案例2

　　收了4万元定金，却在递件前要求买家付清房款再过户，导致双方未能在约定时间内过户。结果买家将卖家告上法庭，不但讨回了4万元定金，还获得了4万元赔偿。 

　　林小姐和梅小姐以及中介公司签订了《二手房买卖合同》，约定梅小姐将位于广州市天河区长兴路的一套房产出售给林小姐，总房款40万元。双方在补充协议中约定付款方式：签约当日支付4万元定金，成功递件当日支付首期款12万元，余款28万元于完成交易过户当天付清。 

　　合同签订后，林小姐于签约当日支付了定金4万元给梅小姐。随后双方共同到房管部门办理交易过户手续，但是梅小姐在排队拿号后要求林小姐先支付8万元现金，才签署《房地产买卖合同》，并要求林小姐在递件前付清余下的28万元房款，此要求遭到林小姐拒绝。后来双方约定改天再递件，但是几天以后，梅小姐就表示不愿出售房屋。无奈之下，林小姐只好去法院起诉梅小姐。 

　　法庭上，梅小姐称从未表示不出售房屋，并当庭表示愿意继续出售房屋给林小姐，且认为当初约定“收齐楼款时交税过户”，因林小姐未付清房款，所以梅小姐有权拒绝递件过户，林小姐在约定时间里未付清房款，已经构成违约，应负违约责任。林小姐则称，梅小姐要求林小姐在过户前即付清余款36万元与约定不符，已经违约。天河区法院经审理后采纳了林小姐的意见，认为房产过户分为递件过户和缴税过户两个阶段，房款也相应分期支付，现在梅小姐要求在递件前付清全部房款，与约定不符，因此拒绝过户，构成违约，应负违约责任，因此判决梅小姐在判决生效后10日内退还林小姐定金4万元，并支付违约金4万元给林小姐，诉讼费由梅小姐承担。 

　　启示

　　在二手房买卖中，买卖双方经常出现毁约的事情。遇到一方违约，尽量将违约方的谈话内容通过手机、录音笔、录音机等器材将其录下来，录音可以作为证据使用；尽量让非亲属的两位人士(朋友、同事均可)陪同与违约方交涉，以便将来作为证人；尽量通过特快专递邮寄函件的方式催告违约方履行合同；尽量咨询律师，按照律师的安排行事，以防疏漏。另外，中介公司在格式条款以外的合同内容方面，应尽量准确，尤其是备注部分。如本案中将“缴税过户”表述为“缴税”，递件过户表述为“递件”，则梅小姐就再无借口了。

　　教你维权

　　维权程序：进行交易前，一定要核实房屋权属情况以及产权人身份证明等等。在交易中如遭遇中介欺诈，可以向房管局投诉或向市中介所投诉。如果买卖双方产生问题，可以诉诸法律解决。 

　　维权难点：当前，房屋中介服务是一个比较热门的行当，但不少中介人只是一部电话、一间房子、几十张卡片就搞起业务来。有的房屋租赁中介公司根本不考虑用户的利益，向用户提供的房源靠相互炒作；还有的中介人无论做成与否，都要事先索取高额中介费用，致使消费者或用户一不留神便上当受骗。 

　　注意事项：交易前买卖双方应考察中介公司的信誉记录。有信誉的中介公司在工商局与中介事务所的投诉记录几乎为零。因为讲信誉的公司会十分注重客户对自己公司的满意度。相反，黑中介或骗人的中介公司，虽然具备中介营业资质，但是在工商局与中介事务所的记录却是劣迹斑斑。因此对于中介公司的考察还应包括中介公司的投诉记录及其信誉在工商局的备案情况。 

　　专家说法 　

　　买方可从

　　合同方面保护自己

　　广东佳思特律师事务所王美舟律师建议，市民想通过房产中介卖房，要小心房产中介赚取差价；如果市民想通过房产中介买房，要仔细审查出卖方对房产和配套设施是否拥有完全的产权，以免给自己带来不必要的法律纠纷。针对目前少数中介采用欺诈手段，骗吃买方定金、中介费的情况，王美舟律师建议买方从合同方面保护自己。在落定阶段，在承诺书等文书上用手写方式注明：“如无签订三方协议(买卖协议)，经纪方退还上述款项给买方。”在签订三方协议(买卖协议)阶段，在买卖协议中备注栏以手写方式注明：“在成功递件过户当日支付全部中介费，本规定与中介佣金确认书等文件冲突的，以本规定为准”。如中介坚持签约时支付中介费，则在买卖协议中备注栏以手写方式注明：“非因买方责任导致房屋无法过户的，经纪方退还中介费给买方。” 

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