高房价虽是东亚大都市共同的痛，但在广州买房压力更大

　　霓虹闪烁的大都市生活有多大的吸引力？看看东京、首尔、台北、香港街头汹涌的人潮就知道答案，因为这里有更多的机会、更便利的生活，承载着无数人的憧憬和希望，是为梦想奋斗的地方，当然，生活在这里也意味着要付出更高的代价，有更大的承受力，其中就包括承受高房价。

　　专题文：记者邹峻、刘丽琴、陈白帆、龙蕾、黄涛、李凤荷、王荔珏

　　东亚一线大都市房价3万5万是起步价

　　根据广州市国土房管局发布的2月楼市数据显示，广州中心六区2月份新建商品住宅签约均价达16964元/m2，市民连连感叹难以承受如此高房价。那么，目前东亚一线大都市的楼价究竟是什么水平呢？从《家天下》记者到东京、首尔、新加坡、台北等地现场探访获得的数据显示，由于大都市仍在不断膨胀，各城市不同区位的楼价拉差很大，仅仅从数字上来看，每平方米人民币3万、5万元只是东亚一线大都市房价的起步价。东京首都圈的公寓(相当于国内的洋房产品)均价为64.2万日元/m2，平均每套单位价格为4535万日元，约人民币5万元/m2，平均352万元一套住宅。新加坡私宅(相当于我们所说的商品房)的价格一般都在1000新元/平方尺(约人民币53000元/m2)，与政府盖的组屋的价格相差较大，在市中心区一般是40万~70万新元一套，约人民币200万~350万元左右，周边区域的一般则在20万~40万新元一套。而目前首尔的一套90平方米的普通住房大约4亿到5亿韩元左右，约人民币3万元/m2，250万到320万元左右一套。台北市房价也是越来越贵，目前平均房价在3万元/m2左右。

　　虽屡爆出天价成交

　　10多万元仍是最高楼价水平

　　目前，北京、上海一些豪宅已达到每平方米10多万元的天价，而这个价格也是东亚一线大都市的最高楼价水平。目前，东京中心区域楼价在人民币6.1万元/m2左右，还没有达到日本泡沫经济破灭之前的最高价格：1991年的12万元/m2。

　　12万元/m2也是首尔目前最高房价水平。根据韩国房地产政策学会提供的资料显示，由于近一年来很少有新项目推出，首尔新房的最高价格纪录仍然由2007年推出的IPARK保持，一套260平方米左右的住宅大约48亿多韩元，约1855万韩元/m2左右(约12万元/m2)，这是一个位于首尔江南区三成洞的高层公寓项目，不仅有双地铁，而且可以望江，周围有大型百货公司、地下商城，更有三所名校。在北京也有开发项目的韩国开发商梁在完将首尔的楼价分为三个档次，江南区最好的物业，房价大约在人民币8万~12万元/m2，中档的物业房价在6万~8万元/m2，路段好一点的物业价格在5万~6万元/m2，首尔最低的房价也在2万~3万元/m2左右。

　　台北最贵的项目则是士林官邸，这是个商业性质的项目，产品不多，一套800平方米的单位，售价在人民币1亿元到1.5亿元左右，均价约18万元/m2。而新加坡的最高楼价则是由新加坡最大的发展商嘉德置地和香港新鸿基联手开发的卓锦豪庭创造，在2007年10月，一间位于53层楼的顶层豪宅以每平方英尺5600新元成交，刷新新加坡有史以来的最高住宅价，至今无人超越。如果折算成人民币，高达30万元/m2。

　　卓锦豪庭位于新加坡最旺的购物大街乌节路的中心地带，高218米，有56层共175个单位，是乌节路最高的建筑。这个楼盘是地铁上盖物业，而且地上四楼和地下四楼构成的购物中心ION Orchard是新加坡顶尖的商场。地理位置优越，也造就了卓锦豪庭成为新加坡最贵的公寓项目。据销售人员介绍，目前这里高层单位售价约在20万元/m2。

　　那么谁是贵中之贵呢？香港的豪宅自然是当仁不让。 2009年10月14日，香港恒基地产旗下“干德道39号”楼盘天汇大楼一套高层复式公寓以每平方尺逾7.1万港元(约合76.7万港元/m2或67.5元万人民币/m2)成交，创下全球最贵分层豪宅的纪录。与天汇同等级数的九龙站天玺、港岛懿峰等豪宅剩余的优质物业，全部处于洽购阶段，天汇创下的全球最贵分层豪宅单价纪录可能随时被破。

