(文前提要)由于房价上升，大部分购房者都不得不对预算进行调整，随之而至的就是还贷压力有所上升。购房者可以通过选择延期还款的方式进行适当的减压。

　　文/本刊记者 尹娟

　　经历了近一年的盘整，房地产市场似乎再度火热起来。相关统计数据显示，近几个月来，上海房地产市场不仅成交量出现了显著的上升，成交价格也有所上涨。6月20日，上海17个楼盘齐开盘，开盘价格均显著地高出预期价格。

　　房价的走高，对购房者的置业计划也产生了影响。“从5月份开始就一直在看房。”年轻的华先生准备今年年内与女友完婚，“随着房地产市场的升温，购房预算也不断提高。”最近，华先生终于选定上海浦东新开盘的一处小户型住宅，总价近150万元，比最初的预算高出了15万元。

　　让华先生觉得有些烦恼的是，由于贷款额上升，每个月的月供也要相应提高。紧接而至的装修、婚礼计划处处都是“资金流出项”。他希望找到一些解决办法，舒缓一下短期之内的还贷压力。

　　由于房价上升，大部分购房者都不得不对预算进行调整，随之而至的就是还贷压力有所上升。加上购房后房产过渡、装修等都需要资金的支持，这段时间往往是家庭财务绷得最紧的阶段，有时候还会给购房者带来不小的精神压力。因此，适当的减压也是很有必要的。

　　“停本付息”暂缓还贷压力

　　在一些银行的还款方式中，为了帮助贷款人缓解购房初期的还贷压力，都推出过一些“宽限期”还贷、“入住还”、“停本付息”的还款模式。尽管名称上有所不一，产品实质上都是类似的。也就是在还款的初期，如1～2年的时间内，贷款人与银行签订合同后，可在指定期限内每个月只支付房贷利息，不偿还贷款本金。在一定程度上，这种延期偿还本金的方式能够起到缓解贷款人压力的作用。

　　如上海银行是首家推出“宽限期”还款的银行，主要针对新的房贷客户。宽限期可分为1年、2年、3年三种固定的期限，在宽限期内贷款人只需要偿还贷款的利息，待宽限期结束后重新按照还本付息的方式来进行还款。

　　举个例子来说，华先生购入了这处150万元的住房，按照相应的住房贷款政策，由于房屋的面积低于90平方米，且属于他购入的第一套住房，因此最低的首付比例为20%，即30万元，贷款利率可以获得基础利率上的7折优惠，实际贷款利率为4.158%。除了申请30万元的公积金贷款外，他申请的商业住房贷款金额为90万元。需要注意的是，由于公积金贷款仅提供“等额本金”、“等额本息”两种还款方式，因此“宽限期”还款仅适用于商业住房贷款的部分。为了缓解近期的资金压力，华先生准备选择2年期的宽限期，那么按照目前的利率水平来计算，他在这两年内每个月需要偿还的贷款利息为900000×4.158%/12=3118.5元。而如果他直接进行还贷(30年期)，每个月需要偿还的月供金额为4379.12元。

　　类似的产品还有招商银行所推出的“入住还”业务。“入住还”主要针对购买了期房的贷款人。在与银行签订贷款合同之后，贷款人就需要按月进行还款。但由于期房的交付、装修往往还需要一定的时间，这段期间贷款人需要支付另外的费用，如住房按揭、房屋租金等等来保证自己的居住，资金的压力也比较大。“入住还”就是针对这种特点，为贷款人推出在入住之前，具体期限按与银行所签订的合同来确定，每个月只偿还贷款的利息，而不进行本金的偿还，从而降低了期房购买者的财务压力。目前，“入住还”只偿息不还本期限为6个月～12个月，在此期间，贷款人可选择每个月归还一次贷款利息，也可选择每个季度归还一次贷款利息。

