楼市降价真相实查

　　上海楼市出现“量跌价滞”现象，同时不断有新的楼盘加入到降价促销行列中来，这意味着“史上最严”调控政策终于发挥出其应有的效果。我们有理由相信，在调控持续发力的情况下，房价合理回调指日可待。

　　文》本刊记者/甄爱军

　　这一次，房价真的“服”了吗？

　　10月底，中海、龙湖、长甲、绿地等知名房企联手将上海房地产市场搅得翻天覆地，正是因为它们接连推出打折促销活动，房价直降20%～30%。一时间，上海引起全国人民的关注。

　　加之在此期间，温总理不断针对楼市调控进行表态，房价更为引人关注。而近期价格变化比较大的上海，成为关注的焦点。

　　房价并未全面回落

　　上海房价到底是怎样一个情况？

　　根据市场研究机构提供的监测数据显示，10月房产市场出现“量价齐跌”现象。以上海为例，同策咨询数据表明，一手商品住宅成交量为40.5万平方米，环比下跌22%；一手商品住宅成交均价21115元/平方米，环比下跌7%。同样，二手房市场成交萎缩，总成交套数跌至去年7月以来新低(除今年2月)。德佑地产监测数据显示，10月份上海市二手房成交总金额108.34亿元，环比下跌22.43%；成交总面积73.24万平方米，环比下跌19.63%。

　　房价普遍回落了吗？还是仅仅出现局部变化？为了弄清这个问题。本刊记者采用最为原始也是最为有效的方式，直接与各楼盘售楼处接触，以及深入二手房市场来采集一手资料。我们发现，虽然近期又有少数楼盘跟进打折促销，但不可否认的是，整个市场还是显得比较平静。在我们实际调查的119个楼盘中，有近半数楼盘明确表示不降价，还有四成左右的楼盘虽然表示给予优惠，但是幅度很小。真正抛出“心动价”的开发商就那么几家。就二手房市场而言，虽然购房者已经受到降价消息的影响开始大胆“砍价”，但卖方仍持惜售心态，主动调低挂牌价的情形极为罕见。

　　同时，我们通过对上海周边城市如杭州、昆山、嘉兴等房地产市场考察之后发现，所在城市虽然都有打折促销现象出现，但也不普遍。此外，北京、广州、深圳等地，在过去的一个月里，虽然成交量有所回落，其实也还是处于“量跌价滞”的僵持状态中。

　　由此看来，房价并未全面回落，但确实得到了有效的遏制。

　　坚持调控不能放松

　　上海的大幅打折促销现象，到目前为止，还只是个案。因此我们认为，现在更加需要坚持调控。

　　自去年4月份以来，楼市调控持续了一年半时间，其间出台了包括“限购”、“限价”、“限贷”、“限外”等诸多政策，号称“史上最严”，但即便是这样，房价还是坚持到现在才出现松动。正如外界所看到的，包括上海在内的一线城市房价开始回落，以及土地市场降温等。但如果此时松动调控，无疑会让之前一年半的坚持毁于一旦，房价极有可能会出现报复性反弹。

　　温总理11月6日在俄罗斯圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。从他的讲话中不难理解，楼市近期不会放松调控。

　　理性对待价格调整

　　对于习惯于房价上涨的中国老百姓来说，现在要做的就是调整心态，理性对待房价调整。

　　我们通过对开发商资金情况等多个方面综合分析发现，未来楼市将呈回调趋势。这对于已经习惯于房价上涨的老百姓来说，要转变观念，强化风险意识，应根据自身实际居住需要决定是否购房，而不是盲目跟着市场价格的波动去“追涨杀跌”。

　　不过专家表示，楼市回调并非坏事。从长期来看，由于我国城市化进程远未结束，这种巨变所带来的市场需求，会导致我国房地产市场在未来很长一段时间里呈现供需失衡态势，因此房价的调整只是暂时的。而随着土地与财政关系理顺之后，房产税、房地产信息系统制度逐步完善之后，房地产市场会进入一个良性的发展轨道。

　　上海楼市遭遇降价冲击波

　　上海、杭州等地都已出现促销幅度超过20%的楼盘，这些楼盘近况如何？我们对它们进行了实地走访。希望通过我们的眼睛，来探究这些大幅促销楼盘究竟发生了哪些变化。

　　文》本刊记者/甄爱军 见习记者/徐卓航  董佳

　　绿地秋霞坊：成本价回笼资金

　　10月29日，记者乘坐地铁11号线来到嘉定新城。在龙湖郦城售楼处门口，记者看到一张告示，大意为龙湖郦城促销活动已于10月20日结束，目前价格已经回到活动前的正常价格。在一中介陪同下，记者以看房客身份进入售楼处，发现沙盘已被严实地盖了起来，而几位身材高大的工作人员正在私下巡逻走动，不时以警惕眼光打量记者。销售人员表示，虽然此前促销的几幢楼尚有部分房源未售出，但短期内不会再以1.3万～1.4万元/平方米的价格销售，目前价格为1.7万～1.8万元/平方米。