　　看房价收入比

　　广州房价水平比东京还高？

　　当然，看楼价高不高，不能仅从数字的绝对值来看，房价收入比才是衡量楼价水平的重要依据。业界普遍认为房价收入比为3到6倍为房价合理的区间。由于收入不同，在东亚一线城市买房难度则大有不同，最幸福的要算新加坡，新加坡家庭收入低于8000新元/月的家庭，可向政府申请购买组屋。据了解，大学毕业参加工作的年轻人，月收入约在2000新元左右，工作四五年后一般可达4000新元，按照新加坡的组屋价格水平，大学毕业参加工作3年后便有能力购房。大学刚毕业在东京工作的普通职员，都能拿到20万日元～30万日元/月的工资，相当于1.5万元人民币~2.32万元人民币/月，到了40岁左右的工薪阶层，月收入基本能到3.2万~4.8万元人民币的水平。再加上日本年轻人很少有为了结婚而购房的想法，购房的大部分是30多岁到40多岁有家有口有稳定工作的中年人，这样一算，即便在首都圈内置业，购房的压力也不是很大，东京房价绝对算不上“贵”。难怪日本驻广州总领事馆的副领事泽田先生也认为广州房价水平还要高过东京。

　　而韩国年轻人买房就困难得多。据悉，韩国普通白领年薪大约在3万美元，目前首尔的一套90平方米的普通住房大约4亿到5亿韩元左右，要买一套房至少不吃不喝15年才够，而且韩国结了婚的女性上班的比例不到50%，这更增大了购房供房的压力。

　　蜗居真相 东亚五城“蚁族”窝更小

　　东京郊区的廉租房只有三四十平方米，但租金都要花掉租房者收入的三分之一。

　　台北有点像荔湾区，旧房子很多，新住宅供应极少，因此楼价居高不下。

　　首尔仁川繁华路段的样板房一条街。

　　对东京的上班族而言，每天花三四小时上下班是件平常事。

　　各城市买房之难虽有不同 但都是普通老百姓穷一生之力才够得着的事

　　房子的话题已成为不折不扣的全民热点，而令它热上浇油的，则是一部《蜗居》电视剧。“攒钱的速度永远赶不上房价上涨的速度”、“如果30年还完贷款，利息都滚出一套房子来了”……剧中的经典对白道尽了当下都市无房族的困惑和房奴们的辛酸。生活并不富裕的你，可以不吃山珍海味，可以不买LV，可以每天像沙甸鱼一样挤公交上班，没有问题，因为粗茶淡饭也有粗茶淡饭的活法，也可以有滋有味。但生活得再简单的人，房子还是必需品。豪宅——小两房——二手房——市区租房——住进城中村，你总得在这个链条里选择一处栖身之所，然而，除了城中村，都是一个字：贵！而且今后你想“进村”也不是件容易的事了，市区多条城中村很快就要拆迁整治，村民“上楼”了，想300元租一间蜗居可能要跑到黄埔了吧！

　　记者采访归来，大家感悟最深的一点是：其实“高房价”与“买房难”的问题同样深深困扰着东亚一线城市的老百姓们，在高楼林立寸土寸金的现代大都市里，买一套房、安一个家，同样是这些城市的居民们穷一生之力才够得着的事。蜗居，并非国人“独享”的专利，那是大都市里共性的居住状态，很普遍，也很刺痛。

　　蜗居，还是租的：

　　东京的山口家，三四十平方米的小房子月租62300日元，占了收入的三分之一

　　山口智永是帮我们联系在日本采访事宜的公司职员，非常友好地邀请我们前往他家参观。他家的房子是日本政府为国民提供的“公团”住宅，可称为“日本的保障房”。我们换乘三种不同的交通工具加上步行，总共花了近2小时，终于来到了山口的家。

