文/本刊记者 甄爱军

　　文前提要：日本房产市场虽然在近十年来一直处于低迷状态，但也有专家表示“抄底”时机已到来。随着日本经济状况改善，日本房产市场有望反弹。有熟知日本楼市的人士建议，目前可以考虑对靠近轨道交通车站的小户型二手房来进行投资。

　　日本东京的地铁小户型很有投资潜力。近日，一位在日本旅居多年的人士向记者详细介绍了东京地铁小户型的投资前景，以及诸多投资技巧。据介绍，目前这种小户型的长期投资回报率可达到8%左右，最高可达10%，这相对于国内一线城市的小户型3%左右的投资回报来说，要合算得多。

　　与此同时，日本房地产市场已经经历长达十余年的低迷时期，与上个世纪90年代高峰时期相比，存在不小的差距。而专家分析认为，随着金融危机影响的消退，以及日本经济形势的改善，房地产市场将会逐渐走出低迷期，因此目前介入，可以实现“抄底”。

　　投资日本房产，与在国内投资房产还是存在许多不一样的地方，那么，如何玩转日本房产投资呢？记者对此进行了采访。

　　日本房产受关注

　　日本的房产受到了国内投资者的关注。上海的张女士听了朋友的介绍，专程到日本东京考察了一次，回来之后便决定在那里购买一套房产。张女士认为，在最近几年里，日本的房地产市场一直在低迷状态徘徊，至今还没有真正走出低谷，因此现在是介入的最佳时机。

　　其实，在国内跟张女士抱有同样想法的投资者大有人在。记者通过查阅以前的新闻报道发现，在2009年，山西、温州等地就曾组织过日本房产考察团，专程到日本进行房产投资考察。据海外媒体报道，中国富裕阶层就利用观光的机会，在日本购买房产用于投资。

　　JChere日本株式会社上海分公司经理陈达俊告诉本刊记者，目前以长三角、珠三角以及环渤海湾地区居民对日本房产比较感兴趣。目前有意向在日本投资的客户分为两类：一类是个人客户，另一类以房产相关民营企业、投资型基金为主。这两类客户对金融危机下入股境遇不佳的日本房产公司，抄底日本房产项目，都有着浓厚的兴趣。

　　也有日本的房产经纪公司从中发现了商机。据了解，在2009年，就有来自日本的房产经纪公司专程来到山西、浙江、上海等地举办了日本房产投资咨询活动，或者有经纪机构在国内设立常驻机构，专门为有投资意向的国内居民提供服务。

　　“抄底”机会显现

　　国内投资者为何对日本的房产感兴趣呢？专家分析认为良好的投资前景是主要原因。

　　据介绍，目前在日本购置不动产，除了子女留学等原因之外，有很大一部分是出于投资考虑。据了解，日本房地产市场还处于低迷时期。

　　虽然日本经济在去年第二季度就开始好转了，但现在日本的房价还处于最近10年的新谷底。据日本野村不动产调查公司在2009年年底发表的调查报告显示，以东京为中心的日本首都圈的公寓楼住宅10月份平均价格比去年同期下跌了8%，而东京郊外的一些住宅下降幅度更是达到了20%以上。现在，东京、大阪、名古屋等大城市的二手房售价也在持续走低，一般一套实际使用面积70平方米、建成10年左右的二手房公寓，售价为3000万日元左右，约合220万人民币，大致相当于北京2环内二手房的房价。

　　虽然该调查被解读为日本房价仍然处于颓势，不知何时反弹。但对于有经验的投资者来说，却可能意味着“抄底”机会来临。据了解，在2005年日本的房地产市场有过明显的回暖迹象，只是后来受到金融风暴为主因的综合因素的影响，才没能形成上升通道，而这被业内专家看作是次贷危机制造的一个底部。

　　日本房价的变化与低价走势息息相关。根据记者获取的一份资料显示，在1991年前后，东京都市圈房价达到最高，随后便一直处于跌势，直到2005年才出现反弹迹象。但反弹趋势在2008年遭到次贷危机的“狙击”，又反转而下(具体可见图1)。