　　紧邻龙湖郦城的绿地秋霞坊售楼处内却是另一番景象，看房客络绎不绝。接待记者的一位中介告诉记者，她是汉宇地产莲花路店工作人员，由于二手房市场冷清，此处促销力度又很给力，因此他们整个门店的工作人员今天都来此帮忙分销。目前秋霞坊正在促销4栋位于整个小区东北角的高层公寓，此次促销价格为1.3万～1.4万元/平方米不等。而此前已售出的均价1.8万元/平方米的4栋高层公寓，位于小区西北角。

　　当天，前3栋楼18楼以下房源已基本售罄，剩下一栋42号正对小区景观河，刚刚开盘。该中介再三游说记者“机不可失”，因为该楼盘楼板价达8000元/平方米，加上人工、建材、利息等费用，开发商成本价将近1.2万元/平方米，1.3万元/平方米的售价完全是开发商为了回笼资金。

　　截至记者截稿前的11月7日，记者再次致电上述中介时，被告知秋霞坊该4栋促销公寓所有90多平方米的2房已经售罄，仅剩少量3房有售。

　　星河湾：拒不承认降价销售

　　近日记者来到闵行星河湾暗访，在设在星河湾酒店二楼大会议厅的售楼处，记者看到偌大的接待厅内只有3个接待人员，并无看房客。当记者以购房人身份询问近期星河湾是否有降价促销时，接待人员回答说星河湾自去年开盘以来就严格执行“一房一价”规定，价格从未调整过。张贴在售楼处的“一房一价”明细表上写着，星河湾一期一共开了15栋楼，共622套，根据每套房屋的楼层及位置不同，价格为4万～6万元/平方米不等，该价格的制定时间为2010年12月。据此计算，一套位于该楼盘1号楼(整个小区最东侧，位置较差)的面积最小的250平方米的小户型房源，价格也要1100万元左右。

　　对于之前传出的星河湾楼盘降价20%的新闻报道，接待人员表示“那些都是媒体瞎说博眼球”。

　　随后记者与二手房中介阳楼地产工作人员取得了联系。中介告诉记者，目前星河湾的确尚未对外公开降价促销，但有一家上海的投资公司曾整体购入了星河湾1号楼所有房源，近期由于资金紧张，又以当时的收购价格转让了1号楼部分房源。由于他们的总经理与该投资公司老板熟稔，因此将之独家委托给他们做。根据楼层不同，其价格3.5万元～3.8万元/平方米不等。对比紧邻1号楼的2号楼平均4.5万元/平方米的销售报价，单价的确下跌了20%。不过该中介表示，这批特价楼盘已消化完毕，何时再会低价抛售尚不知晓。

　　记者在“网上房地产”看到，今年“金九银十”星河湾一共只售出8套，11月上旬更仅售出1套。

　　中海御景熙岸：引来房产中介来抢单

　　最近一段时间，大批购房者涌向位于浦东秀沿西路上的中海御景熙岸售楼处。这里也一改往日冷清局面，居然还引来附近的房产中介来“抢单”。

　　10月28日上午，记者来到该项目售楼处的时候，摆放沙盘的那一边入口处已被临时拉起了红色的围绳，大约30多个购房者挤在摆满沙发的休息区内。询问后得知，很多人是得到该楼盘降价促销的消息之后过来看房的。现场不断有人提醒购房者，开发商的报价还是22500元/平方米，但如果现场办理某网站的VIP卡，买房就能享受到17500元/平方米的网上团购优惠价。当然，办这张卡要预存2万元，只收现金，如果购房成功，这2万元被该网站作为服务费，而非抵扣房价。现场有一个戴眼镜的小伙子，专门负责解答与办理VIP卡有关的所有问题。为了能够享受到7折优惠，所有想要买房的人，都办了这张卡。

　　门口的停车坪上，不时有车停进来，一时间车位都有些紧张了起来。负责安排车位的保安坦陈，自今年3月份开盘以来，这样的架势只在最近几天出现。记者粗略数了一下，总共有近20辆小车，江浙沪的牌照都有。此前传言称有外地的购房者听到该项目降价的消息之后赶来买房，想必此言不虚。11时许，有几个等了十几分钟还不见有看房电瓶车过来，便忍不住埋怨起来。保安见状，对着呼叫机催促待看的工作人员赶快出来。一个性急的购房者想独自穿过工地去看样板房，被保安极力劝了回来。

