贾海峰

　　房地产投资信托基金(REITs)为地方廉租房建设融资开了一道门。

　　本报记者获悉，住房和城乡建设部和银监会曾达成一致，支持保障性住房通过REITs融资。目前，天津市与中信证券合作的廉租房REITs已经通过了央行审批，上海浦东的保障房REITs方案也通过了央行审批，正在等待国务院审批。

　　排在天津之后，北京和上海也已经准备了几种不同版本的REITs试点方案，随时准备上报。海南亦开展了保障性住房REITs的方案准备。

　　金融信托专家孙飞向记者表示，几个主要城市的REITs试点融资规模接近100亿元，而2010年全国廉租房建设资金需求在3000亿元以上，中央财政补贴仅占1/5。

　　一旦REITs大门打开，地方政府借助REITs融资的需求会十分庞大，而风险管控将成为难题。

　　月租金仅1元

　　位于天津市河东区鲁山道的彩丽园小区，是天津市最大规模廉租房社区之一，这里的物业管理和服务也是天津市廉租房小区中最好的。

　　彩丽园有57栋楼，大多数是天津市旧城区拆迁改造搬迁的居民。其中廉租房小区13栋，居住着708户廉租房家庭。

　　对于这些廉租房保障家庭来说，物业费是他们最关心的问题。这些住户家庭人均月收入都在600元以下，并且多是低保家庭和有残疾人的家庭。目前，小区物业费为0.35元/平方米/月，租金是1元/平方米/月。

　　这对于彩丽园这样的小区来说，无疑是十分低的。附近小区一居室，租金达到1000元，物业费普遍为1元。

　　天津市国土和房屋管理局一位负责人向记者表示，天津市已建廉租房3903套，可以满足未来三年的廉租房需要，大多数是新建的，采取配建的方式安插在不同的社区当中。

　　但这种新建的廉租房小区，社区物业多数比较贵，尤其是配建在一些高档小区中的廉租房，即使物业公司愿意低价收取这些住户的物业费，也需要2元/平方米/月。

　　上述天津市国土资源和房屋管理局人士说，天津市采取建立廉租房调节基金的做法，往年积累的廉租房租金用来做补贴，调剂这些新的廉租房租金和物业费的差额。

　　但是这样操作的结果是调节基金的余额越来越少，不久的将来，天津市区财政还需要再拨专款补充这些调节基金。

　　而天津市面临的这种廉租房租金和物业费不能平衡的状况，在全国其他城市也都很普遍。于是，大多数城市采取货币补贴的方式，而不是实物配租。而这又使市场上低价房源越来越少，政府补贴租金反而抬高市场租金。

　　上述天津市国土资源和房屋管理局的人士说，天津市的廉租房、经济租赁房和公租房都有科学的租金计算公式，这个公式根据周边租金、建设成本等制定。但是对于廉租房来说，目前市政府仍然坚持1元/平方米/月的租金价格。

　　记者获得的一份全国城市廉租房管理运行情况的数据表明，深圳、上海城市均采取了天津的做法，将廉租房租金定为1元/平方米/月。海南和部分省份甚至将廉租房租金定为了0.5元/平方米/月。

　　如果廉租房维持现状，或许这种低价租金标准是最好的选择，但廉租房要与REITs挂钩，收益率便成为难题。

　　财政补贴REITs投资机构

　　据了解，上海浦东REITs方案上报央行金融市场司并获批后，国务院批复的意见是，在当前市场条件下，REITs有没有可能以及怎样参与到保障性住房建设当中去。

　　上海浦东方面随后补充材料称，浦东准备将廉租房、公租房以及工业地产、商业地产等物业进行打包，将REITs融资的大部分资金用于保障性住房建设。

　　房地产基金投资者、北京高和投资总经理苏鑫向记者表示，很多地方的REITs试点方案侧重商业地产，保障性住房作REITs，其投资收益回报率是个难题，这其中肯定要政府对投资收益进行担保或补贴。

　　以天津彩丽园小区廉租房为例，年租金回报率仅有0.6%。

　　苏鑫表示，由于天津和上海的REITs试点都是在银行间进行交易，而目前银行间债券利率一般在4%左右，廉租房REITs的回报率要求最少在5%以上，甚至需要达到8%才有银行愿意认购。

　　一位参与天津REITs试点方案编制的人士对记者透露，天津的廉租房REITs的确引进了政府财政担保和补贴的机制。政府承诺按照银行间交易所能认可的利率差价进行补贴。

　　例如，银行间交易认可的REITs回报率是8%，而廉租房REITs回报率只有3%(天津市会将最好的廉租房以及其他一些物业资产进行打包)，其中的5%差价由天津市财政来承担。

　　孙飞认为，目前廉租房租金和物业费还不够自己运营，其拿出来做REITs，结果是收益率部分差不多完全要政府财政承担。这样的话，政府等于将这些廉租房资产做了一次抵押贷款而已，而贷款利率高于银行贷款利率。

　　如果是这样，REITs就失去了将资产证券化的意义，而仅仅是一个抵押高利贷，地方政府不愿意，机构投资者也不愿意认购。

　　孙飞认为，唯一可行的办法就是浦东的做法，将廉租房和商业地产、工业地产等有较高回报的物业进行打包，这样可以平衡廉租房几乎零收益率的处境。

　　对于政府来说，如果能将手中存量的廉租房进行证券化，则可以实现其投入的滚动发展，而不是被动每年从财政拿很多钱去建设廉租房。

　　孙飞表示，REITs试点应该先出方案，再出试点。结果是先批了试点，后出方案。摸石头过河的优惠还给了廉租房，虽然中央政府的意愿是解决保障性住房的融资缺口问题，但是如果回报率不是市场形成的，而是政府财政补贴形成的，也不会是一个有吸引力的投资产品。