文/本刊记者 甄爱军

　　文前提要：购买过渡房，需要在房价、需求等诸多因素之间找到最佳平衡点，因此也不是一件容易事。专家建议做到取舍有道，如适当放弃地段、舒适度等，以交通、实用等来弥补。

　　房价不断走高，对于首次置业的人群来说，已不能讲究“一步到位”，因而如何购买过渡性房产，成为他们必须要认真考虑的问题。

　　专家表示，购买过渡性住房，并非只是少花一点钱买套小房那么简单。除了要考虑购房成本之外，还要综合考虑未来的实际需求，以及日后换房时所面临的问题，只有把这些因素都考虑进来，方能做到合理置业。

　　那么，在购置过渡性住房时，在诸多实际问题面前，如何取舍呢？

　　“过渡房”难选

　　“买套小房子其实也挺麻烦的。”程先生对此感触颇深。程先生是个“新上海人”，从安徽老家来上海打拼已经五年多时间。眼见即将成家，买房成为不得不考虑的问题。通过这几年的打拼，程先生已经积攒了一些钱，足够支付购房首付款。不过考虑目前的收入状况，以及日后的负担情况，他准备购买一套小两房用于过渡。

　　“至少要买套70平方米左右的两房吧。”女朋友给他提出这样的建议。程先生觉得有道理，因为婚后可能会马上就要一个小宝宝，如果没有两个房间，届时会显得非常拥挤。“宝宝出生之后，肯定要接一个老人过来帮忙照看，因此至少要两个房间才住得下。”他说。

　　选择在哪里买房呢？内环线房价太高了，连老工房的单价都已经超过了两万元，这已经远远超出了程先生的心理价位。不过考虑到日后两人上班问题，他也不想为了降低购房成本而将购房区域移出外环线以外，两人一合计，决定先暂定在中环线附近。

　　此外，程先生还考虑到了教育、商业、交通等配套，然后选择了几个板块。他首先挑选闸北大宁板块，因为这里已经通了地铁，而且商业配套也很完善。不过符合面积标准的两房，总价已经超过了90万元，这让他感到有些吃力。他接连又考察了好几个靠近中环线的成熟板块，如浦东三林板块、闵行古美板块等，两房的报价基本上都在13000～15000元/平方米之间，超出了他的承受能力。

　　他只好重新设定选房条件，将总价限定在70万元左右。因为考虑到面积要求，只好将购房区域向外环线附近靠近。在选房过程中，他也碰到了很多问题，如有些交通方面存在欠缺，有的则是配套不完善，能让他都满意的房源似乎很难找得到。最后，经过长达近三个月时间的房源“海选”之后，他挑中了一套位于闵行区黎安新村内的66平方米两房，“矮子里面拔将军吧，要找到各个条件都让自己满意的房子不太容易。”他有点无奈地说。

　　其实，程先生碰到的问题是一个普遍现象。对于首次买房的人来说，面对房价高企的现状，要在自身需求、房价承受能力等诸多现实问题中找到平衡点，这的确不是一件很容易的事情。

　　讲究取舍有道

　　专家表示，由于受到诸多因素牵制，买过渡房不可能满足所有想法，因此要学会取舍。

　　比如为了降低购房成本，可选择外围区域，可以放弃舒适而追求功能齐全，当然，也不能过于追求低总价而忽视住房的其他因素，如质量、升值潜力等。那么，如何取舍呢？专家给出的建议是用不太多的钱买到实用的住房，总结起来主要有以下五个方面。

　　取交通舍中心

　　上海德佑地产市场部有关人士建议，购买过渡房，最好是在把交通比较便利的外围区域作为首选之地。

　　大多数人不愿意在上下班的路上耗费太多时间，因此希望住在市中心区域，但现实问题是市中心房价涨到了高位，如徐家汇、中山公园附近的小户型，单价基本上达到了20000元/平方米左右，购买这里的房子，即使是只有50平方米左右的一户室，总价也接近百万元，这对于一般的购房者来说，不但要承担较高的购房负担，而且也因为住房的功能存在一定的缺陷而不利于以后的安排。

