鄂尔多斯，源自古突厥语，意为汗的宫殿、陵寝之地。

　　2001年2月26日，国务院同意内蒙古自治区伊克昭盟撤盟建市，当年9月28日，原伊克昭盟撤销，设立地级鄂尔多斯市，辖1区、7旗。

　　似乎是从那时开始，这个在毛乌素沙漠和库不齐沙漠南北夹击之下的城市，开始抒写属于它的新的传奇：从2002年起，连续9年鄂尔多斯市的经济增长速度内蒙古排名第一，而在今年住建部联合高和投资发布的《中国民间资本投资调研报告》中称，鄂尔多斯人均GDP超越香港，位居全国第一。

　　如同，20世纪石油工业的崛起彻底改变了中东地区以传统农业和畜牧业为主的经济结构一样，煤炭工业亦改变了鄂尔多斯。2004年之后，长达7年的“关井压产”期结束，煤炭市场好转，煤矿开始为鄂尔多斯带来源源不断的财富，几乎一夕之间撑爆鄂尔多斯人的口袋。财富的暴涨之后，无可避免，房地产成为一个掘金的市场。

　　投资之难：“煤老板”，除了卖煤，就是买房

　　然而让更多人知道鄂尔多斯并津津乐道的，不是煤矿，而是“煤老板”。由于缺乏投资渠道，先富起来的鄂尔多斯人，除了将资金继续投入到煤炭等能源产业中，另一个重要的投资方向就是全国一线城市的房地产市场，即便是在房地产市场萧条的2008年，“煤老板”们一掷千金的买房故事依然在业内广为流传。

　　“跟鄂尔多斯人谈生意很简单，他首先问你，年回报率有没有30%，没有，那就不用继续谈了。”一位在鄂尔多斯多年的浙江商人说，依托煤炭行业，鄂尔多斯在短时间内积聚了大量且似乎是源源不断的资金，无形中“养刁了”他们的胃口，投资回报率太低的生意他们不做，而所谓的“低”是和民间借贷的利率相比较的。

　　鄂尔多斯的民间借贷的年化利率普遍在25%~30%之间，个别甚至超过40%，有几种投资的收益率能达到这么高的标准？所以从煤炭行业中产出的利润除了继续投入生产，另一个主要方向就是流入民间借贷，而借贷资金中大部分最终流入房地产行业。甚至有当地开发商毫不讳言的说，鄂尔多斯的房地产开发资金有70%来自民间借贷。如今民间借贷资金兑付出现问题，楼市闻声变色，一点也不奇怪。

　　市场之殇：出让无序，结构不全

　　如果说资金问题让鄂尔多斯楼市“血脉不畅”，那么市场体制的不健全，则让它根骨不佳，自我调节能力不强。

　　这是一个要多少地有多少的地方，土地出让面积动辄上万亩。“在杭州，能在市中心拿100亩地都是了不得的大盘了，在这里拿3000亩地都不算大的。”一位初来乍到的浙江开发商惊叹，他到了鄂尔多斯才知道中国有多大。在鄂尔多斯，当地稍大一些的开发商手里的储备地少说有几万亩，有的甚至在新城里“独霸一方”。当然，这些地他们也不全是一家开发，而是分割成小块与不同的小开发商合作，有钱的出钱有地的出地。有的开发商看起来名不见经传，手里却捏着好几个楼盘的股权，实力相当雄厚。

　　因为不缺地，所以不缺房，鄂尔多斯几乎是一个没有二级市场的楼市。有开发商告诉我，去年鄂尔多斯商品房销售面积超过1000万平方米，而二手房成交面积只有20多万平方米，几乎可以忽略不计。因为这里的一手房市场供应量太庞大了，如果你能买到一手房，谁还会多付税费买二手房？

　　商品房没有在二级市场流通，就无法直接体现它的增值利润，但鄂尔多斯人似乎也不着急。而在神华康城、泰发祥·旗顺家园、东方纽蓝地，这些同在所谓的“鬼城”康巴什新区的已入住小区，因为配套较成熟，求租率非常高，却是一房难求。似乎很少有房东把房子拿来出租，这又是为什么？

　　有媒体报道说，在鄂尔多斯平均每户家庭至少拥有3套住房。只买房，不停买，但是不卖，也不租，鄂尔多斯人傻吗？后来还是当地人点拨我——这些房子都在银行抵押着呢，套出钱来，继续买房，或者继续放贷。这就是鄂尔多斯，很怪异，却又有着自己的一套行为逻辑。