　　有限的客户资源，在此时已经成为各方抢夺的目标。在距离售楼处约100米远处的秀沿路路口，这里聚集了七八个房产经纪人，不停向路人兜售房源，有的是二手房中介，有的则是推销外地楼盘的代理公司员工。大多数人在得到没有打折的回复之后，便缩回准备接楼盘资料的手，只留下一脸讪笑的业务员，扬长而去。

　　长泰西郊别墅：案场火爆好似卖公寓

　　10月28日下午，当记者来到长泰西郊别墅售楼处时，看到的是一派火爆的景象，有点像公寓项目的销售现场。

　　在这个礼拜五的下午，售楼处有5组客户，每组至少有两个业务员负责讲解。促销期间，前来看房的人确实不少。一位李姓工作人员表示，最近一周以来，每天至少有超过80多个看房的人。这样的客户接待量，的确超过了目前一般的公寓项目售楼处接待量。

　　长泰西郊别墅准备在10月29日举办一场音乐会，同时重点推出260平方米的独栋别墅，售价为918万～938万元之间，相对之前1300万元的报价，最高优惠幅度相当于打7折。业务员都极力劝说每一位看房的潜在客户缴纳5万元的意向金，并承诺当天选房成功之后，还有意想不到的惊喜，当然是在此基础之上再给予一定幅度的优惠。

　　从今年国庆节开始，长泰西郊别墅开发商长甲集团已经展开了一波促销活动，并取得了不错的效果。据了解，此前促销户型为220平方米左右的独栋别墅，促销价为798万～828万元，也是在原有基础上打了7折。据上海“网上房地产”网站上的交易记录，10月份共交易36套，套现金额超过2.8亿元。

　　在泗砖南路上，有五六个手里拿着写有“长泰西郊别墅接待中心”字样纸牌的人员，不停地向过往车辆招呼着。内部的接待人员说，他们是附近房产中介的工作人员，负责帮售楼处拉人进来，每拉来一个人，可获得相应的报酬。

　　杭州名城湖左岸：售楼处门可罗雀

　　在杭州，楼市也冷清异常，即使是面对打折楼盘，购房者也不买账。

　　近日，记者专程来到杭州，探访了下沙新城金沙湖板块名城湖左岸售楼处。也许是由于工作日的关系，售楼处显得非常冷清。记者在周围转了一圈，正好遇到一户人家来看房，便尾随他们走了进去。工作人员见状立刻热情地上前介绍楼盘，其中更是重点介绍了跃层带来的高得房率送面积和目前均价15000元/平方米的优惠价格。当记者问及打折情况时，工作人员坦陈已达7.5折，相比之前的8.8折又要便宜许多。他还指着最早销售的两栋楼向记者说：“那两栋当时最先卖的时候还不打折呢。”

　　记者又追问了价格方面是否还会下降，工作人员自信地表示目前的价格相比周边楼盘已经很有优势了。比如德信中外公寓，虽然价格相近但没有跃层、高得房率等特点。

　　随后记者又跟随这位工作人员参观样板房，并进一步向他询问周边楼盘价格情况，前后大约有半个多小时，直至记者离开时，尚未看到其他客人进来。

　　拆解近期楼市五大谜团

　　因为少数楼盘大幅打折促销，引起市场诸多猜测，诸如“降价是否已经全覆盖？二手房市场是否受到波及”？等等。唯有找到答案，才能对当前的市场有个更加清晰而全面的认识。

　　文》本刊记者/甄爱军 见习记者/徐卓航 董佳

　　谜团1：降价覆盖面有多大？

　　近期不断爆出楼盘打折促销的消息，加之媒体的大力报道，给人造成降价潮全面来临的错觉。那么，实际情况到底如何呢？

　　为了掌握第一手资料，并取得最为直接的信息，本刊选取了在上海的一定数量的在售楼盘，包括公寓住宅项目和别墅项目，并逐一拨打其售楼处电话，咨询价格情况。

　　需要说明的是，本刊选取的调查楼盘数量为119个，其中，公寓项目为91个，别墅项目为28个。为了能够让调查结果更加客观反映市场情况，本刊在选择调查样本楼盘时，充分考虑到了楼盘分布情况，以上海外环线为界，外环以外的样本楼盘数量为60个，约占三分之二，外环线之内的占三分之一。

　　根据调查结果来看，参与打折的楼盘数量在悄然增加，但从总体来看，并未快速升温。粗略统计，不管打折幅度大小，所有被调查的样本中，共有56个楼盘表示目前正在打折销售，或者未来有可能会采取打折销售手段，比例达到61.5%。不过需要注意的是，在所有表示愿意打折的楼盘中，打折幅度超过10%的项目只有12个，这其中还包括龙湖郦城、中海御景熙岸等。到目前为止，除了新城公馆之外，后续跟进大幅打折促销的楼盘并不多。降幅超过20%的大幅度降价促销现象并未全面出现。