　　房贷存量客户也可申请

　　以往在银行推出的类似产品中，一般都仅针对新的房贷客户推出。近期，中信银行则把这一业务范围扩展到了房贷存量客户。近日，中信银行推出了针对存量房贷的“停本付息”计划，部分客户可以在一定时期内只付利息暂缓付本金。据介绍，符合如下条件的客户可以选择“停本付息”还款方式：在中信银行贷款超过一年，目前尚有余额、按月还款的房贷客户，最近一年内发生30天以上的逾期次数不超过一次，贷款当前不处于逾期状态，就可申请这一业务。中信对于“停本付息”业务的期限为最短6个月，一般为12个月，优质客户可延长到24个月。

　　另外记者了解到，兴业银行的“随薪供”业务也适用于房贷存量客户。兴业银行介绍说，“随薪供”的期限最低一年，按月递增，最长可达三年，且不超过总贷款(剩余)期限的1/2。同时，对申请“随薪供”的个人按揭类贷款客户，在申请这一还款方式时，贷款金额(余额)不得超过抵押物净值的60%(以商用房抵押的，贷款余额不得超过抵押物净值的40%)。

　　对于再次置业的购房者来说，如果需要同时担负两套住房的贷款，为自己的存量房贷申请短期内只付息不偿本的还款方式，也不失为缓解压力的一种解决之道。

　　移动按揭灵活还款

　　除了延期还款外，灵活还款方式也可以起到缓解贷款人还款压力的作用。

　　如在交行所推出的“轻松安居贷”业务中，可以按照本金的偿还计划，把贷款期限分成两个阶段。根据产品设计，第一阶段最短1年，最长3年；第二阶段为整个还款期限的余下部分。客户可自由确定第一个还款阶段归还的本金金额，最低100元，平均每月偿还本金额不足2.8元，余下的本金则在第二阶段偿还完毕。

　　这样，在第一个阶段内，还款压力较重的贷款人，就可以只偿还利息和少量的本金，把收入中的大部分用于其它的支出，待偿付能力恢复到正常水平后，可以按照所制定的还款计划，使用传统的方式同时偿还房贷的本金和利息。

　　在民生银行的“移动按揭”业务中，可以根据贷款人的收入曲线预期，并结合实际情况将还款分成几期，各期内每个月的还款额相应提高或者降低，以达到匹配贷款人还款能力的需要。

　　光大银行的“随心还”D款产品的设计理念也基本相同，“贷款人可根据自己的未来收支变化情况，自主将贷款本金分成若干段，并约定每段本金的还款期限。在各个期限内，按等额还款方式偿还贷款金额，利息按照资金实际使用时间计算。”此外，这款产品在贷款有效期内，贷款者可随时重新调整还款方案，包括资金分段、每段的金额和期限等，更加机动灵活。

　　贷款成本将提高

　　“只还息、不还本”的宽限房贷，或是移动按揭产品，虽然可以在一定程度上满足贷款人的需要。但是，要提醒贷款人的是，世上没有免费的午餐，本金偿还的拖延，对银行资金的占用，势必要增加自己的利息负担，这一点是毫无疑问的。

　　以宽限房贷为例，假设你选择了一笔20年期、金额为50万元的房贷，由于某些原因希望在第一年只还息不还本。那么与常规的还款方式相比，你需要多支付500000×4.158%=20790元利息，这一年里平均每个月的利息负担为1732.5元。

　　“按照等额本息或者等额本金的还款方式，我们在还款的时候同时偿还本金和利息，因此未偿还的本金和需偿还的利息都是递减的。而这种延期还款的方式，其实基本相当于先向银行申请了一笔1～3年期的银行贷款，在1～3年期内每月按期偿还利息，而贷款本金则是在宽限期结束后一次性转入了你的房贷中。”理财专家分析道。

　　而在移动按揭产品中，由于第一阶段的偿还本金较少，占用银行资金的时间相对变长，也会导致利息成本有所上升。因此在选择类似的宽限房贷、灵活按揭产品时，贷款人还是应当进行合理的预估。如果没有其它的融资渠道，或是认为利息负担在自己可以承受的范围之内，才能去尝试这种产品。尤其对于年轻的家庭来说，今后还将遇到家庭成员增加，养育、教育费用，再加上房贷，负担会越来越沉重。

　　表：主要的延期还款房贷产品

 

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