作者：易超波

　　2月8日晚上央行启动了兔年来的第一次加息，次日公积金存贷款利率也跟进调整。近日统计局公布的1月CPI数据尽管没有超过5%，但通胀预期仍然较高，中国逐渐进入加息周期已成大众的共识。对此，不少“房奴”心存纠结：面对越来越高昂的贷款利息，需要提前偿还房贷吗？

　　三次加息叠加效应凸显

　　本次加息后笔者发现，无论是选择商业贷款还是公积金贷款，首套房的还贷负担都增加了不少。根据住建部公告的规定，当年归集的个人住房公积金存款利率上调 0.04个百分点，由0.36%上调至0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.35个百分点，由2.25%上调至2.60%。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由 3.75%上调至4.00%。在商业贷款方面，此轮加息跟前两次一样，利率上调了0.25个百分点，其中5年以上贷款基准利率已上调至6.6%。以100 万元的20年期贷款为例，无利率优惠房贷，加息前月还款7396.98元，加息后月还款7514.72元，增加117.74元。

　　根据测算，从2010年4月第一次房地产调控以来，随着基准利率和折扣的同步变化，房贷实际利率的变动幅度较实际的法定利率调整要大得多。譬如首套房从原先的7 折到目前的基准利率，实际利率上升了250个基点；二套房实际利率继续上浮，而如果再加上首付比例的调整，这个压力经过逐步累积之后已经非常显著。

　　与此同时，虽然前几次加息的直接影响都不是很明显，但是随着加息的持续，或将逐渐出现叠加效应，特别是贷款优惠利率的取消，给市场的影响将逐渐由量变到质变。那么，伴随着偿贷压力的增加，房贷族是否应该提前还贷以减轻负担呢？

　　是否提前还贷须具体分析

　　针对房贷一族普遍的疑虑，理财专家认为，对已经购房的还贷人而言，按照银行相关规定，2011年年内的加息对存量房贷(指2011年加息前购房房贷)的影响大部分要到2012年开始执行，也就是说，今年利率的上行对这部分还贷者短期影响不大，而且考虑到目前银行信贷额度紧张，房贷优惠利率已纷纷取消，二套房利率甚至会上浮，在这样的情况下已享受到了利率优惠的借款人，目前也不必急于还贷，不妨选择用其他投资理财方式的收益来提高资金的机会成本。

　　此外，对于那些已经还款超过5年或贷款年限所剩不多、采用等额本息法还贷的客户，提前还贷意义也不大。因为之前还贷的大部分均为利息，而贷款年限不多的到最后几年所剩利息较少，每月所还金额主要是本金。可以说，在目前放贷趋紧的情况下，提前还贷不见得划算。

　　不过对于今年新购房特别是春节后的新购房者，将立刻执行新的贷款利率，再加上2月15日左右各地将执行更深入的调控细则或限购政策，楼市的调控压力增大，购房者的融资成本进一步上升。具体来看，这部分“房奴”是否选择提前还贷还需区别对待：

　　首先，如果没有合适的投资渠道，最好选择提前还贷。即使不能一次性提前还完所有余款，也可以选择提前偿还部分贷款，并在保持月供不变的情况下，缩短剩余还款时间。因为影响贷款利息的因素除了贷款利率与贷款金额外，还有贷款时间。应该说，贷款期限越短，所需支出的利息就越少。

　　其次，在当前加息预期下，采用等额本金还款方式更省利息，因为在初期偿还较大款项而减少了利息的支出。巧用“双周供”(指将原本按月支付的房贷改成每两周支付一次)，可加快每年的还款频率和还款总额，起到缩短还款时间和节省总利息的效果。“固定利率”，即在贷款期限内，不论银行利率如何变动，借款人都将按合同规定的固定利率支付利息，锁定房贷成本，这也有利于消费者有效降低购房成本。　(作者单位：湖南省邵阳市保监局)