　　此外，从政策面来看，目前投资日本房产也可谓恰逢其时。据了解，为了应对房地产市场的长期低迷，日本政府推出了诸多刺激房地产市场的政策。在2008财年补充预算中实施了史上最大规模的购房款减税措施，并在2009财年补充预算中下调首付比例。虽然从目前来看，这些具体“救市”措施发挥作用有限，并未帮助日本房地产市场真正走出低谷。但只要日本的经济形势得到改善，日本房市扭转立即会成为现实。

　　图1 东京都市圈历年来地价走势图

　　(注：资料来源为日本国土交通省，图中平成元年为公元1989年。)

　　选择房源有讲究

　　那么，在这种背景下，那种物业更加具有投资价值呢？业内人士表示，投资房产无非是享受两种投资收益，其一是房价上涨之后产生的资本利得，另一种则是通过租金而产生的长期收益。考虑到目前日本房产上涨乏力，因此业内人士建议应该从租金收益方面来考虑进行投资。

　　那么，日本目前哪一类房产最适合投资呢？有熟知日本楼市的人士表示位于东京的小面积轨道房性价比最高。在日本旅居多年的赵重苓对日本楼市可谓是知根知底，他建议投资者尽量选择总价低的小户型轨道房。

　　之所以要把投资地点选择在东京，赵重苓表示这里面有讲究。他给记者讲了一个小故事。在10年前，他一个日本朋友在热河以4000万日元的价格购买了一套公寓，最近他朋友以1300万日元的价格将其转手。问及缘由，虽然从热河乘坐新干线只需半个多小时即可达到东京，但没人来这里租住，与其空关，还不如套现。因此他认为，在目前极为注重租金回报的时候，尽量寻找租赁市场需求较为旺盛的城市，而东京则为最佳选择。

　　小户型轨道房的优点集中表现在那几个方面呢？首先是这种物业的出租率极高。赵重苓告诉记者，日本的轨道交通系统非常发达，是日本最为重要的出行方式，“上班族”对轨道交通的依赖程度很高，一般情况下都会选择地铁或者有轨电车上下班，因此“上班族”们喜欢租住在轨道交通站附近。而恰恰正是这种现象，造成轨道房在租赁市场上极为抢手，一般情况下这种物业在前一个租客退出之后会立即有人接着租住。

　　其次是小面积轨道房的租金回报率也非常理想，甚至比市中心高档公寓还要理想。据赵重苓介绍，目前东京小面积轨道房的租金回报率达到8%左右，而上海同类物业租金回报率只有它的三分之一强。

　　下面我们可以看一个具体的案例。赵重苓向记者提供了一个正在挂牌出售的二手房，这套物业登记面积为19平方米(实用面积)，距离JR总武线东中野站只有4分钟的步行距离，售价为980万日元(约合72.4万人民币)，目前这套房子还处于租赁期间，租金约为72000日元，租金回报率可达8.81%。

　　当然，由于轨道交通所经过的区域，以及经营性质的不同，日本民众对其接受程度不一，因此会影响到出租。赵重苓提醒说，日本的轨道交通不同于国内，既有国营性质的，也有私营性质的，考虑到国营轨道交通规模较大，而且各条线路之间可以自由换乘，而私营轨道线路则无法做到，因此他建议尽量选择国营轨道交通站点周边的物业。而对于轨道交通线路来说，也尽量选择主要交通干线如JR山手线、JR中央本线、JR总武线等主要交通干线。他特别提到了JR山手线，这条相当于上海轨道交通4号线的环线连接了新宿、原宿、代代木、涩谷、品川、上野、池袋等主要大型枢纽站，换乘极为便捷；同时还经过诸如新宿、涩谷等著名的商业中心，是东京最为繁忙的一条交通线路。

　　此外，物业距离轨道交通车站距离的远近，以及所拥有车站数量的多寡，也会在一定程度上决定其价值的大小。一般来说，距离轨道交通车站越近，附近车站越多或者经过的线路越多，物业价格越贵。但对于投资者来说，性价比最高的物业还是距离车站在8分钟左右，周边分布有2～3座车站，“这种房子售价比较合理，而且也极为容易出租。”赵重苓说。

　　如一套距离JR山手线池袋站徒步13分钟、东武东上线北池袋站徒步7分钟的房子，总价约980万日元，月租金达到82000元，租金回报率达到11.05%，与前一个案例比较而言，虽然其距离车站更远一些，投资回报率更高，更适合投资。