　　此外，还有一个值得关注的现象是，在我们调查的所有位于内环线以内的18个楼盘中，仅有一个名为公馆77的楼盘表示会推出一批特价房源，在均价70000元/平方米的基础上打8.8折。其余包括翠湖天地、绿城黄浦湾在内的内环17个楼盘，均表示“没有优惠”。

　　调查结果显示，公寓住宅项目中，有35个项目明确表示坚持不打折，占所有样本楼盘总量的38.5%。如包括部分只是名义上打折的楼盘，比如针对全额付款予以9.8折、贷款9.9折优惠等，总数可达到43个，比例达到47.1%。对于不打折的理由，很多楼盘都表示“暂未考虑打折”，当然也有“不差钱”的企业明确表示“撑得住”。奉贤南桥镇上一家楼盘的售楼人员这样表示：“我们是国营企业，资金实力比较雄厚，没有必要打折。”当然，也有极个别楼盘敢于表示会在之前的基础上提价。位于静安区的静安豪景苑即将推出7号和8号两栋楼的房源，目前周边同等品质的楼盘售价已经达到75000元/平方米，售楼人员表示，届时开盘价肯定不会低于该价位。

　　对于别墅项目而言，愿意主动打折的项目也不多见。除了长泰西郊别墅以7折优惠价促销外，再也找不到其他让利幅度如此之大的项目。在28个被调查项目中，除了凯迪赫菲庄园和布鲁斯小镇表示部分房源可打9折外，其余项目均表示不会大幅降价。虽然有部分项目会给予购房者一些优惠，但幅度都很小。

　　表1  上海部分降价楼盘表(住宅)

  　注：表中数据仅供参考，具体以开发商公布为准

　　谜团2：二手房市场松动了吗？

　　二手房价也尚未松动，但在新房打折的冲击下，市场上买卖双方已经出现了微妙的变化。

　　记者了解到，新盘打折对二手房市场的影响主要体现在两个方面，其一是业主心理防线出现松动，不再一味惜售，具体表现为少数房东主动降低挂牌价以求尽快出售；其二则是购房者表现得更主动，议价要求达到20%左右。

　　在上海，9、10月期间，全市大、中户型二手盘降价数都呈增多之势。21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，全市重点监测的40个标杆楼盘中，大、中户型降价盘数比9月期间有所增加，但降幅仍集中在10%以内，而挂牌均价仍显持平。

　　截至10月末，浦东周康、徐汇中心、虹口凉城、闸北大宁、杨浦新江湾城等板块都有小幅降价，一些业主后市预期看淡、心态放低，直接下调了挂牌价或在挂牌价基础上提供议价。其中，浦东北蔡板块的锦绣华城和莲溪新村作为大、中户型二手标杆楼盘，都已持续两个月均价下滑，但小户型则未出现此类情况。

　　与此同时，新房的降价风潮也让买方的心理预期发生了巨大的变化。记者从德佑地产中山公园、古北以及静安寺板块门店了解到，新房打折幅度为20%～30%，这让买方找到了议价的依据，砍价时表现得更为大胆。德佑地产黄金城道门店经理庹联邦告诉记者，对于一套挂牌价为600万元的公寓，买方一开口就要求“砍掉”100万元。

　　而在杭州，二手房市场也同样呈现着成交量低迷、价格松动的态势。杭州我爱我家的经理周包军指出，虽然从整体上看二手房价还处于持平的阶段，但与去年4月调控以来相比，二手房价还是有着10%左右的下调。同时，成交量的低迷也逼迫着二手房成交价的降低。住在杭州网首席评论员丁建刚更是直接称，杭州二手房市场“几乎无人问津”。

　　数据表明，杭州近几个月的二手房成交量在每月600～800套之间，相比调控前正常的月均2000～2500套，乃至2009年火热时连续数月的4000多套来说，已经大幅萎缩。虽然二手房房东确实会出现“惜售”心理，在成交量低迷之下，挂牌均价扔持平，但实际的成交价则确实有所下滑。如今伴随着新房价格的打压，二手房市场在周边区域甚至有15%左右的降幅。

　　表2  上海部分热点板块近期二手房挂牌价变化表(单位：元/㎡)

注：数据来源为21世纪不动产

　　谜团3：周边区域受何影响？

　　目前杭州已经出现了一定程度、较为普遍的实际降价。专业人士指出，楼市调控的效果开始显现，特别是在供应量较大、过去两年中价格上涨较快的周边板块。

　　在临平板块，8月14日开盘的珑昕泽第二期折后均价10600元/平方米，而临平新城其他在售楼盘价格都在13000～15000元/平方米；在下沙，中外公寓6月31日以14800元/平方米低价入市，将板块均价“拉回”到一年半以前。名城湖左岸更是从最早的不打折，到后来的8.8折，再到10月份新推房源的7.5折一路下滑。半年来，杭州近10个主要板块都能举出具有代表性的降价楼盘。我爱我家企划部经理周包军表示：“相比去年调控之前的房价情况，外围区域的新房市场普遍有10%~15%的价格下调。”