　　这是一栋六层楼的住房，不高，却非常庞大。从外面看，由一个超长的连廊连起，每层楼大概都至少有几十户住宅，就好像我们国内二十年前的单位宿舍楼。山口家面积只有三四十平方米，入门处是玄关，是一个下沉的空间，摆放着鞋柜和一些杂物。厨房和餐厅都是开放式的，和客厅由一个日式的推拉门相连。客厅非常小，卧室则与公共活动空间分离，是“榻榻米”。就在这个小小的蜗居里，洗澡房、洗面池和厕所都是分开的。早晨起来全家都赶时间的时候，三个空间各干各的实在是大派用场，可见日本人为蜗居设计煞费苦心。山口告诉我们，这套房子每月租金是62300日元，大概是他收入的三分之一，同样的房子，在东京则需90000~130000日元∕月。山口极为节俭，平时只坐一站公交车，然后走过一座小山回家，能省则省。

　　为买一套房，从“市”出走“县”：

　　台北买房大军形成了“移民潮”，不惜用高昂的交通成本换便宜屋

　　初到台北，从桃园机场出来沿着高速路驶向市中心，沿路所见非但没有令人眼前一亮的现代化建筑，甚至还有似曾相识的感觉——就是从我们花都进入市区时所见到的白云区的景物，不同的是此地连规模宏大的专业批发市场也没有。进入台北市中心，就像来到了荔湾区，房子都不高，而且挺旧，极少见到崭新的住宅楼，像富力广场这样的大型小区在当地是不可想象的，因为台北的土地产权是永久性的，根本不可能完成如此大规模的拆迁重建。所以当地的房地产建设对于内地的发展商来说全是“小儿科”。

　　然而，想在台北买套房也是很艰难的。台北市的房价越来越贵，目前均价已到了3万元/m2左右，市中心更高达4万元/m2。许多市民买不起房，只好从台北市“出走”台北县。由于台北县的房价只为1.7万元/m2，价差极大，因此造成了移民潮。不少市民为了买得起楼，情愿多花一点交通时间选在台北县落脚。台北市人口迁移最主要的原因，就是房价过高，“台北市非一般人玩得起的地方。”

　　政府保障房也随楼价水涨船高：

　　新加坡小白领都住到马来西亚关口了

　　高涨的房价，同样让新加坡人对私宅望洋兴叹。“我的家庭现在月收入大约1万新元，像这样就是工作10年也买不起私宅”，在新加坡一家大型企业上班的苏小姐表示。不仅如此，由于私宅价格上涨，也带动了组屋价格的上升。

　　新加坡的组屋政策虽然带有保障性质，但它也受经济及私宅价格等因素影响。据新加坡有关部门提供的资料，新加坡组屋转售价过去两年上涨约20%，去年第四季的整体转售组屋溢价中位数飙升一倍至2.4万元，反映组屋价格上涨过快。而据苏小姐介绍，组屋价格的上涨，使得她不得不在远离市区的地方购买组屋。一年前她在靠近马来西亚关口的地方买了一套20多万新元的组屋，但是上班搭乘地铁就需一个多小时。

　　为学位捱贵楼，“地球人”都一样：

　　首尔年轻人要买套房至少不吃不喝15年

　　国人一直感叹深受高房价之苦，其实看看韩国的房价就发现，他们早已在高房价下受煎熬了数年。根据韩国国民银行的数据显示，自2001年开始，韩国房价就呈现持续上涨的态势，目前韩国的年轻人想完全靠自己的力量在首尔买一套房子，要不吃不喝15年才行。

　　在首尔买一套房有多难？金先生在龙山区三星公寓小区旁开了一家地产中介行，金先生说，他周围30多岁能靠自己力量买房子的人几乎没有，40岁以上买得起房的才多一些。在韩国，整个国家四分之一以上的人口都集中在占国土总面积约0.6%的首尔地区居住，人们选择来首尔，主要是因为就业、教育等因素，在韩国，最好的小学、中学及高中几乎都集中在首尔地区，由于江南区的名校众多，而韩国的学校只要求居住在附近区域就可以就近入学，因此很多家长为了孩子的教育，甚至会卖了江北的房子，用来租江南的房子。

　　据悉，韩国普通白领年薪大约在3万美元，目前首尔的一套90平方米的普通住房大约4亿~5亿韩元左右，要买一套房至少不吃不喝15年才够。除了房价高的原因外，在韩国购房的程序也使得买房像中彩票一样，与广州实行预售制不同，首尔商品房只要有有关部门审批通过了的设计图纸就可以对民众出售，但这并不意味着在首尔比在广州更容易买到房子，购房人需要通过一系列的资格审核，其中最主要的就是要有为置业而进行的专项存款，存款时间越长就越有购房的优先权。

