文/本刊记者 黄罗维 甄爱军

　　文前提要：在台湾地区投资房产如何申请贷款？要负担哪些税费？如何打理？……诸多实际问题需要投资者逐个解决。因此在这里有必要介绍台湾地区购房的流程、主要税费、挑选物业以及出租管理等方面的内容，让投资者对此有一个初步的了解。

　　大幅松绑房产投资

　　从6月30日起，台湾地区大幅开放大陆居民及陆企赴台购置不动产及商办楼宇的限制。记者日前从相关渠道获得一份由台湾地区“行政院大陆委员会”制订的《开放陆资来台从事事业投资政策说明》(初稿)，其中就对放宽大陆资金购置不动产限制方面做出了明确规定。作为台湾地区房地产政策研究学会理事长，蔡为民认为这只是开了一个头，日后还会有更多的限制会被放宽。下面我们不妨对目前已经放宽的内容做一下分析：

　　修改条例1：开放陆资企业因业务人员居住之住宅、从事工商业务之厂房、营业处所或办公场所或其他因业务需要之处所，取得的不动产。

　　蔡为民表示，在过去十年里，大陆人士能够在台湾购置不动产的情形可以用“罕见”来形容，能够成功买房的都是一些已经移居到台湾地区的“大陆媳妇”，而对于真正居住在大陆的人士来说，连看房都难，更何况买房？这项内容相当于为大陆人士在台湾地区投资房产“开了门”。

　　修改条例2：取消大陆人士来台取得不动产需说明资金来源之规定。

　　蔡为民认为，这条规定的修改，也使得大陆人士投资台湾房产变得相对容易了一些。以前对大陆人士对其资金来源进行说明，这实际上是人为设置了一道门槛。

　　修改条例3：放宽向金融机构融资之限制。

　　(1)陆资投资人在台购买房地产之贷款规定比照本地区人士相关规定办理。

　　(2)在台无住所之大陆人士办理不动产物权担保放款，核贷成数以担保品鉴估价值50%为上限。

　　对此蔡为民指出，允许大陆人士在台湾地区购置不动产时申请按揭贷款，实际上是降低了购房门槛。此前虽然允许已在台湾地区投资的大陆人士购置不动产，但必须是全额付款，这对于经济实力相对较弱的购房者来说，是很难做得到的。

　　修改条例4：放宽取得不动产物权之大陆地区人民来台停留期限。

　　每年来台总停留期间从不得逾1 个月放宽为4 个月；每次停留期限及次数不作限制。

　　蔡为民说，之前大陆人士在台湾停留时间有限，就只有短短一个月，不管想出什么办法进行延展，还是无法突破这个限制。现在放宽至4个月，而且次数不限，这等于是给大陆人士在台湾投资房产提供充足的时间来办理相关事宜。

　　当然，从稳定房地产市场角度出发，对大陆人士购置不动产设置了相应的转让条件，如增设转让限制条件，即大陆人士取得供住宅用不动产所有权后，须于登记后满3 年才得移转；此外为防止大陆人士已将台湾地区不动产转让却仍在台滞留，地政机关需负责通报大陆地区人民转让不动产物权之信息。

　　购房流程要了解

　　在台湾地区投资房产，首先要了解购房流程。记者对比台湾地区和上海的购房流程发现，虽然大体上相似，但是其中有很多细节存在着区别，这些地方甚至完全不同。因此对于购房流程而言，投资者应该重点了解其特点。

　　台湾地区的房地产市场上房源可分为预售屋、新成屋、中古屋，其中预售屋类似于新建商品房，而新成屋在相当于大陆的现房或者次新房，中古屋则指建成时间超过10年以上的二手房。这三种房源购买的途径不一样，预售屋从建造商手中购买，新成屋既能从建造商手里购买，也能从二手房中介公司手里购买，中古屋则可以向个人购买，当然，绝大部分是通过中介公司进行买卖。由于台湾地区房地产市场已经历了40多年的发展，新房供应量仅占整个市场的20%，大部分为二手房，因此这里主要介绍二手房的交易流程。

