刘田

　　“房价未降，租金先涨”或许是目前中国房地产市场面临的尴尬局面。

　　“加息后，不少房主的月供增加，于是开始涨房租。”上海长宁区某中介经纪人表示，通常在春节后住宅租赁市场都会回暖，但今年部分房东涨价幅度更高。“可能以前只是房租每月涨100元，现在有的房东则把每个月房租直接上涨了200元。”

　　京沪租金上涨

　　根据链家地产统计，春节后，北京新增出租房源平均报价达3467元/月，比春节前上涨14%左右；平均成交月租金为3013元/月，同比涨幅在18%左右。由于租金水平整体较高，节后初期，60%的客户在租赁过程中至少要看3套以上房子。

　　为了摊低租房成本，北京的合租房屋比例明显增加。链家地产统计表明，当前选择合租三居室的比重高达39%，比去年同期上升了12%。两居室合租的比例也达17%，去年同期这一比例仅为9%。链家地产分析师张月表示，目前一居室的平均月租金接近2500元，两居室和三居室分别接近3000元和4000元，大房子合租后的人均成本相对减少。

　　上海部分区域甚至出现了租金“二次上涨”的情况。根据21世纪地产的数据，在浦东金桥、浦东三林、宝山共富等板块，在1月份出现5%的租金上涨之后，2月份至今因外省市客户节后返乡增多，加上租赁挂牌却并未出现明显的增加，这使得租赁市场供需比例出现失衡，一些房东开始谋划租金的二次上涨，且幅度更是超过了1月份，普遍在10%左右。

　　21世纪不动产上海锐丰共富分店区域经理俞叶君透露，近期因房东转嫁成本情绪强烈，分店所处板块面临租金二次上涨情况，去年12月，一房的租金为1500~1700元/月，而今年1月份，一房的租金则因政策预期出现小幅上涨，当时加价幅度多在100~200元/月。如今政策正式出台后，房东对租金上涨的预期则更为强烈，此次加价幅度更是达到了200~300元/月。

　　新政？

　　对于此轮租金上涨，部分人士指出，春节前后一系列房产新政的出台，增加了购房成本，刚性需求可能再次陷入观望态势，转而进入租赁市场，这成为推高租金的一个诱因。但记者采访多位人士认为，新政只是其中一个小因素，租金上涨主要和经济形势回暖和通胀因素有关。

　　“我个人认为，新政肯定有一定的推动作用，但不会使租金涨幅达到10%~20%。” 中原地产研究中心研究员瞿安新对记者表示，事实上租金上涨并不是一两个月的事情，各地租金从2009年年中就已经开始上涨。“在2008年到2009年年初，政府出台了一系列经济刺激政策，之后经济开始回暖，我们监测到的数据，从2009年年中开始，各地租金一直稳步上升，可能偶尔有一两个月下降，但整体趋势是上涨，并一直涨到现在。”

　　根据中原地产监测数据，从2009年5月开始，北京、上海、深圳、广州和天津五地租金同步上涨。其中，北京和上海涨幅最大，累计涨幅超过20%，广州为19.8%，深圳为12.21%，天津为15.5%。

　　“与2004年到2008年的涨幅相比，这一年半的涨幅非常惊人。那5年，上海地区涨幅可能在10%左右，但这一年半却累计上涨了20%。”瞿安新表示，从2004年5月到2009年5月，上海地区租金涨幅为16%，北京是18%，广州为4%，深圳为8%，天津是14%。

　　“住宅租赁市场一直是比较理性的市场，和短期政策调控关系不大。”瞿安新认为，目前房租的上涨或多或少有一些“补涨”的意味。“过去几年物价上涨很多，但租金却没怎么涨，所以目前的上涨也是比较合理的。”

　　通胀？

　　“租赁市场价格一直比较稳定，只会在固定的季节性时间段发生大规模变化。”21世纪不动产分析师罗寅申告诉记者，租房合同一般一年更换一次，一到大规模合同更换期房租就会上涨。一般来说春节后2~3月份、开学前后8~9月份都是传统的租赁旺季。“这次租金上涨可能传统旺季因素占主要，只是涨幅略比往年高。”

　　21世纪不动产对上海区域旗下300余家门店的抽样调查显示，租赁交易占整个二手房租售套数的比重由春节前的不到40%攀升至70%，与2010年的5~7月份的水平基本一致。罗寅申指出，上海二手房市场的历史走势表明， 40%和70%两个数字，基本会在楼市的相对火爆期和低迷期交替出现。随着节后租赁需求的陆续释放，预计接下来的3~4个月内，租赁市场的相对活跃状态将得以延续。

　　“租金上涨主要是由于租赁市场局部性的结构供需矛盾导致的。” 21世纪不动产上海锐丰分析师黄河滔认为，一般来说，高端住宅租金一直比较稳定，上涨迹象并不明显。而且月租金在6000元以上的住宅供需结构更加平衡。“但月租在3000元以下的中低端住宅租赁市场供需比例通常都维持在1：2，尤其在一些轨道交通方便、地理位置好的地区，这部分市场供求失衡可能由于旺季因素推动而变得更加明显。”

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭还指出，通胀因素也是导致租金上涨的主要原因。“房租稳步上涨肯定是一个中长期的趋势，因为租金也是CPI的重要组成部分，只要通胀压力存在，这样的状态就会持续。”

　　知名财经评论员叶檀也指出，房租与实体经济、租房者收入密切相关， 通胀压力上升与人均工资大规模提高给了房东提价的充足理由。1月25日，人力资源和社会保障部公布的数据指出，2010年全国各地适时调整最低工资标准，到2010年底全国30个省份调整了最低工资标准，月最低工资标准平均增长幅度为22.8%，月最低工资标准最高的上海市为1120元。

　　转嫁？

　　俞叶君指出，目前上海租客尚处于对租金二次上涨的适应过程，但与1月情况相比，预计经过僵持观望后，租客最终接受也是大概率的事件。

　　但杨红旭认为，目前房租能不能涨上去还不一定，最终应该由市场决定。

　　对于住宅租赁市场，部分租客担心在已经出台房产税的城市，房主有可能会把房产税的成本转嫁到租金上，最终由租客来承担。“目前看来房主有提价这个冲动，但现在还没有完全被市场接受。”黄河滔表示，房产税究竟是否会转嫁给租客仍有待观察。

　　“我觉得会有一部分转嫁，但很难导致租金大幅上涨。”瞿安新则指出，房产税目前涉及到的人还是比较少，而且主要针对高端住宅。“在上海，中低端住宅租金上涨比较厉害，高端住宅租金比较稳定，其他城市也有类似现象。”

　　大部分人士认为，从逻辑上推断房产税导致房主持有成本提高，是有转嫁的可能，但由于房产税推出时间尚短，而且目前尚未有大规模的缴纳房产税的案例，所以很难判断是否会出现转嫁租金的情况。