　　很少人买得起“私人楼”：

　　香港人“上车”住上50平方米已心满意足

　　身居香港大都市，香港人又是如何解决“蜗居”问题？大部分香港人都住在政府的公屋或居屋，只有少部分人可以承担得起“私人楼”。但是香港政府的住房保障体系较完善，居住不成问题。在港铁工作的Janet工作七八年，月薪约为三四万港元，去年初她与丈夫买了一个位于元朗的新盘原筑。这个53平方米的两房单位当时的售价是190多万港元，今年春节她的表姐到楼盘看了后觉得设计非常精巧，想买一个单位，结果这个楼盘只卖剩三四个单位，同朝向的单位已升值到230多万元，一年间升了20%多。以Janet与先生的收入来算，一年收入70多万元，约3年的总收入可购买一个上车盘，虽然房子很小很蜗居，但能拥有一套属于自己的房子，节衣缩食她也认为：值了！

　　一位熟悉香港楼市的人士称，适合年轻人的200多万元的上车盘在香港并不难找，新界村屋100多万港元有成交；市区20多年楼龄的旺角或太子单体电梯楼也只是200多万港元；希望有社区及住新楼的则可选择将军澳和元朗的新房，折合人民币4万多元/m2左右，比深圳的豪宅贵一点。但香港地铁交通发达，年轻人住郊区到市区上班问题不大。

　　什么撑起了高房价？

　　经济高度集聚产生了巨大的住房需求

　　与中国众多城市正处在房地产飞速发展阶段不同，首尔的房地产发展显然已经不是黄金时期。高房价主要集中在首尔，离开首尔，周边的房价立即便宜50%左右。与首尔相似，东京、台北、香港、新加坡都呈现出人口密度高的特点，而这正是产生和支撑高房价的重要原因。

　　支撑因素一：高密度人口

　　看看这样一组数据：东京都，即东京圈的核心城市，在面积只是上海三分之一的情况下，人口已经达到1200万，而上海面积是东京都三倍之多，常住人口不过1900万。新加坡的人口已达500万，人口密度每平方公里高达6430人，比纽约、伦敦等大城市高出一倍；香港人口已迅猛增加至700万。首尔人口1750万，是纽约市人口的两倍。

　　根据世界银行的结论，越发达的国家和地区，经济集聚的程度越高。世界一流城市的基本特征就是人口的规模达到一定的数量。作为东亚一线大都市，发展潜力和吸引力自然不言而喻，这里必然是政治、经济、文化的中心，而大量的人口聚集必然产生极大的住房需求。因此，东京的工薪族早已经习惯工作在东京、居住在周边的生活方式，大部分人一天花在交通上的时间多达3~4个小时。

　　虽然经历过一次金融危机后，不少城市的投机、投资氛围已经淡了很多，但东方人特有的买房置业观念仍然足以支撑起东亚一线大都市的高房价。

　　支撑因素二：置业情结

　　虽然在新加坡购买组屋并不是很难的事情，但是很多人却特别向往拥有自己的私宅。在市中心繁华地段牛车水一处位于半山腰的商品房珍珠苑居住的谢女士，10年前在这里购买了一套1800平方尺的私宅，“肯定还是私宅好，有会所、游泳池、健身室，组屋就没有这样的条件”。据她介绍，很多人都会向往购买私宅，但是由于私宅是纯市场化的，价格一般都在1000新元/平方尺(约53000元/平方米)，虽然新加坡很多人大学毕业参加工作10多年都未必买得起一间私宅，但是大家都以此为目标，一旦攒够了钱还是希望能买一套私宅。

　　自上世纪90年代末亚洲金融危机后，韩元汇率的大幅变化使民众对韩元没有信心，我们到韩国短短五天，人民币对韩元汇率由1：154变为1：186，这样剧烈的变动实在令人惊讶，因此越来越多人选择以房产作为投资的途径也就不难理解了。在香港，豪宅之所以“豪”得起，原因有三个：一是由于香港是国际金融中心，有一批每个月可花得起20万~30万港元租住豪宅的银行家和高收入人士；二是发展商肯用优材打造豪宅；三是内地民企大老板们乐于在香港买豪宅，投资之余也为了抗通胀。

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