文/本刊记者  康会欣

　　物价上涨，卖主反悔，这似乎是不可避免的现象，在个人信用与更大的收益之间，不少人选择了后者，尤其是在二手房这样的一次性交易市场中。最近，小黄就很无奈地遇到了这样的情况。

　　小黄在CBD区富力城看中了一套面积100平方米的房子，房东出价180万元。看完房的当天，他便向中介公司支付了2万元的定金，并开始跟家人商量如何装修这套房子。没料想，第二天中介公司的工作人员打来电话，表示房东要价已经提高到190万元。小黄感到非常震惊，这价格也涨得太邪乎了吧。

　　中介公司第二次给他推荐的是望京小区附近的房子，对于110平方米175万元的价格，小黄表示再考虑考虑。两个小时之后，中介给他打来电话说，房东提价5万元，问小黄是否有意向。“175万元的报价我已经有所犹豫，提价之后肯定难以接受。”小黄说。

　　房价普涨造成房主毁约

　　我爱我家副总助理李季指出，像小黄这样的情况绝不是个案，每当房价上涨过快，二手房跳价惜售就会出现，甚至会带来不少交易纠纷，给整个二手房市场的正常交易造成冲击。

　　房价上涨过猛

　　房主跳价惜售屡屡重现，是与二手房市场当前的火热程度分不开的。以北京市为例，从2009年第二季度以来，二手房市场的房价迅速攀升，比第一季度环比上涨了近15%，目前部分区域某些楼盘的二手房挂牌房价已经超过了2008年最高的成交价。我爱我家提供的数据资料显示，在今年1月份，富力城二手房成交均价为1.79万元/平方米，但是最近，部分房主一下将挂牌价提高到了2.5万～2.6万元/平方米。同样的现象在望京、方庄、朝青、金融街等区域的二手次新房市场中也有体现。

　　在上海的内环区，如浦东联洋板块中的前期交投活跃次新楼盘联洋年华、天安花园等，目前可售房源十分稀缺，挂牌价格也是突然间普遍增长了10%左右。上海中环附近的知名二手楼盘近期新增放盘量同样急转直下，闸北的慧芝湖花园、长宁的虹桥花苑等知名楼盘甚至已有价无市。

　　收益来得轻易

　　二手房是典型的一次性交易市场，个人信用对交易双方的约束作用较小。同时由于房产交易是每个家庭的大宗消费，在交易过程中会精打细算每一步。对许多房主来说，如果所得远大于损失，他们将毫不犹豫选择跳价惜售。

　　以一套80平方米120万元的二手房为例，如果房价上涨5%，其中的溢价将是6万元。而相对于通常为2万元的定金，即使违了约双倍返还定金，卖房人的损失也不过是2万元。坐地起价就能获取高额收益，难怪有不少人去做。

　　防跳有招数

　　李季说，二手房主的反悔借口主要有3个。一是以所售房屋是夫妻共同财产，夫妻一方在出售二手房时没有征得另一方同意为由，要求解除卖房合同收回房屋。二是以卖房时为避税签署的是“黑白合同”为由，要求认定买卖合同无效。三是以中介公司没有及时转交买房人的定金为由，要求认定合同无效。

　　对此，李季建议：一是购房人在与二手房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，及时办理，避免对方反悔。二是买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。三是买房人应在签订买房合同时让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意的证明。四是二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构，并对双方谈定内容，以书面形式约定好。

　　魔高一尺，道高一丈，据介绍，不少购房者也创造出了“防跳价”招术。

　　快付订金  经历过两次跳价的刘小姐就是个典型。刘小姐第三次买房时随身带着2万元订金，看中后立马把这笔钱交给中介业务员，要求业务员当天联系房主并签订合同，房主还没反应过来就把2万元订金收下。这招起到了作用，刘小姐这次买房就没有碰上房主跳价。

　　提高订金额度  像刘小姐的情况，在上文提到的小黄那里就行不通了。不少购房者发现，即便交了订金还是会碰上房主跳价，于是就追加订金金额，少则5万元，多则10万元。因为中介一旦将订金转到房主手上，并且签定合同，订金就成为定金。房主如果跳价，购房者可以要求对方依定金罚则双倍返还定金。比如一次付10万元定金，房主跳价的话，就要倒赔给购房者10万元，他就要掂量跳价是否值得了。

　　要求继续履行合同

　　签署二手房买卖合同后，如果卖方违约，买房能否要求继续履行？目前相当一部分购房者对违约责任有着错误的理解，认为卖方只需双倍返还定金即可解除合同。

　　根据合同法的规定，违约责任包括继续履行、采取补救措施、定金、违约金赔偿损失等。当卖方出现不履行合同义务的主动违约行为，应当承担相应违约责任，买方有权选择要求卖方继续履行合同，即要求房屋过户，也可要求双倍返还定金或赔偿损失等。其中赔偿损失包括“房屋上涨的损失”。房屋上涨的损失，一般可参照同地段同类房屋市场成交价。因此，卖方不是简单地只需承担双倍返还定金责任，还包括了继续履行合同、赔偿损失、支付违约金等更严重的违约责任。

　　遇到类似情况时，买房人可以拿起法律武器积极维权。

　　专家建议：房价莫追高

　　二手房市场的虚假繁荣不具有可持续性，当前的情况不会持续很久，而部分房主趁势坐地起价，甚至在签约后过户前毁约，这也给整个二手房市场的交易量和人气热度造成直接打击。李季指出，现在的二手房市场已经面临十字路口，正是改善型住房释放的高峰期，房主应该把握市场良机，及时了解市场动态和购房者需求，适时以合理的价格出售二手房。而买房人更不能看房价升温，非理性地盲目追涨。

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