改善居住条件

　　文 本刊金融工作室 国家理财规划师 陈婷

　　因为孩子的出生，以及母亲过来帮忙照顾宝宝，于小姐一家四口人目前住在不足50平方米的房子里，的确是相当拥挤了。想要换购一套面积大些的房子，自然也是情理之中的事。

　　买房要量力而行

　　但是，于小姐一家目前面临的现实困难在于新购房产的总价较高。根据他们的状况，如果卖掉目前居住的小房子，购买一套96平方米、单价2.5万元左右的房产，支付100万元首付款，还需申请140万元的组合贷款(60万元公积金加80万元商业贷款)。即便考虑到公积金贷款部分可以由每月缴纳的公积金来充抵一部分，并且申请到最长30年的贷款期限，但整体来看，即便享受到8.5折的优惠利率，于小姐夫妇每月大约还需用现金偿还七八千元的按揭贷款。对于目前月度结余只有8000元的于小姐一家来说，这样的按揭压力显然超过了实际承受能力，会对家庭生活造成过重的压力。

　　虽然一般银行在审核个人房屋按揭贷款申请时，会将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，但是对于一个家庭而言，月供若占月收入的50%左右，其生活质量其实也很难保证。所以，月供最好能控制在占收入的三分之一左右，这样生活的舒适度才能留有余地。

　　也许于小姐会说，自己手里还有15万元的理财产品可作为购房资金。但我们知道，现在购房的税费比例也是不小的，而且搬入新房后可能需要稍微准备一些装修费用，因此其实于小姐目前手里的储备并不能挪作实际的购房支付款。

　　于小姐家庭的改善性购房是一种“刚需”，但是刚需购房特别要注意自己的实际购买力。我们不建议在经济条件比较棘手的情况下，“硬性”通过换购大房来改善住房。对于刚需购房而言，其实房价的高低并不是最主要的决定性因素，反而是要注重本身的资金储备与购房预算是否匹配。

　　租房过渡也是改善居住条件

　　当然，作为一种“刚需”，于小姐一家改善一下住房条件其实已经是迫在眉睫了。在这里，我们建议于小姐不妨换一种思路。

　　比如，是否考虑租一套条件不错的房子，作为全家人的过渡型住房。假设于小姐将目前的房子出租，虽然面积小但现在租房市场的租金都还比较高，这套小房至少能获得2000~2500元的租金。同时，于小姐一家租借一套3500~4000元左右的面积大些、房龄新些的房子。如此一来，每月只要多支出1000~2000元，于小姐一家生活起居的空间就会宽敞很多，生活质量可以得到大大的提高。

　　在此基础上，由于于小姐夫妇的收入已经开始进入提升阶段，因此未来两三年、三五年内还可以继续积攒不少的资金，以便将来能更为顺利地换购一套舒适的房产。

　　很多人对于租房存有偏见，其实从经济角度看，在目前房价已经到相当高度、家庭储备还不够充分的情况下，如果能在1~5年租到一套比较稳定的合适的房子，还是能在保证生活质量的基础上为将来储备更坚实的家庭经济基础的。

　　家庭基础保障不可少

　　此外，对于于小姐夫妇而言，伴随孩子的出生，已经成为家庭的顶梁柱，而且是“上有老下有小”的夹心阶层了，因此于小姐夫妇应该及早做好保险规划安排，包括意外险、重达疾病险等。将来如果贷款购房，则还应该考虑一定额度的定期寿险，以便对全家有一个最基础的保障。