文前提要：有不少地区如美国房地产市场持续低迷，这对投资者来说或许迎来了抄底时机。不过专家提醒说，由于海外楼市已发展成熟，不可能出现大幅上涨行情，因此不可抱着投机心态。

　　文》本刊记者/甄爱军

　　海外楼市表现各不一样，个别地区持续保持低迷，这对投资者来说，或许迎来了抄底时机。

　　记者了解到，虽然金融危机的影响尚未完全消褪，而且还有些国家的楼市因为金融危机而深陷低迷尚未看到反弹迹象，但专家表示，其实现在投资海外楼市并非完全没有机会。

　　对于海外投资来说，房产也是资产配置的一个重要方面，而不少国家房价仍然保持相对较为平稳的上涨趋势，这有利于资产的保值增值。少数国家房价经历长期低迷，看准时机逢低进入，还能获得更为理想的收益。

　　各地楼市表现各不同

　　相比较而言，目前海外楼市表现各不相同。

　　虽然大多数西方国家都受到了金融危机的影响，但各地楼市表现却因为危机影响的大小不同而产生不一样的结果。处于金融风暴中心的美国楼市至今难言起色，尚处于低迷之中；而澳洲楼市在过去一年里表现极为抢眼，涨幅达到12%左右。

　　澳洲楼市处于上涨通道

　　业内人士表示，澳洲房产近期正处于上涨通道，投资澳洲房产可以获得不错的收益。

　　澳中集团董事局主席金凯平在接受记者采访时表示，澳洲房产在过去一年里走势极为强劲，平均涨幅可达12%左右。“虽然金融危机的影响尚存，但澳洲房地产市场所受影响极小。”金凯平说。

　　金融危机对楼市的影响极为明显，如美国楼市遭受沉重打击，至今尚未出现回暖迹象，缘何澳洲房产得以独善其身呢？金凯平表示澳洲经济虽然也受到波及，但由于其独特的经济结构，使其所受影响并不是很大。而良好的经济发展态势，使得澳洲楼市本土购买力得以保持在较高水平。

　　而与此同时，持续不断的移民涌入澳洲，也在一定程度上推助房价上涨。记者了解到，澳洲每年分配给中国大陆及东南亚国家的移民配额就达到7500个，而这些配额几乎每年都可用完。“移民进入澳洲之前，基本都会选择置业。”上海一家移民服务公司的负责人钱进如是说。

　　金凯平估计，澳洲房产在未来几年内还会保持较高水平上涨态势。他以墨尔本大区为例来进行说明，目前该区域总人口为400万，加上不断涌入的移民，市场缺口达25000套。

　　美国楼市仍然低迷

　　“美国楼市仍然处于低迷状态。”美国纽约房地产总裁伊碧琼女士在近日接受记者采访时做出上述表述。

　　伊碧琼表示，美国的住宅价格从2006年第二季度开始，一直下跌到去年年底，其整体价格与两年前相比，整整下跌了25%左右。以曼哈顿为例，2009年底公寓的中价位为81万美元，同比下降8.4%；公寓平均售价为11303美元/平方米，同比也下降了11.2%。

　　伊碧琼表示，虽然金融危机对美国房地产市场的影响依然存在，但很有可能会迎来转机。 自2008年九月以后，美国的失业率曾高达10%。近日美国劳工部宣布2007年来美国第一次增加了162000个新的就业机会，把失业率降到9.7%。随着就业率增长，人们对房地产的需求和房价也会相对提升。对此业内人士分析认为，现在进入美国房地产市场，有可能实现“抄底”。

　　而相关数据也显示，美国楼市有可能会触底反弹。根据美国纽约房地产提供的一份数据显示，自2007年以来，包括办公大楼、购物中心、多家庭公寓和工业房产的交易额一直下滑，如2007年交易总额为4390亿美元，2008年下降到1330亿美元，2009年更是下跌到450亿美元，与2007年高峰相比几乎跌去9成。专家预计这可能是见底信号，2010 年交易额可达回升至1000亿美元。