　　在杭州中心城区，少量高档楼盘因为考虑到限购政策下降价效果不明显而并未松动。而一些资金尚充裕的开发商也选择持平价格观望。不过由于存在着相似楼盘的降价，实际上整个楼市的价格已经开始下滑。

　　然而，市场成交量却依然低迷，打折促销在初期虽然有较好表现，但随着信贷成本的提高和市场“深度观望”的心理预期变化，杭州新房的月销售量仅在1500～2500套上下，新房库存量达到了7万多套的历史高点。“目前楼市属于‘僵’在那里了。”丁建刚指出，未来杭州的楼市走向，很大程度还是要看政策的动向。

　　上海周边地区也受到了降价风的波及。在太仓、嘉兴、昆山都或多或少、或明或暗地出现了降价。比如嘉兴，10月份的均价为6404元/平方米，为近几个月新低；而同时， 10月份的成交商品房套数则同比2010年下降49%。

　　在昆山，许多楼盘价格也已经开始松动，有些售楼处给到的最低优惠价甚至比均价下调2000元/平方米以上。城东和花桥由于新盘供应量大、价格上涨幅度快，降价趋势也最为明显。如常发香城湾最低8.5折，相比而言，百万房款折后下降了15万元之多，每平方米直降将近2000元；帝景天成、和兴东城、绿地21新城也均降价跑量，最高降价幅度超过1000元/平方米，部分特价房价格甚至更低。

　　应该说，一线城市的楼市动态、舆论宣传都对周边地区市场产生了一些影响。

　　谜团4：开发商缘何此时促销

　　开发商为何选择在10月底开始进行促销呢？

　　业内人士分析指出，主要是基于以下几个方面的原因。

　　其一是市场等待观望的结果。有业内人士指出，从去年4月份国家出台政策开始调控，到目前历时约1年半时间。而这样的时间长度，恰好是开发商可以忍受的极限。而一旦超过这个极限，资金链紧张等诸多问题便会逐渐暴露出来，此时则必须采取相应的措施进行补救，比如降价促销。

　　其二是出于资金回笼需要。对于大多数开发商来说，年关难过，包括工程款、银行利息等都需在年底结清，如果拿不出资金来，便会引发一系列的问题。但年底一般为全年淡季，因此唯有抓住目前这段时间，通过降价促销来回笼资金。

　　其三可能是出于业绩方面的考虑。上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健表示，对于一些上市公司来说，临近年关，他们必须考虑整个年度业绩报表，如果回款太少，业绩太差，会影响到整个公司的形象，因此必须在年底之前回笼一部分资金。

　　记者注意到，由于包括中海、龙湖前期促销引发业主的抗议，后续跟进的开发商在降价促销时，更加讲究策略，比如近日新城公馆就表示会为老业主补差价。

　　谜团5：购房者反应为何如此激烈？

　　小徐是上海龙湖郦城的一位业主。记者在搜房论坛上与他相识后，他对记者诉说了他的买房经历。

　　去年12月，29岁的小徐眼瞅着房价步步高升，而准丈母娘又一再“紧逼”，和父母一合计，买下了位于嘉定新城的这套97平方米的婚房。当时单价15500元/平方米，总价约150万元，首付60万元，贷款90万元。至今，他已经过了一年的房奴生活。

　　“去年4月和10月，国家连续出台了两轮宏观调控，但房价还是在不断往上涨。我眼看着房价又要涨了，就赶紧趁家里还能勉强承受得起的时候把房子买了下来。”小徐说到。  

　　此后几个月里，龙湖郦城的房价依然在涨，到今年8月，已经涨到了单价18000元/平方米左右。虽然每月为了还贷不得不省吃俭用，但想到自己的账面财富依然在增长，小徐还是感到一丝安慰。

　　然而10月18日，龙湖郦城突然降价至13000-14000元/平方米。小徐的账面财富瞬间从150万元降到了130万元左右，一年不到，财富蒸发20万元。这让小徐难以接受。

　　小徐解释说：“现在很多人说我们应该讲契约精神，买房子跟买股票一样，都是市场行为，赚了、赔了都应该自己承担。不应该因为自己利益受损了就阻碍开发商降价，阻碍房价的理性回落。但一股股票才多少钱？一套房子又是多少钱？开发商这样狠命降价，一下子几十万元的首付款就这么蒸发了，这可是我们家辛辛苦苦攒了多少年的血汗钱啊。说没了就没了，真的让人很难接受啊！你想，大家都是一样花血汗钱好不容易才买套房子，新业主买得开心了，但对我们老业主太不公平了。”