　　对于房间类型的选择也有讲究，赵重苓认为尽可能选择洋室。根据室内装修方式的不同，在日本房间有洋室和和室之分。和式有榻榻米地板，而洋式地板则是木质，软胶地板或是地毯。如果从出租角度来看，洋室更易于出租。

　　表1部分东京小户型轨道房投资回报率表 

　　如何管理需了解

　　据了解，在境外投资房产，最大的难点在于管理。比如出租、维修、租金收取、各种税费的支付等具体工作，都必须处理得当，否则投资无从谈起。

　　赵重苓表示，投资管理工作可以全部委托给专业的经纪服务机构，投资者只需支付一定数额的服务费用，经纪服务机构便可代替投资者完成所有工作。一般说来，当一个日本房东并不麻烦，因为所有的房产都经过装修，一般不需房东自己操心装修问题；此外，除了淋浴器、空调等固定设施之外，日本的租客通常会自己配置电视、电话、洗衣机、冰箱、微波炉等家电，根本无需房东耗费过多的精力。

　　据陈达俊介绍说，日本的房产中介服务机构服务质量非常高，他们能够为房东提供非常完善的服务，包括出租房产、代缴各项税费、代收房租等等，投资者完全可以将房产委托给他们来管理。而投资者只需将账户提供给服务机构，就可以按时收到租金。

　　在日本投资房产，会涉及到哪些税费呢？赵重苓介绍说，首次购买时主要会涉及到中介费、消费税、登记费用、固定资产税精算金、管理费精算金等。中介费按照物业总价的多少收取，标准在3.15%～5.25%不等，而其他费用则根据具体情况来收入。如购买一套总价约1000万日元的公寓，所有税费加起来约60万日元，占总价的6%左右。

　　此外，在养房过程中还会涉及到一些费用，如管理费和修缮积立金(相对于维修基金)以及固定资产税，前两项费用按月收取，这两项费用并无统一的收取标准，视具体情况而定。固定资产税每隔一段时间会发生变化，由政府公布具体的收取金额。不过一般情况下，对于一套年租金收益可达100万日元的公寓来说，这三两项费用约20万日元，约占租金收入的20%。

　　小贴士1

　　中介费用计算方法

　　买卖价格是400万日元以上的，房价金额×3.15%

　　小贴士2

　　买卖房产时需提供的证明

　　买入时：

　　1、委托书：要盖章或签字(原件为中文，附日文翻译件)。

　　2、住址证明：经公证处公证的户口簿(经公证处公证的身份证复印件)。

　　卖出时：

　　1、委托书(委托书要盖章或签字，并在公证处公证印鉴。如是签字的委托书，需由公证处公证。原件为中文，附日文翻译件。)

　　2、登记证明、登记识别信息(权利书)

　　3、印鉴证明

　　投资风险要当心

　　在日本投资房产，也需要注意风险。诸如房价下跌的风险、对风俗以及购房习惯缺乏必要了解等问题，以及汇率的波动，特别是房产政策的变化甚至国际关系的变化等，都会对房产投资形成影响，因此投资风险不可不防。

　　投资者一定要对近期的汇率波动有所了解，如果预期人民币升值，则可等待一段时日再说。因为随着人民币的升值，在海外投资的资产以人民币结算的话，价值会缩水从而导致变相贬值，这其实是不太划算的。

　　其次是要了解日本的房产政策变化等。目前日本政府在继续刺激房地产市场，因此对非本国人士购房行为限制较少。而一旦政策发生变化，则应该及时拿出应对措施做出调整。另外还需注意的是两国之间的关系，目前国内民间对日情绪较为排斥，这是否会影响到日本民众，这也必须了解清楚。

　　另外需要注意的是资金风险。日本跟澳大利亚、新西兰等国家不太一样，不会给在本国没有固定工作的外国人贷款，因此在日本买房时基本上要全额付款，这对一般的投资者来说，一次性支付上百万元的房款，需要留意资金安全。专家建议一定要选择跟知名中介机构合作。

　　当然还有需要注意的是要注意诚信风险。日本签订买卖合同之后，首期付款约总房价的15%～20%，如果此时违约，代价是很高的，因为按照日本的相关规定，如果买方违约，首期款不用退还。

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