文/戴凡

　　被称为民间地产评论员的时寒冰愤怒地说，“现在的房地产市场已经成为一个巨大的传销场所”，地方政府、开发商、银行和中介机构经过多层炒作传导，共同造就了房市的虚假繁荣，而居于这座金字塔底层的购房人，成为最终的接手人和受害者。

　　就拿所谓的房产新政来说，有谁知道它给购房人带来的优惠到底有多大？为什么简单的真相总是在有意无意中被掩盖和夸大？

　　还息算账看长期

　　正值2008房产新政出台一周年之际，因为部分优惠政策将在2009年末到期，劝导购房人赶搭末班车的声音不绝于耳，几乎千篇一律的说法是那么大的优惠眼看就要取消了，过了这个村可就没了这个店。对此，了解一些真相的汤先生觉得有话要说。

　　汤先生是在今年夏天被婚姻逼着走进房市的，自知所知甚少，他专门请教了某银行个贷部的一位房贷专家。该房贷专家一番讲解下来，让汤先生切实感受到了房产优惠政策的好，以贷款60万元20年计，前后节省的费用总额竟达近20万元。备受鼓舞的汤先生在一个月内辛苦找好了房子，只是在签最后的房贷合同时，细心的汤先生发现自己被忽悠了。虽说在这个时点购房是否吃了大亏还为时尚早，但心里咂摸着总不是那个味儿。

　　请看汤先生被节省出来的近20万元是如何算出来的。

　　障眼法：降息利好10.71万元 

　　该房贷专家告诉汤先生，当前5年以上的房贷利率为5.94%，处于多年来的最低水平(按：自1997年来，仅高于2002年2月21日～2004年10月29日执行的5.76%的同档次利率)，再次下降的空间几乎没有。在这个时候入市“抄底”，可以节约大笔的利息支出。如表1所示，以贷款60万元20年为例，可节省利息10.71万元。

　　签约前的一个偶然机会，汤先生看到了本刊2008年第12期刊登的《勿夸大降息对房贷的利好》一文，才发现被该房贷专家偷换了概念，把当前只能持续较短时间的低利率用在了整个20年的房贷期内。实际上，低利率通道通常不超过3年，房贷利率几乎每年都会随之做出调整。在长达数十年的贷款期内，有低息期必然有高息期，当前降息对贷款时间较长的购房人来说是没有任何意义的，只对贷款期限很短的购房人有利(如3年以内)。

　　更为严重的是，不少人是按照当前的利率水平来测算自己的购房能力，如果在低息期购买的房子正好处在承受能力边缘，一旦利率反转进入上升通道，这部分人就有可能出现断供现象。要知道，1997年10月23日～1998年3月25日我国的5年以上贷款利率曾高达10.53%，按表1所示的情况计算，月供额达6002.38元，整整每月高出1724.54元！

　　结论：降息对较长贷款年限的购房人无实际意义，仅对短贷款年限者有效。

　　移花接木术：7折利率优惠6.97万元 

　　汤先生从该房贷专家那里了解到，根据2008年底的房产新政，像他这样购买第一套普通房的情况，可以享受7折利率的优惠，而此前的最低优惠利率仅为85折，这又可以节约一笔不菲的支出。如表2所示，以贷款60万元20年为例，可节省利息6.97万元。

　　7折优惠利率的期限有多长？各银行和中介机构都没有明确说明。不少购房人想当然地认为，即使房贷基准利率会根据市场情况做出改变，但无论怎么变，只要7折优惠利率一日到手，在房贷的全过程必然都是7折，表2所示的计算方法也做出了如是暗示。

　　然而真的如此吗？在阅读房贷合同时汤先生注意到了这个问题，经再三追问，贷款银行的业务经理不得不表示，一旦国家信贷政策随着市场条件发生重大变化，这个7折优惠利率也是“可能”发生变化的。但他同时表示，汤先生既然已获得了7折利率优惠，表明他有着良好的资质，无论利率如何调整，汤先生仍将获得最优惠的利率折扣。该业务经理解释说，7折毕竟是个历史新低的优惠水平，从85折到7折很正常，将来是否会从7折回到85折，“我们也说不好，所以客户不问，我们也不会多说。”

　　汤先生对这样的解释很不满意。进一步咨询了有关业内人士后明确得知，房贷合同上标明的只是当年的利率，在每年1月份，银行会根据新的情况对利率实施调整，包括对利率优惠的调整，一般会在2月份实施新的标准。汤先生很生气，但购房手续已到最后关头，想想前期的大量努力，只好无奈签字。

　　7折优惠利率对汤先生的影响有多大？除了它是最低优惠利率之外，并没有任何实际意义，而按照汤先生的资质状况，在任何市场条件下均可申请到最低优惠利率。

　　结论：7折利率优惠对较长贷款年限的购房人无实际意义，仅对短贷款年限者有效。

　　乾坤大挪移：契税优惠2万元

　　该房贷专家指出，根据2008年底的房产新政，首次购买90平米以下住房契税由原3%～5%统一降低到1%，从低优惠2%计算，汤先生100万元的总房价，可节省契税2万元。

　　然而事实上，在房产新政实施前，北京市个人购买普通住宅，长期实施在3%的税率基础上减半征收契税，即按1.5%征收，房贷新政对汤先生契税的实际优惠仅为5000元。相对于总房价来说就微不足道了。

　　结论：契税优惠确实存在，但额度很小。

　　汤先生由此得到结论：对首次购买一手普通房的贷款年限较长者来说，小额契税优惠是2008年房产新政唯一真实存在的优惠。

　　记者手记

　　赶搭房产优惠末班车是近期市场热炒的一个话题。汤先生的事例表明，房地产的某些真相只有在偶然中才能被发现。如果把购房过程比作恋爱，我们听到女孩儿对男孩儿说：“我不要短暂的温存，只要你一世的陪伴。”不幸的是，我们也看到了男孩儿总想把短暂的温存说成是一世的陪伴，正如某房贷专家将房产新政对购房人的影响扩大到20年一样。

　　先不论10.71万元与6.97万元能否直接相加，对大多数购房人来说，作为短期政策的房产新政的影响是微乎其微的。决定购房与否的因素只有两个：一是建立在支付能力之上的实际需求，这是唯一内部决定因素；二是现实房价，这是唯一外部影响因素。

　　除了澄清基本事实外，我们还要找出那些真正受房产优惠政策影响较大的人。主要有两类，一是短期限贷款者，从本文可见端倪；二是二手房贷者，将在下文做出分析说明。同时，在宽松的房贷政策下，二套房购买者也可以钻空子享受到事实上的优惠，这是难以避免的。

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