　　众所周知，眼下许多家庭为了购买一套房产几乎倾尽家财，同时还要背负巨债，因此房价的大幅下跌无疑触动了他们最敏感也最脆弱的神经。这或许是这些老业主对开发商降价促销反应如此激烈的关键所在。

　　房价下调趋势已定

　　国家不会放松对楼市调控，房价回调已成必然趋势。这意味着，目前个别楼盘直降式促销，很有可能会导致出现房价大面积回落，并会持续一段时间的单边下跌行情。不过这样的调整只是阶段性的，并不可怕。

　　文》本刊记者/甄爱军

　　楼市价格战开打，这是市场的必然选择。

　　回顾过去，从2002年以来，中国房地产市场进入上涨通道，其中虽然经历了两次调整，但总体上仍然维持大幅上涨态势。而时至今日，考虑到中国所面临的经济环境以及自身经济发展转型的特定历史阶段，高企的房价所产生的一系列不利因素极有可能会带来诸多负面影响，因此中央政府痛下决心，坚决抑制房价过快上涨。现阶段，政策的作用得以充分显现，因此房价调控不可避免。

　　但我们必须学会理性对待市场调整。不可否认，当前的房价调整并非因为供需之间失衡造成的，而是在“限购”、“限贷”以及“限外”等行政彩色非常浓郁的调控手段作用下使然。而根据我国城镇化的持续推进，市场需求依然旺盛，从长期来看，房地产市场持续向好。

　　现阶段楼市价格出现调整，这是市场必然要经历的一个过程，不过不足为虑，现在的阵痛对房地产市场的发展更为有利。

　　真跌OR假跌

　　房价是真的跌，还是“假摔”？

　　近日来，包括中海、龙湖、绿地、长甲等知名开发商纷纷推出促销活动，打折幅度在20%～30%不等。本刊记者在采访中得知，真正开始打折促销的楼盘也仅限于少数几个。于是有人提出这样的质疑——房价又在“假摔”。

　　不过专家认为，房价“假摔”的可能性极小。包括中海御景熙岸、龙湖郦城等促销项目，因为打折促销遭到前期业主反对而出现打砸售楼处现象，更是有人认为这是开发商自导自演的“苦肉计”，意在向政府施压，以博取放松调控的可能性。两岸知名不动产评论家蔡为民表示，这种可能性极小。“我不相信有哪家公司会愿意把自己的售楼处贡献出来让人来砸。”他说。

　　我们可以通过分析上市房企的经营状况，来找到答案。一般情况下，如果房企的资金充裕，其降价的意愿就会很低，而这也正是此前一年多时间，为什么只有万科、恒大、绿地等少数几家公司采取降价销售策略，而其他公司则等待观望的真正原因，就是因为开发商普遍“不差钱”。但可谓是此一时、彼一时，时至今日，情况已经发生了不小的变化。房企的等待观望，并未等到云开雾散的那一天，而在这过程中，因后续项目持续投入资金，但前期开发的项目销售情况未见好转，致使资金链紧张程度加剧。

　　我们可以从上市房企的财务报表中找到证据，截止到目前，141家上市房企已经全部公布了三季报。根据所有的上市房企公布的财报，通过对其货币资金变化情况观察发现，截止到今年9月底，货币资金总额为2123.44亿元，已经出现了回落迹象，环比年中2205.52亿元，下跌了5.85%。货币资金与偿债能力和支付能力的大小有着极为密切的关系，在此之前一年多时间里，开发商之所以敢于扛着不降价，就是因为货币资金总额一直维持在2200亿元水平，极少变化。而现在，货币资金总额已经下降，这是一个不祥的信号。

　　货币资金的微幅下滑，也许还不足以对房企产生震动，但如果债务同步增加，情况则会因此而变得完全不同。财报显示，今年三季度所有141家上市房企有息负债总额已经达到5475.77亿元。请注意，这是近年来的新高。相比今年年中，有息负债总额增加了212.67亿元。

　　更加让人难以感到乐观的是，三季度上市房企一年内到期的有息负债已经高达1833.39亿元，这是近年来的新高。这些负债必须在短期内归还，而现实问题是房企销售状况并不见好转，无从通过正常的销售活动来补充货币资金，归还一年内到期有息负债，开发商能走的路只有一条，即降价促销。这种情形其实已有先例， 2008年在种种市场因素的作用下，房地产企业货币资金大幅度减少，不得不通过降价回笼资金来维持资金链的运转，从而促成了大面积的降价。

