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淘便宜二手房谨防假实惠 便宜大多没好房

http://www.sina.com.cn  2011年09月26日 16:35  《理财周刊》

  房价高企,很多购房者希望碰到相对便宜一点的二手房,但在整个市场降价意愿并不强烈的背景下,“捡漏”的概率并不大。故在此需要提醒的是,购房不能仅仅只看报价是否很低,同时还要关注住宅的品质,提防假实惠。

  文 本刊记者/甄爱军

  便宜没好货,这句话二手房市场上也适用。

  随着调控的持续,房产市场上依然深陷胶着状态。但对于刚性需求来说,等待观望并非最佳解决办法,因而有人转向寻找价格较为实惠的房源,希望通过“捡漏”等手段来降低购房成本。但本刊记者了解到,其实真正能够实现“捡漏”的概率比较小。市场上很多的报价较低的房源,并不会让购房者得到真正的实惠。

  便宜大多没好房

  近日不停看房的郑立发现了一个现象,便宜的房子多少都有些问题。

  郑立考虑买房,但对当前的房价感到有些忿忿然,调控已经一年多,就是不见下降。但现实逼得他非买房不可,女友已经下了最后通牒,如果不买房,结婚免谈。房价不见下降,于是他只好指望捡漏。挂牌价较低的房子看了不少,但真正实惠的却没碰上。他所看过的房源中,要么是房型一般,或是楼层不好导致采光受影响,或是靠近马路太吵,都无法让他感到满意。

  记者通过与沪上部分中介公司的资深经纪人交流后得知,在目前市场行情中,挂牌价低于市场水平的房源,或多或少都是因为自身存在一些问题。当然,造成挂牌价较低的原因多种多样。

  五大类型要留意

  产生假实惠的原因有很多种,比如房顶漏水、房型布局欠佳等等,不过总结下来,不外乎住宅缺陷、饱受污染侵扰、深陷债务纠纷以及与定位含混有关等四种类型,下面我们结合具体案例来进行详细分析。

  【类型一】住宅本身存有缺陷

  住宅本身存在一些缺陷,影响到居住的舒适性,因为这种原因导致房价偏低的现象最为常见。

  比如有一套55平方米的二手房,从今年3月份挂牌,低于市场价5万元,至今仍未成交。这套二手房为一房一厅,不被年轻人看好,因为在该新村内60平方米左右的小两房房源比比皆是;但其受众群体中的老年客户也因为楼层太高而不考虑。

  【解析】上述案例中的二手房最主要的问题在于房型布局欠妥,这是一种典型的住宅缺陷。年轻购房者不接受,就是因为它不适用,无法满足过渡性的居住需求。住宅存在缺陷的情形有很多种,除了房型不佳之外,比较常见的有房顶漏水、外墙渗水、水管老化、室内通风状况不佳、采光不好等等,这种缺陷相对来说比较明显,只需要购房者在购房过程中仔细察看就可发现。

  【类型二】靠近污染影响居住

  居住环境不好,靠近污染源,同样会影响到房价。

  上海七宝镇佳宝四村有一套二手房,挂牌时间超过一年时间,目前挂牌价为135万元,而同等地段相同品质的其他二手房,挂牌价约145万元左右。这套房源南靠车水马龙的漕宝路,北面外墙是一楼火锅店的油烟管道,开窗便可闻道一股呛人的油烟味。

  【解析】佳宝四村的这套房子也算得上是典型案例,不仅受到噪音的影响,同时还会受到油烟的影响,在影响到居住的同时,还有可能会影响到身心健康,因此即使大幅降价也无人问津。近日,有关上海浦东康桥25名儿童血铅超标的报道,让我们对居住环境的关注达到了新的高度。据介绍,会影响到居住的污染主要有噪音、有害气体、光污染、电子辐射污染等。因此靠近闹市、垃圾堆放场所、强光源、大型变电站附近的住宅,一定要当心,虽然这些类型污染源给人体带来的危害可能没有化工厂那么大,但不可否认的是,它对居住环境的影响,却是实实在在的。

  【类型三】债务缠身少碰为妙

  有些房东因为债务缠身,所以低价抛售房产用以还债,这类住宅看似实惠,其实里面暗藏诸多风险。

  比如有一套小面积二手房,挂牌价为83万元,比市场水平低了8万元左右。房东因为沾染不良嗜好,已经欠下近百万元债务,同时还有20余万元的银行按揭贷款也拖欠多时。房东准备出售住房,用以还债。

  【解析】房东已经债务缠身,即使是出售房产,也不足以偿清所有债务,业内人士建议,这种住宅还是少碰为妙。钱宏霞表示,根据经验,房东如果走到了卖房抵债的地步,这说明他已是山穷水尽,即使卖掉住房,也很有可能无法还清所有的外债。在这种情况下,不断有债主加入到追债行列中来之后,住房可能会被数次抵押,而导致交易无法完成。那么购房者支付的首付款也极有可能就无法拿得回来了。

  【类型四】定位模糊不受欢迎

  有些定位并不是很清晰的小区,反而得不到市场的认可而导致价格偏低。

  位于上海徐家汇公园附近的恒昌花园是上个世纪90年代中期建成的外销房,目前出自该小区的二手房报价普遍在24000元/平方米左右。但附近的公房售价已经超过30000元/平方米,次新房挂牌价更是超过40000元/平方米,恒昌花园的报价显然偏低。

  【解析】德佑地产漕溪店经理曹倩倩表示,恒昌花园的报价很低,其主要原因在于定位模糊,可居住,也可办公,但这样的定位既影响到了居住,又难以形成浓厚的办公氛围,因此这种物业在市场上便变得不受欢迎。这样的物业在上海二手房市场上并不罕见,不少在上个世纪90年代末期建成的商住两用房,就属于这种类型物业。

  【类型五】先天缺陷难以改变

  有些小区周边配套设施并不是很完善,虽然相对比较便宜,但会给居住造成不便。

  位于上海莘庄板块内的莘城苑,目前小区内二手房挂牌价普遍只有16000元/平方米左右,这样的报价显然是莘庄板块内最低水平。更让人不解的是,即使在房价快速上涨阶段,莘城苑的房价涨势也很“温柔”。

  【解析】莘城苑所处地段存在先天缺陷,即无法完全与外界实现连通。在其西面有一条南北走向的铁路,南面是沪昆高速公路,几乎将小区的西面和南面完全切断,因此只剩下东面和北面可通行,这样的地理位置,几乎是将小区置于一个死角。那么,又有多少购房者会接受这样的地段?

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