　　资本的逐利本性、政府的经济指标、产业结构的调整、一夜暴富的心理变化……各种因素左右着这座城市的发展，对其前行的方向和道路起着直接或间接的影响，这不仅是鄂尔多斯，很多二三线城市普遍面临着相似的问题。

　　楼市崩盘也好，“苏叶红案”也好，都只是这个能源型城市引起社会普遍关注的新闻由头，真实的鄂尔多斯仍然充满传奇、外人难以理解，在经历了今年这样的“资金困局”之后，未来的鄂尔多斯房地产市场会是怎样？那些在这个市场里狠狠赚过钱也狠狠跌过跤的企业及其决策层，又会有怎样的思考和行动？观察和认识这个市场，是我们此行的动机，了解才刚刚开始。

　　成长的代价

　　《时代》周刊曾经发表过一篇文章，题为“中国鄂尔多斯：一座现代鬼城”，那是2010年4月5日。从那时起，这个问题就让许多当地开发商、投资者、政府官员寝食难安：鄂尔多斯真的是“鬼城”吗？

　　在很多外地开发商看来，这个问题根本不是问题——鄂尔多斯太大而相对的这里的人口又太少，如果没有有效的人才引进政策，单靠本地人，这里即便不是“鬼城”，至少也是“空城”。

　　但对这个城市本身的看法似乎并不影响他们涉足鄂尔多斯楼市，反正在今年以前这里的房子总能卖出去，一个流传的说法是：如果一个项目正式开盘前，80%的房源没有被内部预定，它的销售就算差了。“2007年，我第一次到鄂尔多斯考察，那时这里的房价普遍在3000元/平方米左右，我们从当地开发商手里接了个项目，一年净赚7个亿。”一位浙江开发商私下说，那是他们在鄂尔多斯的“第一桶金”，他们只做了一期，项目后续部分又转给了其他公司。如今他被套在了鄂尔多斯，手里一个占地上千亩的项目，还没开盘就遇上了市场萧条。

　　虽然今年的数据尚未统计，但当地人估算今年鄂尔多斯商品房成交面积不会超过200万平方米，差不多是去年的五分之一，因为鄂尔多斯商品房成交高峰期一般在6~9月，而今年市场从6月份起急转直下，10月份已进入冰点。最典型的是鄂尔多斯星河湾。“他们对市场过于乐观了，即使在鄂尔多斯市场最火爆的时候，也很少有单个楼盘的年销售额超过10亿元。”一位熟知当地市场的业内人士告诉我，星河湾9月开盘的时候场面极为“壮观”，600多个销售员四处出击拉客户，可惜效果并不明显，现在该楼盘的只保留了30个销售员，据说还要减少。

　　我去看了这个星河湾项目，坦白说，它符合星河湾一贯的选址标准亦保持了其一贯的开发水平，目前销售价格在14000~18000元/平方米，精装修带家电，是我在鄂尔多斯看到的规划和施工质量最好的楼盘，然而它的销售非常艰难。“一个礼拜没有签约客户是很正常的事，大家的情况都差不多。”销售员告诉我，整个项目占地超过1万亩，原本规划有三期，“现在我不知道二、三期还会不会有。”业内甚至传说，星河湾做完一期后打算退出鄂尔多斯市场。除了星河湾，前几年已进驻鄂尔多斯的开发商、代理公司也正筹划着转战包头、呼和浩特等相对市场规模较小的城市，以降低投资风险。

　　这毕竟只是一个撤盟建市刚满10周年的城市，它“长大”得太快了：城市规划的无序、建设规模的过度超前、人才引进政策的薄弱、投资渠道的匮乏……问题早已存在，民间借贷所引发的资金困局只是让这些问题以极其尖锐而赤裸姿态被摆上台面。这是成长的代价。

　　“未必不是好事，这是鄂尔多斯第一次真正面对如此寒冷的冬天，可以让我们冷静一下。”离开鄂尔多斯那天，一位当地开发商来送我，他没有像其他人那样问我，“报道是负面的还是正面的”，而是说，他很庆幸，鄂尔多斯没有在更高的地方被摔下来。

　　这里曾经穹庐云集、牛羊蕃息，如今，这里高楼群起、豪车满街，不是不好，只是，走踏实了再跑，不迟。(詹丽华)