　　由此看来，这次是真的降价，而非“假摔”。

　　今年三季度短期债务增幅较大的上市房企一览表

  　大跌OR小跌

　　房价下跌幅度会有多大？这在很大程度上取决于市场的接受程度和市场库存压力。

　　首先来探讨购房者愿意接受的降价幅度。10月中旬，位于嘉定新城的项目龙湖郦城宣布降价促销，之前均价为18000元/平方米的房源以14000元/平方米的价格出售，降幅为22.2%。这样的促销活动受到了市场追捧。据上海市“网上房地产”网站公布的数据显示，10月份龙湖郦城销售量达到423套。这样的销售成绩已经超过了该项目此前三个季度365套的销售总量。

　　对于这种现象，汉宇地产董事总经理施宏叡分析指出，对于房价的回调幅度，市场预期已经超过10%，而低于这样的标准则很难引起购房者的关注。他说：“假如开发商想要达到‘跑量’的目的，促销的力度必须达到20%～30%才行。”在记者的采访中，持有这样观点的业内专家不在少数。蔡为民也表示，想要在现阶段通过促销实现快速回款目的，必须给出让人动心的折扣。

　　施宏叡所言并非没有道理。在采访过程中，本刊了解到，如果打折幅度太小，的确难以带动销售。记者通过对售楼处回访发现，部分表示可以给予优惠但是幅度并不大的楼盘，销售状况一般。

　　这种现象并非现在才有，在此之前已经出现过。比如在国庆节期间以8折左右出售的普陀区香溢花城整个10月份也只是登记成交了64套，相对300余套的库存量来说，去库存化程度不算太高。

　　除了市场意愿之外，还有一个不可忽略的因素就是开发成本。上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健表示，根据拿地时间的长短不同，每个楼盘的降价空间也会有所区别。他举例说，目前正在降价的嘉定区新城公馆，由原价26000元/平方米的基础上“直降7000元/平方米”，考虑到该项目楼板价已经达到13000元/平方米，加上近6000元/平方米的建造成本和装修成本，现在的19000元/平方米的售价已经难有回调空间。

　　快跌OR慢跌：

　　由少数知名房企引领并主导的促销活动，表现为徒然出现的直降式下跌这会不会导致房价出现雪崩式的下跌呢？

　　房价肯定回调，这毋庸置疑。中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞表示，国家并未打算放松对房地产市场的调控。他分析指出，不管是从宏观经济走势、当前所处的经济形势，国家都不会轻易放松调控。同时，目前正处于抑制通胀的关键时期，如果放松调控，又会导致物价的反弹。从这一点来看，放松调控的可能性几乎不存在。“综合多方面因素来看，调控的螺丝只会拧紧。”他说。

　　而对于房价下跌速度的快慢与否，专家学者以及市场人士判断有分歧。蔡为民表示，目前包括中海、长甲、龙湖在内的知名开发商通过大幅打折方式，来达到快速回笼资金的目的。他预测这种现象在春节之前会越来越多，这导致房价最终表现出快速下跌现象。其时间长度将会维持到明年三季度前。

　　不过也有专家认为，房价雪崩式的下跌可能性不大。施宏叡表示，从目前来看，参与打折促销的开发商并不多，因此对于整体房价的影响幅度相对来说则不会很大。他认为未来降幅可能在10%～15%左右。

　　中国指数研究院副院长陈晟也表示，由于部分中小开发商担心降价会有副作用，比如害怕让人产生资金链即将断裂的误解，有些甚至担忧降价也无法达到回笼资金的目的，因此他们宁愿选择等待转机的出现，或者干脆直接出售项目，这样看来跟进降价的楼盘不会很多。

　　外围OR市中心

　　就目前而言，降价促销还只是个案，而且主要集中在外围区域。那么，房价的调整态势会向哪个方向发展？

　　记者在采访中了解到，目前降价促销的楼盘主要集中在外围区域，诸如嘉定、松江等地，基本上在外环线以外。虽然市中心区域有个别项目也打出了降价促销的旗号，但是促销幅度不大，而且房源数量也有限，因此并未引起关注。这是否意味着市中心将会在这一轮调整中得以独善其身？

　　不可否认，外围区域房价将率先进行调整。尹伯成指出，对于之前涨幅较大的外围区域来说，其泡沫程度也相对较高，因此价格调整肯定从这里开始。而对于市中心区域来说，由于供应量的减少，以及地段因素的支撑，调整时间要晚一些。

　　陈晟则从另外一个方面对外围区域率先展开调整进行了解释。他认为目前各保障住房和经济适用房都建在外围区域，因此区域需求不足以支撑目前的价格，回调在所难免。

　　既然市中心区域最终也逃脱不了调整的命运，那么，其调整幅度会有多大？施宏叡分析指出，相对来说，市中心区域价格调整可能要小于外围区域。“从目前来看，市中心区域的总体供应量已经不大，同时市场需求对于地段的追求不会因为调控而降低要求，因此其回调幅度要比外围区域小。”他说。