　　因此专家建议，购房者可以选择在交通状况便利的外围区域置业。上海的轨道交通网络，已经使得不少外围区域与市中心的交通时间成功缩短，而且商业、教育等配套设施也得到改善，因此选择在外围区域置业也未尝不可。

　　取功能舍舒适

　　上海五合智库建筑专家表示，如果要保证居住的舒适性，只能是面积达到一定的要求，如110平方米的两房，舒适性肯定要比90平方米的两房高。因此购买过渡房，只能在实用性方面下工夫，而适当牺牲舒适性。

　　如何保证实用性呢？专家给出的建议是卫生间、厨房间等的面积要达到一定的要求。小居室并非意味着功能不全。记者发现二手房市场上有不少房龄较长的房子功能上存在一定的缺陷，这会影响到日后使用，如有些小户型中将厨房与走道合二为一，烧饭时油烟乱窜，这会影响到居住，因此建议避免这种房型。因此专家建议卫生间面积最好达到4平方米左右，这样可以满足洗浴等功能，而厨房间面积也尽量达到4平方米左右。此外，房型结构要紧凑，不能存在浪费的地方。

　　取实用舍花哨

　　上海“我爱我家”市场部负责人表示，就同一个小区而言，影响房价的因素有朝向、楼层、位置等，如中间楼层(指多层)、位于东南面以及小区中央可看到景观的房源，售价相对较高。

　　但对于购买过渡房的人群来说，则可以忽视这些因素。通常情况下，首次置业后5～10年内，基本上会考虑二次置业，因此在并不影响居住功能的前提下，不必为了楼层、朝向等而多花钱。

　　此外，在租赁市场上，楼层、朝向等因素对于租金水平影响并不大，如果考虑日后换房之后继续持有小房，则更不应该为这些因素而投入更多的资金了。

　　取“易改”舍“死板”

　　在房型的选择上，专家建议选择容易改动的小户型。

　　有些房型可以改动，如一些房型方正的住宅，可以将大房间分割成两个小房间，改动之后可增加居住的功能。而有些房型则比较死板，无法对其进行改动，或者改动之后反而影响其居住功能。

　　把容易改动的房型作为首选，是从两个方面来考虑的。其一是考虑到日后如果因为添丁但经济条件尚未成熟时，可以通过改造而缓解房间不足的压力；其二就是日后换房后不准备出手而长期投资，那么改造之后多出来的房间可适当提高租金收益。

　　取“利多”舍“利空”

　　所谓取“利多”，就是尽量选择有潜力的区域。如跟未来的大型市政建设项目沾边，靠近地铁站，或者与新建学校、购物场所相邻等，这些都会带动周边房价上涨。如何选择有潜力的区域，按照经验人士的说法就是未来政府是不是准备在这里投资，如果投资，肯定有发展潜力。

　　相对而言，所谓“利空”，就是未来很长一段时间内，区域内不会有什么新的变化。因此这里的房价在未来也只是随大流变化。因此选择有发展潜力的地区，未来房价的升值幅度要大于变化不大的区域。其结果孰优孰劣，自然不难辨别。

　　注意避开误区

　　购买过渡房，节约成本是关键。但也要避免踏入误区。

　　首先是排斥老房子。不少购房者不太喜欢二手房，总觉得别人住过就感到别扭。其实，不少二手房房型紧凑，相对新近开发的大面积住房来说更为实用，而这类住宅总价也相对实惠一些，因此购买这类住房，无疑更为经济一些。

　　其次是不可一味追求低总价而忽视房子质量。市场上存在一些质量缺陷的房子价格偏低，比如房顶漏水、隔音效果不好的老工房，售价一般要低一些。如果买到这类住房，居住过程中会受到困扰，这反而得不偿失。因此在选择这类房子时，一定要留心这方面的问题。

　　此外就是忽视了政策优惠措施，以为只要买小户型就能享受优惠措施。记者近日就接到这样一个咨询电话，有读者在上海外环外购置了一套住房，面积只有90平方米左右，但总价达到了99.2万元，这超过了上海外环线外普通住宅的标准(98万元/套)，这意味着这位读者要按照非普通住宅3%的标准缴纳契税，比优惠税率高出2个百分点。因此建议购房者也要关注政策优惠措施，尽量选择那些跟优惠有关的房源，以降低购房成本。

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