文/本刊记者 黄罗维

　　文前提要：近期，火热的楼市又引来了各方关注的目光，房价下一步何去何从也成了时下最为热门的话题。通过分析我们认为，当前楼市的上涨趋势已经确立，大家更要注意把握政策优惠期带来的购房机会。

　　市场异动引发悬念

　　“房价好像又涨了”！随着气温逐渐升高夏天来临，房地产市场的一幕大戏似乎又在徐徐拉开。徐文彬是记者的一位朋友，那天他急急地打电话给记者，说：“我一直有购房的打算，但由于种种原因却迟迟没有下手，但近期我发现很多地方房价又开始上涨了，那现在我究竟该怎么办呢？这下半年的楼市还会涨吗？”对此，记者给了他这样的回答：“目前有种种迹象表明，未来楼市的价格还将继续上涨，如果有购房需求的话，就应该充分把握当前的‘优惠政策’，该出手时就出手。”

　　的确，在当前的房地产市场，有像徐文彬这样疑惑的购房者并不在少数。记得在2007年的5月，房地产市场同样出现了蠢蠢欲动的迹象，当时本刊通过分析认为，在人民币升值预期的大背景下，接下来楼市价格的快速涨升已无法避免。紧接着在编辑部的组织策划下，一组《股市着凉楼市会上火吗》的文章中也明确指出了房地产市场上涨的趋势。现在两年过去了，当前的房地产市场又出现了种种不寻常的异动，而市场的何去何从又再次引发了大家的悬念。

　　如果我们留意一下，在刚刚过去的几个月中，房地产市场只能用一个“热”字来形容，市场成交量的大幅上升已经是众所周知的事实，而近一段时间以来，高端住宅市场的突然发力更是刺激了许多人的神经。统计数据显示，4月份深圳的别墅销售较去年同期增长了654.55%，而1、2、3月的增幅分别是16.9%、50.82%和36.11%。北京前4个月别墅的销售套数和成交面积分别较去年同期增长42.8%和48.4%。热销的不只是别墅，易居中国的数据显示，上海的高档公寓近来销售量也大幅激增，其中单价2万元/平方米以上的中高档公寓成交量大幅回升。5月份前20天，上述高档公寓成交面积达到了17.93万平方米，是2月份总成交量的近3倍。而且热销的场面并非仅限于上述一线城市，温州、杭州、宁波等长三角地区二，三线城市的高端住宅，也出现了热销景象，江浙投资客入市的迹象非常明显。

　　与此同时，房价的上涨已成了不争的事实。克而瑞(中国)首席研究员陈啸天分析认为，根据目前典型城市的项目价格走势看，成交价格基本都呈现小幅上涨。从项目表现来看，目前部分销售良好的项目已经出现了涨价现象。佑威·房产研究中心近期对沪上200多家在售主流楼盘做了一份调查报告，数据显示，3月份以来，已经陆续有60%的楼盘出现不同程度的上涨，其中近百家楼盘在5月份涨至历史最高价。而这一系列市场的异动，也引发了人们对后市如何进一步演化的更大悬念。

　　表1  5月全国典型城市商品住宅成交价格表                      单位：元/平方米

 

城市	5月		4月
	成交价格	环比增幅	成交价格	环比增幅
上海	13495	1.71%	13268	0.92%
南京	6572	4.70%	6277	0.59%
杭州	12820	1.19%	12669	11.76%
北京	12922	5.24%	12279	4.27%
天津	6923	3.64%	6680	1.90%
深圳	13340	3.36%	12906	12.59%
重庆	4361	2.30%	4263	12.93%
成都	5531	-0.29%	5547	2.49%
武汉	5225	3.94%	5027	-1.35%

　　表2   5月全国典型城市商品住宅成交量表                      单位：万平方米

 

城市	5月		4月		1~3月 平均环比增幅
	成交量	环比增幅	成交量	环比增幅
上海	209.8	10.30%	190.2	23.67%	36.81%
南京	95.27	-3.00%	98.22	29.25%	7.50%
杭州	100.2	50.32%	66.66	40.98%	55.99%
北京	194.5	-5.72%	206.3	25.05%	32.62%
天津	128.48	18.43%	108.49	-12.49%	61.56%
深圳	76.96	3.09%	74.65	-7.57%	14.80%
重庆	188.67	-29.22%	266.57	27.99%	33.76%
成都	183.55	92.72%	95.24	-10.71%	24.03%
武汉	128.02	25.51%	102	19.26%	27.70%

　　多重需求推升市场

　　面对当前的这波楼市行情，许多购房者还是感到颇为突然，但如果我们细细分析，可以发现政策引发了需求释放，从而有效地推升了市场。在表3销售额和销售面积增长走势图中，我们看到增长率的上一个波峰出现在2007年的三季度，随后就出现了下探的走势，而在2008年四季度达到谷底之后，接下来就出现了强烈反弹。