　　一、预售屋付款两步走

　　在大陆购买预售房，房款在签订买卖合同一个月后就已全部交给了开发商了，未住进新房之前，购房者便已经开始在还贷。而在台湾地区购买预售屋则并非如此，在交房之前，购房者只需支付相当于总房价的30%，而无需承担银行贷款利息。

　　购房者找到合适楼盘之后，第一个步骤是“定、签、开”，即与建造商签订购房合同、缴纳头期款和开发商开工，头期款一般约占总房价的10～15%，由建造商跟购房者双方商定。

　　由于预售屋是尚未完成的房屋，所以在签约是必须把当初建造商所承诺的部份列入合约中，这是所有购买预售屋的投资者应注意的部分，内容最好包括：购买的实际面积及公摊比例、停车位的使用权、使用的建材、装潢、公设的项目、预计完工日期及违约时的赔偿办法等等以保障购房人的权益。另外台湾“内政部”制订的《预售屋买卖契约范本》也可保障购房者的权益。

　　签约完成后，除了购屋款之外，还要准备支付一些相关的费用，主要包括各项税金及过户的费用。购屋者所要支付的税金包括印花税以及契税，其它费用部份包括申请土地及建物誊本费、过户规费等。

　　开工之后，根据工程的进度，每过一段时间须向建造商支付一笔建造费用。建造商会定期给购房者寄来相关的资料，通报工程进度，以及应付款项金额等，从开工到工程结束，须向建筑商支付大约相当于总房价的15%。当然，购房者也可以通过建造商的网站来了解工程进展情况。

　　一年以后购房者开始要准备支付第二笔款项了。等到工程完工，建造商通知收屋，并取得房屋所有权证之后，须向建筑商支付第二部分款项，这部分款项相当于总价的70%。如果向银行申请按揭贷款，收屋之后这部分款项才会划转给开发商，购房者正式向银行定期还贷。

　　二、买中古房付款分四期

　　专家表示，台湾地区早已进入了“二手房时代”，二手房占市场总供应量的80%左右，因此在这里有必要对二手房交易流程也做详细介绍。蔡为民告诉记者，在台湾地区买房一般都依靠中介来完成。二手房买卖分为四步，即签约、用印、完税、交屋。而对于房款的支付，与大陆也有所区别。在大陆买二手房，其首付款是在签订买卖合同之后一次性付清，而台湾地区可以把收费款分三期支付，最后交房时再支付最后一笔。(如图1)(插入图1)

　　签约：买卖双方针对不动产买卖价款达成协议，将买卖流程，价款给付方式，买卖条件以文字方式详载于合约书上，并且双方亲自签名盖章，经代书见证签约之程序。签约之后，买家需要向卖家支付首付款，大约相当于总房价的10%。

　　用印：买卖双方将报税、过户所需证明文件交付代书，代书并于增值税申报书、契税申报书、所有权移转契约书(公契)、登记申请书上盖好双方印鉴章的手续，称之为用印。代书是指那些专门替买卖双方办理送件、报税等事宜的专业人士。在这个过程中需要注意的是，签约3～5日之后就要用印；在这过程中，如果买方需要贷款，应由买家找到贷款银行，并办理资质审查、估价、担保等贷款事宜。对于大陆人士来说，证明文件主要包括护照等。在该过程，须支付另外相当于总房价10%的房款。

　　完税：当契税税单核发后，代书通知出面缴税，买方并于同时支付完税款项，此称为完税。完税之后，及时送件并办理过户手续。在此过程中，再次支付10%左右的房款。

　　交屋：这个过程跟大陆的交房程序相似。在此过程中，代书取得新房产证，并交给买方，而买方备齐尾款、代书费、规费、服务费等，卖方则需结清水电煤气费等。至此，整个交易过程完成

　　相关税费需厘清

　　在台湾地区投资房产，税费有哪些？这也是投资者所关心的问题。记者从信义房屋了解到，在台湾地区投资不动产，最主要的费用是中介佣金。目前台湾地区中介佣金为总价的1%，这跟上海相差不大。但是需要注意的时，在日后出售房产时，中介佣金要大幅上涨，达到4%，这相当于上海的四倍。

