以“阴阳合同”避税已经成为二手房买卖中公开的秘密。一位从业多年的中介告诉记者，二手房成交中至少一半以上签订了“阴阳合同”。

　　据了解，“阴阳合同”存在的根源在于地税部门目前执行的二手房“最低计税价格”与高企的实际房价之间存在巨大落差。二手房交易时以最低计税价格来进行网签，就成了众多市民合情合理但不合法的选择。

　　“阴阳合同”漏税可达十几万

　　“少掏了3万多元税钱，买卖双方都合适，谁不愿意啊？”廖女士将自己海淀北部98平方米的房子出售，买了三环边上一个60多平方米的二手房。一买一卖中，全部使用了“阴阳合同”，“本来心里还直哆嗦，每平方米2.1万元的成交价格，网签时只有4000多元，该怎么和税务人员解释？”廖女士说，结果发现“根本不用解释，全办下来了”。

　　昨天，记者在暗访中请房屋中介算了一笔账。以购买丰台区兆丰园一套满5年141平方米的二手房为例，目前基本成交价在每平方米1.8万元。由于目前交易中营业税大多“转嫁”给买房人，照此计算，买房人要交纳3%契税，还有房屋成交价与原购买价差额5.5%的营业税，两项相加应交税18.66万元。

　　“这么多税啊！比我全年收入还高呢。”见记者担忧，中介人员主动表示，“您不用担心，网签价格是按每平方米5300元的最低计税价格”。真实房价1.8万元相当于5300元网签价格的3倍多，按此计算，最终两项税收只需交3.44万元，总计少缴税款达到15.22万元。

　　“最低计税价格是政府部门定的，合法合理的！”这位中介人员信誓旦旦地向记者表示，从去年到今年，自己所在门店经手了150余套二手房买卖，绝大部分都是以最低计税价格成交。

　　记者采访到的几家中介都表示，自己手下所办的二手房大多数都采用了“阴阳合同”的方式。如此算来，全市以“阴阳合同”流失的税款不是个小数目。

　　实际房价超最低计税价数倍

　　所谓“阴阳合同”，就是买卖双方按照实际成交价签订一份“阳”合同，用来保障双方的权利和利益，同时，再按照成交房屋所在区域的最低计税价格再签订一份“阴”合同，用来逃避高税负。据了解，本市自2006年10月颁布各地区的最低计税价格后，北京的房价“翻着跟头涨”，最低计税价格早已被远远落下，与实际房价最高拉开了数万元的距离。

　　“当初有关部门制定最低计税价格，恰恰是为了防止‘阴阳合同’的现象。”中央财经大学税务学院副院长刘桓表示，但是，以目前情况看，初衷与结果已发生了明显背离。

　　2006年10月起，市地税局《关于调整二手房交易计税价格的通知》执行。通知首次公布了本市二手商品住房交易、特殊二手商品住房、已购公房再上市、经济适用住房再上市、二手办公用房交易、二手商业用房交易六类二手房交易最低计税价格。很多最低计税价格甚至具体到了“楼盘”。

　　根据2006年地税部门公布的通知，目前很多二手房成交价全部比当时确定的最低计税价格上涨3倍以上。如东城区雍和家园二手房的最低计税价格为9628元，目前中介公司给出的成交参考价为34000余元；崇文区国瑞城的二手房最低计税价格为9992元，目前成交参考价也已超出每平方米32000元；石景山远洋山水最低计税价格5935元，目前成交参考价是24000余元。在这些案例中，成交价全都比最低计税价超出数倍。

　　专家称最低计税价仨月调一次

　　刘桓表示，虽然最低计税价格调整起来相当复杂，涉及到地价、房屋性质、朝向、位置等多方面因素，但“至少3个月调整一次”，才能跟得上房价的变动情况。

　　“我爱我家”副总裁胡景晖则认为，调整最低计税价格只是治标不治本，建议减少房屋交易过程中的税收，增加房屋保有环节的税收。RJ046

　　记者追问

　　最低计税价格调整“卡”在哪儿？

　　房地产基准价成关键

　　“早该调整了。”昨天，接受记者采访的专家和房地产业内人士认为，最低计税价格之所以多年未动，是因为本市“各类房地产的基准价格”没有调整。

　　根据市地税局公布的二手房交易最低计税价格的计算公式为：计税价格=各类房地产的基准价格×建成年代修正系数×楼层修正系数×房型修正系数。显然，各类房地产的基准价格是调整二手房最低计税价格的前提。

　　“可能是有关部门还未找到测算各类房地产的基准价格更科学的方法。”中原地产华北区董事总经理李文杰分析，上一次调整的依据是“原市建委测算的2005年房屋市场交易价格”，而目前，如何确定各类房地产的基准价格有一定难度。他建议，银行贷款和过户时体现的房价肯定是真实的，可以以此为基础，进行测算。

　　中央财经大学税务学院副院长刘桓认为，“各类房地产的基准价格”决定因素有两个：一是基准地价，二是市场成交价格。决定因素在于市场真实成交变化。当初制定“各类房地产的基准价格”时，考虑的主要是盘活二手房市场，因此不能制定过高的基准价格，否则将影响市场交易活跃度。现在看来，目前的二手房价格上涨过于凶猛，已经远远和基准价格发生背离。

　　本报记者 窦红梅 RJ046