文/龙飞

　　刘先生夫妻俩正值事业高峰期，收入较多，资产殷实。儿子今年5岁，明年就要上小学，为了让孩子受到更好的教育，夫妻俩决定在教育资源相对较好的地区再购置一套房。目前，他们看中了一套市价为300万元的“学区房”。

　　家庭状况

　　资产：

　　刘先生，45岁，某民营企业职业经理人。刘太太，40岁，某企业财务人员。他们在城东有一套100平方米的房子，市值约为150万元，已还请贷款。另有一套60平方米的公房，市值约为70万元。若两套房出租，租金分别为4000／月和1500／月。定期存款70万元，基金20万元，股票10万元。

　　收入／支出：

　　刘先生目前每月收入2万元，刘太太为5000元。每月家庭支出约为7000元。

　　保障：

　　夫妻俩有基本社保。无商业保险。

　　理财需求：

　　1.如果他们要购置这套学区房，该如何规划？是以房换房，还是以租养房？如贷款，如何贷款最符合他们的实际情况？

　　2.在购置学区房的同时，家庭财务还要做怎样的规划？

　　家庭财务状况分析

　　刘先生家庭的净资产为320万元，无负债。每年可结余资金为23.4万元(若将100平方米住房自住，60平方米住房出租)。通过分析资产负债和收入支出情况(见表1)，可以看出，目前刘先生家庭的收支较平衡，财务状况比较健康。最大的问题是家庭储蓄率偏高，资金不能有效运转，实现增值。其次，流动性比率严重高于参考值。另外，保障计划中只有基本的社会保险，明显缺乏充足的保障。

　　表1 家庭财务分析诊断表 

　　注：流动性资产是指现金及现金等价物。

　　刘先生为他的孩子准备在市区购买学区房的目标十分明确，按照理财目标的重要程度来进行分类：重点为住房规划，然后是其他方面的理财规划。

　　购房规划

　　所谓学区房，就是指在指定区域内购房，其购房者本人的子女可就读区、市、省级重点学校。一般该区域多为二手房，价格要高出同区域的普通住宅20%左右。

　　刘先生希望在市区购买一套价值300万元的学区房，在不全部卖掉现有两套住房的情况下，依照相关规定，首付不得少于40%，各档利率上涨10%。即120万的首付，贷款20年期，年利率为6.53%。

　　根据上述政策，刘先生家庭无法支付该套房的首付款，可分析以下两种方案。

　　方案一：选择两套房子全部卖掉

　　若卖掉两套房，则会换取约220万元的现金，加上原有的资产，可以一次性付清300万房款，还将有20万元的存款。在不影响生活质量的同时，用两套住房换取了一套学区房。弊端是少了一套住房以及其所带来的稳定房租收入，且没有充分有效利用资金，未改变目前家庭财务中所暴露出来的问题。建议不要采用该套方案。

　　方案二：选择卖掉其中一套房子

　　由于卖掉哪套房产再购买都需要贷款，因此选择卖掉哪套就需要进行分析。

　　表2 卖掉其中一套房的比较 

　　注：月供还款方式为等额本息

　　由表2可以看出，卖掉100平方米的房产可以换取更多资金，使贷款额相对较低，同时每月还款额度较少。但牺牲的则是每月4000元的房租，以及较好的居住环境。相比于卖掉100平方米的房产，如果刘先生选择卖掉60平方米的公房，虽然在还款上要多付出一些，但可以换来每月4000元的房租，不至于将自己的生活水平降低。

　　考虑到学区房多为二手房，其居住环境不一定特别理想，距离刘先生夫妇上班地点可能较远，因此在孩子完成学业之后，这套房子并不适宜长期居住，保留100平方米的商品房则成为一个不错的选择。

　　建议刘先生家庭首先卖掉60平方米公房获得70万元资金，并且卖掉股市中的10万元股票，赎回20万元基金，再取出50万元存款，共150万元作为学区房的首付。每月将100平米商品房进行出租，获得4000元房租。每月还款11210元，共20年期。由此刘先生家庭将拥有470万元资产，每年结余将变为13万元。

　　保险规划

　　在规划学区房的同时，需要针对家庭制定相应的其他规划，尤其以保险规划最为重要。因为一旦家中成员出现不幸，另一方则将面对失去亲人的痛苦以及高达150万元的贷款债务，以及抚养年幼孩子的费用。为了更好的规避这种风险，建议刘先生夫妇购买保额充足的商业险。

　　考虑到刘先生是家中的顶梁柱，主要经济来源者，他的收入占到家庭总收入的70%(见表3)。一旦刘先生出现问题，刘太太将以每月9000元的收入，偿还每月高达11210元的房贷，这无疑是无法承担的。

　　根据保障性原理，按照房屋贷款150万元作为保额，由刘先生夫妇分配该保额，建议刘先生保额为110万元，刘女士保额为40万元。险种上应按寿险、意外和健康险的顺序进行规划。

　　首先是寿险，按照传统意义上的寿险搭配，应该是一个低保额的终身寿险附加一个高保额的定期寿险，其好处在于以一个相对较低的保费价格购买到保额较高的保险，比较符合稳健型家庭的理财需求。另外一种搭配方式是近期较为流行的，可以让被保险人购买万能险或者投连险，最初拟定一个较高的保额，随年限的变化可对保额进行调整。

　　目前为保障房贷偿还顺利，刘先生非常适合投资投连险。在最初拟定一个高保额，随着累计还款增多，可以适当将保额降低，从而最大化利用手中的资金。另外一个好处就是刘先生还可以通过每月的投资来为子女教育金和自己的养老金来进行筹划，可谓一举多得。刘太太则可以做一个传统型的保障搭配，保费每年大约在6500元左右(20年期)。

　　刘先生和刘太太在完成寿险保障的同时，还应该关注一下意外和健康方面的险种，使自己家庭的保障更加齐全。

　　其他规划

　　建议刘先生将10万元作为家庭备用金，一般为家庭月收入的3～6倍，可采取一部分定期储蓄，一部分购买货币基金。

　　对于长期的理财目标，应该有15年后刘先生夫妇退休后养老金的筹备。按照目前的支出标准，3%的年均通胀率，预期寿命为90岁计算，刘先生夫妇的养老缺口达392万元。可考虑拿出一部分资金先期投资，每月再定投5000元左右。按照每年10%的投资收益率计算，需要每月投资9471元才能够填补该养老缺口。建议刘先生先投资5000元进行第一步投资，日后有机会可以将该缺口填补完成。

　　13年后，刘先生的孩子也将就读大学，现在开始也应该对子女教育金进行储备，可以考虑用现有的10万元一次性投资，投资时以稳健型投资品种为主，主要投资债券或者债券型基金。

　　实施方案

　　通过分析，建议刘先生卖掉60平方米公房，出租100平方米的商品房，支付首付150万元购买300万元的学区房，每月偿还贷款为11210元，贷款期20年。另外，刘先生家庭需要有5万元的银行存款以及5万元的货币基金作为现金规划的投资组合，刘太太需要投保终身寿险附加定期寿险，保额为40万元，每年需交保费2500元，期缴20年。刘先生需要购买一款投连险来储备夫妻俩的养老费用，每月投资5000元。两人还应购买相对应的意外险和健康险，保额和金额见表4。最后他们二位为自己的孩子投入10万元购买债券类的产品，作为孩子教育金的储备。

　　表3 投资组合表                                                   单位/万元 

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