　　香港高烧，台湾降温

　　香港楼市出现高烧迹象，而台湾楼市却被当头浇了一瓢凉水，两地楼市表现各不相同。

　　美亚置业集团海外置业中国区总经理张玉玲在接受本刊记者采访时表示，香港楼市近期很热，房价与两年前相比，整体上涨25%，不少板块房价已经涨至1997年水平，少数板块内豪宅水平甚至创出新高。

　　香港房价租售比差距的增大，也从侧面反映房价快速上涨。如港岛区一套约150平方米大房，在去年底租售比是40.2，撇除利息及其他开支不计，表示该项物业投资需超过40年才可收回成本。而这比1997年的高位28.3要高出4成多。当然，中小套型住宅涨幅同样也不小，如港岛区一套面积约60平方米的公寓，最新的房价租售比也接近1997年22.3的高位。

　　香港楼市高烧，但台湾楼市却出现降温迹象。卫民不动产智库负责人蔡为民告诉表示，2010年第一季度，台湾房价微降，下降幅度约5%。因此近期台湾房价出现观望迹象。

　　不过据最新调查数据显示，虽然台湾楼市出现降温，但房价在最近几年内出现了较大涨幅，致使房价收入不断攀高。台湾“内政部”最近公布的统计数据显示，台湾五大都会区的房价收入比达到7.08，超过5.1的安全线。台北市房价收入比冲到9.06的高位，台北县更是达到7.22的历史新高。

　　张玉玲分析认为，国际热钱的流入，已经内地投资者大批入港，加之香港较低的利率水平和商业移民计划，促使楼市出现大幅上涨行情。而台湾楼市出现短暂低迷，蔡为民分析认为与台湾民众呼吁打压房价和当局出台调控政策有关。

　　日本楼市长期低迷

　　记者从国内一些房产经纪机构了解到，国内买家近期对日本房产表现出较高的兴趣。分析指出，这有可能是投资者看到日本房产经历长期低迷之后，投资机会显现。

　　日本国土交通省公布的“公示地价”显示，全日本约2.7万调查地点中，99.6%地价下跌。只有7处地点地价微升。以1月1日为基准，日本全国地价平均比上年同期下跌4.6%，呈连续两年下跌，且跌幅在扩大。其中，住宅用地价格下跌4.2%，商业用地价格下跌6.1%。日本媒体指出，经济形势恶化，持续通货紧缩，投机资金流出，是造成日本地价陷入低谷的主要原因。

　　日本楼市长期低迷，在部分国内投资者看来已出现投资机会。东京现代房地产株式会社一位张姓工作人员表示，近期大陆人士投资日本房产意愿增强，咨询人数较以往有所增加。

　　海外置业需更加注重选择

　　投资海外房产，需要更加注重住宅物业的选择。

　　在海外投资房产，请勿带着投机的心态。金凯平告诉记者，海外楼市已发展成熟，市场处于平稳发展状态，一般不会出现大幅上涨情形，因此在海外投资房产不能抱着投机的心态。如近两年房价涨势较为理想的澳洲楼市，年均涨幅基本维持在12%左右，与美国、日本等国家的楼市相比以相当理想，但相对中国内地房价涨幅却并不算高。

　　业内人士表示，在海外投资房产尤其要注重选择。地段决定价值，海外房产尤其注重地段的选择。而决定地段本身价值的除了区位因素之外，还受到景观、配套以及规划等诸多因素的影响。

　　专家建议，购房者可考虑根据不同的需求来进行选择。如果只是单纯出于投资，可以选择易于出去的物业，如靠近地铁站的物业最为合适。如在日本东京，靠近地铁站的小房型投资回报率可达到8%～10%(未扣除税费部分)，要高于其他区域的物业。

　　而对出于自用或者为子女留学居住目的置业的，当然也要兼顾保值增值目的，可选择那些具有较强发展潜力的区域。专家表示，如准备长期持有，可选择目前价格不是很高而未来发展潜力较大的区域，能够获得更大的投资回报。当然，海外也有“学区房”概念，虽然海外不讲究就近入学，但对于那些靠近名校的住宅，因为方便就读，颇受购房者青睐。

　　张玉玲提醒说，还有需要注意的就是汇率带来的风险。如在两年前有内地投资者在香港购置房产，当时人民币对港元汇率为1：1.05，而目前已经升至1：0.88左右，汇率的变化导致当时投入进去的资产变相缩水16.1%。

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