　　此次调控对比以前有何不同

　　文／本刊见习记者 徐卓航

　　回顾历史，让我们能够更加清晰地认识现在和未来。2005年上海曾出现过降价潮，而2008年全国范围内更是有过一次大面积的降价潮。那么这对于我们当前的市场来说，又有什么值得借鉴的呢？

　　2005 上海“独领”降价潮

　　2003年我国开始出现“局部过热”的经济态势，因此出台了包括减少土地供应量等多种抑制性政策。然而供应量或者说供应量预期的减少反而为投机者提供了炒作的借口，导致上海等地的房价在2004年四季度出现了大幅的飙升。

　　承载着大多数公众期待、旨在稳定房价的调控政策，自2005年的3月开始。随着“国八条”、“新八条”的出炉，政府在2005年把调控重点转向了房价。不久，降价成为了上海楼市2005年的主旋律，房价出现明显下降，最大降幅超过20%。然而，除了上海之外，全国各地房价却继续大肆上涨，北京房价的上涨幅度不比过去任何一年小。

　　究其原因，一方面2003年起“稳中适度从紧”的政策效果在逐渐显现；另一方面，上海在2004年就出台了《上海市房地产登记条例修正案》、《上海市土地储备方法》等地方法规加强调控力度。在中央与地方的双重压力下，加上2005年全国瞩目楼市调控和观望情绪的影响，房价高企的上海这才开始了降价潮。应该说，楼市宏观调控等政策效果的产生需要一定的周期，这次降价潮不单单受到2005年调控预期的影响，也更是2004年一系列举措的效果。

　　2008 金融危机下的全国降价潮

　　不过，从2005年到2007年，楼市的宏观调控不断“更新换代”，逐步摸索着合适有效的政策法规，政府的调控思路明显发生转变，从三年中实施的各项政策来看，主要通过金融、土地、财税等政策，增加住房建设用地的有效供应总量以及控制被动性、投资性等住房需求，遏制投机炒作，缓解供求矛盾来平抑房价的涨幅。

　　到了2007年，国内经济过热、流动性泛滥、CPI指数居高不下，房价也是又一轮猛涨。政府因而确定了从紧的货币政策，楼市调控方面也继续加大力度，央行与银监会联合发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，俗称359号文，要求第二套住房首付不得低于40%，利率同时提高10%。终于，伴随着金融危机的来临，房地产市场迅速冷却，在经济大环境和严厉的行业政策影响下，2008年全年市场低迷至冰点。以上海为例，国家发改委数据显示，上海房屋销售价格指数为99.2，同比上年下跌0.8%，新建住房价格指数98.6，同比上年下跌1.4%；二手住宅价格指数99.4，同比下跌0.6%。从数据来看，呈现全线下跌趋势。这既是金融危机带来的后果，也恰恰是数年来调控政策不断完善、加强后的效果体现。

　　当前房价松动的前世今生

　　2010年以后，面对越来越大的通货膨胀压力，中央政府再一次开始紧缩银根，收缩信贷，准备金率达到创历史纪录的23%。同时，2010年是房地产调控频率最高的一年，短短一年内接连出台“三轮”调控措施，经济手段和行政措施并用，遏制商品房投资投机，加大保障房力度。随着国十一条、国四条等限购、限贷政策的不断出台和收紧，从去年4月至今，楼市经历了 “最严厉调控政策年”。面对如此大规模长时间的严厉调控限制，温总理7日指出，房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来也开始松动。对于房地产一系列的调控措施，绝不可有丝毫动摇。“我们的目标是要使房价回归到合理的价格”。

　　我们看到，一方面，两次降价潮都处于为了解决市场过热而实施的银根紧缩等从紧的政策当中；另一方面，楼市的宏观调控往往能够做到对症下药乃至逐步加大，且持续一定的周期，能渐渐显现出政策的效果。而这两点都能在当前的市场环境中有所体现。不过像这一论调控力度如此大、持续时间又如此长且伴随着长时间的银根紧缩，迄今为止并不曾有过。

　　进一步回顾分析，除了特别“严厉”之外，还有一些不同点使得这次楼市的情形区别于两次降价潮。在目的背景上，考虑到房地产业对通货膨胀的连锁影响和推动，本轮调控更多地着眼于抑制金融危机以来日益严重的通货膨胀，而非往年的单纯稳定市场、减少矛盾。而在方法措施上，本轮调控更全面具体地落实了针对影响房价各个因素的相关政策，更为彻底地用限购、限贷等两头收紧、釜底抽薪的方式去打压房价，相比往年而言要快、狠、准得多。

　　当前楼市与前两次降价潮成因对比：

　　上海历年商品住宅销售价格和CPI指数走势：