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开发商变相拉高售价 上海正式叫停买房送面积

http://www.sina.com.cn  2011年09月02日 18:26  《理财周刊》

  日前,上海出台《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》,就地下室、阳台、飘窗等面积计算做出了新的规定,叫停开发商“偷面积”现象,住宅面积计算越来越规范成为趋势。

  文/本刊记者/甄爱军

  上海禁止开发商“偷面积”

  有的楼盘把飘窗设计成“倒立”的,这样一来,原本应高出地板几十厘米的窗台面积就变成了地板面积,再配以超大落地玻璃窗,不仅实用而且更为宽敞。因为,飘窗是不计入销售面积的。

  在此之前,这样的“空间魔术”被开发商所热衷。但从10月1日起,开发商所有“偷面积”行为将被禁止。也就是说,与之有关的“赠送超大阳台”、“免费赠送地下室”、“买一层送一层”等促销方式,也行将寿终正寝。

  在近日举行的上海建设规划管理工作大会上,正式公布了《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》(以下简称《暂行规定》),针对目前一些开发商售房赠送“超大阳台”、“买一层送一层”、“赠送地下室”等私自变相提高容积率行为做出规定,明确如违反规定,将追究法律责任。据了解,《暂行规定》将从今年10月1日起开始执行。

  记者了解到,在房价不断攀高的背景下,开发商为了能够让项目具备足够多的卖点,便在容积率方面下功夫,利用建筑设计管理规定存在的漏洞,利用各种手段“偷面积”。比如尽可能扩大阳台、飘窗面积,或者将地下室一面挖空,与庭院相连从而提高地下室的使用价值。记者曾在松江区看到这样一种户型,虽然建筑面积仅95平方米,但通过对飘窗、阳台、露台以及地下室等各个空间的充分挖掘,使用面积达到了150平方米,“偷面积”技巧用到了极致。

  《暂行规定》针对开发商“偷面积”行为,主要在地下室、阳台、露台、层高等四个方面制定了新的面积计算规则。比如就地下室而言,《暂行规定》明确,地下室房间地平面低于室外地平面的高度,超过该房间净高的1/2;地下室在室外地面以上部分的高度,不超过1米;除地下车库外,只能通过垂直交通(电梯、楼梯)进入地下室。这样的变化使得此前开发商通过开挖地下庭院的处理方式,使地下室变为“地上室”的方式无法实现。此外,《暂行规定》在阳台进深、面积,飘窗与地面的高度以及飘窗本身的高度,以及商业、办公建筑的层高如何确定等方面,都做了详细规定,而这些地方,无一例外也都是经常被开发商所利用的地方(具体可见表)。

项目 面积计算规则 影响
地下室 房间地平面低于室外地平面的高度,超过该房间净高的1/2;地下室在室外地面以上部分的高度,不超过1米;除地下车库外,只能通过垂直交通(电梯、楼梯)进入地下室 半地下室、带庭院地下室将不复存在,地下室的实用功能受到影响
阳台 阳台的设计进深(取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离)不超过1.8米(含),且其水平投影面积小于或等于8平方米的,可以按1/2面积计入容积率。超过该标准必须按全面积计入容积率 在阳台进深被限制在1.8米的前提下,其改造余地减小
飘窗 台面与室内地面的高差,不应小于0.5米,飘窗高度应不超过2.2米,且自外墙墙体结构外边线,至飘窗外边线距离不超过0.6米。否则,应按挑出外墙部分的投影面积计算建筑面积,并计入容积率 飘窗需高出地面0.5米,“偷”飘窗面积已无可能
层高 商业、办公建筑的层高,不宜高出4.5米。超出4.5米的,按每2.8米为一层、余数进一的方法,折算建筑面积,并按折算建筑面积计入容积率。

不过商业、办公建筑的门厅、大厅、回廊、走廊等公共部分,影院、剧场、体育馆、博物馆、展览馆等公共建筑,大型商业建筑的层高,不受这一条款的限制

受4.5米层高限制,LOFT产品一房变两房的噱头将难以兑现

   上海、广州先行

  买房送面积其实并非上海独有,在全国各地都可以看得到。

  通过公开报道,记者发行全国大多数中心城市都存在这种促销方式,尤其是在当前国家实施宏观调控,房产销售速度减缓的前提下,买房送面积更是让开发商乐此不疲。其实,买房送面积早已有之,但正是因为购房者对“白送”这种诱惑缺乏相应的抵抗能力,因此往往碰到这种情形,心理防线便会自动瓦解。

  上海五合智库副总经理吴茂辉指出,所谓“偷面积”,是指开发商利用商品住宅现行的建筑设计规范,尽量多地设计一些既可以让业主利用,但又不会计入销售面积或只计算一半面积的空间,以提高单位面积的使用效率,让购房者感到“物超所值”。俗话说,天下没有免费的午餐,所谓的“买房送面积”,其实不见得能够让购房者得到多少实惠。比如有些赠送面积为公共部分,露台、入户花园等都属于此类;或者赠送的面积并不实用,比如通风、排湿状况很差,或者加层层高过低,最终只能作为储藏室;更有甚者,由于赠送面积并不会写入购房合同,万一违约,购房者无法维权,可谓是哑巴吃黄连,有苦说不出。

  由此可见,上海此举在规范商品住宅设计的同时,同时也在一定程度上对市场销售行为起到了约束作用。据了解,除上海之外,广州在今年6月份也曾出台“禁偷令”,严厉遏制赠送面积等行为。

  此外,包括北京、深圳、成都在内的城市,也在逐步规范面积计算。比如北京停批LOFT公寓项目,深圳规范大飘窗、大阳台等等,面积计算越来越规范肯定是趋势。

  对“赠送”面积要留意

  《暂行规定》的出台,对于市场而言,会造成怎样的影响呢?

  上海同策咨询研究部总监张宏伟指出,《暂行规定》从另外一个角度暗示开发企业,在产品设计上可以按照这个规定进行“偷面积”,原来没有产品创新的楼盘现在都会向《暂行规定》中具体规定看齐,这将导致开发企业将“偷面积”按照此标准进行到底。也有开发商对向记者表示,对于越来越挑剔的购房者来说,如果不在“送面积”上动脑筋,如何能够引起他们的注意?可见《暂行规定》可能无法完全禁止“偷面积”现象。

  吴茂辉表示,“偷面积”现象受到限制之后,将会促使开发商对产品的创新,由此会引导市场新一轮的产品更新换代。他同时分析认为,《暂行规定》并未针对露台、入户花园面积计算做出规定,可能会导致开发商从这些方面寻找突破口。

  就目前而言,最为直接的影响莫过于“送面积”项目会受到市场追捧。德佑地产研究主任陆骑麟表示,此类赠送面积的房源相对会减少,以前通过审批的此类赠送面积相对较多的项目会日益稀缺。据了解,目前位于外环线之外的部分经济型别墅项目,如徐房集团位于浦东的丝庐雅苑·香溪颂、深长城位于惠南镇的长城·珑湾等项目,均属此类项目。

  陆骑麟同时提醒说,由于此类项目的减少,在后期房源推出时,开发商一定会把“赠送面积”作为主要的营销手段,从而变相地会把售价拉高。因此购买这类项目,一定要留意其性价比,不要被“白送”所蒙蔽。

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