　　虽然中介收费水平不低，但中介的作用却相当大。由于房地产交易金额高，而且由签约到交屋还需花上将近一个月的时间。为了保障价金的安全，银行有提供成屋履约保证服务，就交易价金提供保障。以信义房屋而言，履约保证的费用由信义房屋支付，此外还提供漏水保固、辐射及氯离子检测等四大保障，保障买方的权益。此外，台湾的不动产交易金额无须公开，因此对买方而言，成交行情就必须倚赖中介业者提供。建议有意投资台湾房地产的大陆人士，须选择信誉良好、服务完善的中介业者，降低投资的风险。

　　除了佣金之外，购房者需要承担的费用包括契税、服务费等。契税征收标准为契价的6%，从表面上看似乎很高，但请注意是“契价”而非“总价”，信义房屋有关人士解释说，所谓契价其实是纳税价格，要比实际成交总价低得多，相当于在总价基础上打六折。

　　另外还有一项比较大的费用为代书服务费，分签约代书费和买卖登记代书费，这部分费用购房者可以与代书具体商谈，两项相加在2000～3000元不等。此外，印花税、买卖登记规费以及书状费、登记簿誊本费等。

　　表1 买房应缴税费一览表

 

　　除了各项税费之外，贷款利率的多寡也决定着投资成本。不过台湾地区目前的利率水平正处于低位，投资成本可大大降低。记者了解到，目前台湾各商业银行为了取得更好的业绩，近期正在“血拼”房贷市场，如近期台北市各家商业银行就打起了自家“邻居”的主意，推出了一款叫做“敦亲睦邻”的房贷产品，只要是银行附近的住户，且在有关部门或者上市公司就职，或者是由银行代为发放薪资者，买房都可以到前半年1.86%的优惠利率。

　　蔡为民表示，近期台湾利率水平不断走低，各商业银行为了争抢客户资源，竞相推出各种优惠房贷产品，因此很多房贷产品的年利率水平只有2.0%左右。现在台湾当局开放陆资法人可以来台购买商办、厂房，以及自用住宅不动产，接下来，陆资贷款也将是各银行准备抢进的一块市场。等待“金管会”核准之后，对陆资买楼放款，马上就可以动起来。“我相信大陆人士也肯定会成为台湾各商业银行争夺的对象。”蔡为民如此预测。

　　另类风险需规避

　　在台湾购房有不少另类风险需要规避，蔡为民表示，对于大陆人士来说，最主要的是要学会以本地人的眼光来选房，这样方能较好地做到防范风险。也就是说，要考虑台湾人在购房时的喜好。

　　当然，对于房屋产权问题、质量问题，以及周边配套设施是否完备等情况，在这些方面，大陆和台湾地区都是相通的，购房者完全可以按照大陆通行的做法来进行考察。除此之外，专家表示尤其要注意以下几个方面：

　　首先要远离辐射屋和海砂屋，这是台湾民众购屋时最怕碰到的状况，有些中介业者有提供检测的服务，另外在购买中古屋时，可以请民间或有关部门代为检验，辐射屋的检测可寻求行政院原子能委员会协助(网址http://www.aec.gov.tw)，海砂屋的部分请寻求各县市土木技师公会的协助(网址http://www.twce.org.tw)，另外也可以要求建造商或卖主提供相关证明文件。

　　其次就是尽量避免凶宅和与庙宇相邻的住宅。凶宅的价格虽然极其低廉，但是台湾人对其退避三舍；而靠近庙宇的住宅，台湾人对此敬而远之而导致其价格也不高。另外就是进门见餐厅的房型不要选。虽然这种房型在大陆属于主流产品，但专家表示，这类房型在台湾属于最差的房型，是因为建造商不得已而为之。

　　当然，还要规避其他风险，比如在委托代书处理买卖事物时，权状、印章都由代书保管，并代替买卖双方处理签约、用印、完税且过户等流程，若代书心怀不轨，可能在完成过户后卷款潜逃，房主便可能拿不到卖房的钱。

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