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谁先受不了房价深度下跌 银行肯定先死是伪命题

http://www.sina.com.cn  2011年11月16日 07:51  金融时报

  徐绍峰

  如果房价下跌50%,谁最受不了?有开发商近来放言,“房价跌50%,银行肯定比我先死。”而银监会前主席刘明康日前则表示,“房价下跌50%,银行的贷款覆盖仍能达到100%,虽然利息不能收回,但本金没有问题。”有人针对刘明康此番表述指出,目前10万亿元人民币以上的房贷中,并未包含“那些用各种非房贷名义贷出、通过各种渠道周转、最后流向了房地产市场的贷款,以及那些初始就以房地产为抵押物的贷款”,并测算这部分的“隐形涉房贷款”规模约在10万亿元左右,认为一旦房价下跌50%,银行信贷资产的不良率将会因房贷风险而陡增。而开发商认定“房价跌50%,银行肯定比我先死”的依据,似乎正来自于此。

  尽管经过“限贷、限购、限价”等持续而严厉的楼市调控,房价松动迹象日益明显,尽管有学者认为,“中国的房地产泡沫现在是爆了”,并认为房价“下跌不是一步到位的,先期先下跌20%至30%,之后可能会有反复,到2014年会出现房价下跌50%”,但房价未来究竟能否下跌50%,依然是见仁见智。即便如此,人们依然对“谁最受不了房价下跌50%”津津乐道。在这场探讨中,底气最足、也“最不怕”房价下跌的似乎只有开发商。在他们看来,在房地产业这些年高歌猛进的发展中,开发商通过房贷上的各种腾挪变通,已经深度“绑架”了银行;房价下跌,最该紧张的是银行,最该担心的还是银行;如果楼市调控政策一如既往,房价暴跌,最先“倒霉”的也还是银行。而开发商俨然可以作壁上观,成为幸灾乐祸的“旁观者”。

  不过,从开发商嘴里发出的声音,终究还应当还原到开发商的本意上去。拿银行做“挡箭牌”、用危言耸听的“银行肯定先死”来干扰调控者的决心、倒逼政策改弦更张,上一轮楼市调控中开发商使出的这一招,现在如法炮制,灵不灵姑且不论,这件事本身所透露出的恰恰是开发商的心虚胆怯和底气不足,他们放言的目的,不过是想抓住“最后一根救命稻草”。很简单的问题是,房价下跌50%,是哪里的房价下跌50%?是一个城市的均价,还是全国楼市的均价?中国地域如此辽阔,各地差异如此之大,笼统用“房价下跌50%”来描述,“运算”的不过是“银行肯定先死”的伪命题。

  从目前各地房价下跌的情况看,一线城市和被限购的二三线城市,是此次房价下跌的“主力”。这些地方个别楼盘的降幅甚至高达40%,但终究只属于少数楼盘,50%的降幅迄今闻所未闻。由于不同城市、以及同一城市不同地段的房价跌幅不一,因此,“房价下跌50%”可能对刚好“屯兵”、“扎堆”于这些地段的开发商影响很大,比如一些项目在一二线城市郊县的中小开发商,受楼市调控影响,成交量始终低迷,已不得不开始转让项目或者股权。这些主城区之外地区的房价的局部下跌,对开发商影响大,对整个银行房贷的影响则微不足道。银行固然应当对楼市调控可能带来的降价浪潮、以及由此可能对房贷产生的不利影响未雨绸缪,但开发商也不要忘记了这样的事实:由于“能够借给它钱的行业已经借完了,所以房地产要出现大幅度下降是必然的”。有学者认为,中国未来几个月将会出现中小房企开始倒闭的现象。

  其实,如果真的全国房价普降50%,那么,最受不了的将不仅仅是银行和开发商,还有那些坐拥多套房产的投资客、依赖土地财政的地方政府,以及与房地产业景气休戚相关的钢铁、水泥、家电、家具等长长产业链条上的企业……或许从这个意义上说,房价下跌50%,影响的将不仅仅是房地产业,它的波及范围将会触及整个经济、影响到所有人的生活。也正因为如此,温家宝总理才会在俄罗斯圣彼得堡发表讲话时如此强调,“要使房价回归到合理的价格”。的确,房价下跌只有到达“民众能够接受”、能使“房地产业健康有序发展”的幅度,才是“合理”的,暴涨暴跌都不是调控的终极目标。

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