　　那么，究竟是什么原因造成了市场成交量出现如此曲折的震荡呢？其实归根到底，政策是这些变化背后最重要的推手。从2008年四季度开始，一系列刺激房地产市场的政策连续推出，从而使购房进入了历史最为“优惠”的阶段。由此大大刺激了投资者的购房欲望，而这一趋势随着时间的推移正在逐波蔓延开来。去年四季度，财政部出台了10项举措拉动内需，其中有关房地产市场的条款堪称力度巨大。而在此之后，一系列地方性政策的推出更加剧了市场的变化。从表5中我们可以看出，近期新出台的地方性政策均主要围绕二套房贷、公积金贷款等购房关键层面，这对购房者来说无疑都是一针针“强心剂”，其效力在近期已慢慢地释放了出来。

　　表5  近期部分地方性房地产政策盘点

 

颁布地区	政策要点
浙江	印发《关于加强城镇住房保障促进房地产市场稳定健康发展的实施意见》，提出对已贷款购买一套住房但家庭人均住房建筑面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套普通自住房的居民，可比照执行首套自住房贷款政策。
广东	推出“粤15 条”，规定：个人转让自用2 年(含2 年)以上、并且是家庭唯一生活用房的所得，个人不负担个人所得税地方收入部分。
杭州	推出“2+8”消费新模式。制定收购中低价商品房、二手房作为廉租房、经济租赁房、拆迁安置房和经济适用房货币化安置的实施办法。对购买第二套改善型普通自住房，鼓励银行按规 定实施优惠的首付比例和贷款利率。
央行武汉分行	公布《金融支持推动消费增长的指导意见》，规定居民购买第二套普通自住房或改善住房条件的，应当比照首次贷款买房，给予利率优惠。
珠三角八市	珠三角八市（广州、佛山、珠海、惠州、江门、中山、东莞、肇庆）在今年五一开始实施公积金异地互贷，这是全国范围内公积金使用管理首次大规模地突破城市界限。
天津	推出公积金五项新政：住房公积金缴存余额可以直接偿还个人住房公积金贷款；降低贷款门槛，提高贷款额度。
安徽省政府办公厅	出台《关于深入推进户籍制度改革放宽城市落户条件的意见》，明确规定凡在安徽省城市、城镇范围内有合法固定住所的农民工及其共同居住生活的配偶和未成年子女，可根据本人意 愿登记城镇户口。
北京	北京和秦皇岛两地市民，可持当地开具的公积金缴费证明，在对方城市购房时办理公积金贷款业务。这是北京住房公积金管理中心首次与其他城市全面合作开展个人异地贷款。

　　如果说政策推动更多还是购房者自住层面需求的话，高端住宅的火爆则暴露了当前市场的另一个推手，那就是人们对未来通胀的预期。在这种预期的作用下，许多有实力的投资者正开始把手中的现金转为不动产，而高端住宅无疑成了他们的首选标的。

　　克而瑞(中国)首席研究员陈啸天认为，今年一季度广义货币供应量增长了25.5%，金融机构的贷款投放更是达到了4.58万亿元。在此情况下，货币大量流向市场，通胀预期明显增强，由此不少人将目光转向保值增值能力较强的高档住宅。而在易居中国分析师薛建雄看来，流动性突然从紧缺转向过剩，短时间内资金紧缺就转向了流动泛滥，是推动楼市突然间疯狂的主要原因。在近期各大豪宅的热销中，温州、义乌、宁波、萧山等浙江投资客的身影随处可见。在易居中国近期对客户所作的调研中发现，这批豪宅买家中有部分是海外购房者，并且以中国港、台地区和东南亚华侨为主。通过调查发现，这些地区经济体量都较小，因此其富豪基本上都持有美元。现在，低利率、高通胀预期的美元，对他们的财富形成了巨大的贬值危险。在这种情况下，他们便进入了租金和价格相对平衡，而且有消费力支撑的中国楼市。

　　上涨趋势已经确立

　　通过以上分析，我们可以基本得出这样的判断，未来楼市上涨的趋势已经确立。而对于购房者来说，应该充分利用当前政策面上的优惠，适时出手购房，以进一步锁定购房成本。那么，为什么能够得出这样的结论呢？对于这一点，我们可以从以下几个方面来进行说明。

　　首先，虽然近期中国经济已经出现了回暖的迹象，但有不少宏观经济指标仍然不容乐观。由此我们可以判断，拉动内需刺激经济增长将会是一个长期的过程。在这种情况下，除非房价出现过度上涨，房地产市场政策的主基调在短期内也不会改变，而这一点我们可以从近期相关政策的变化中得到印证。日前，国务院常务会议决定下调商品住房的项目资本金比例，这使得许多房地产企业受益匪浅。一位专家这样打趣道，对开发商而言，信心有了(政策基调向好)，腰杆子硬了(口袋中现金多了)，底气足了(摸清消费者的底了)，凭啥再降价？

　　第二，虽然有不少专家认为全面通胀还难以出现，但人们对通胀的预期仍难以消退。对此易居中国分析认为，2003年，美国为了应对网络泡沫破灭给经济带来的冲击，采用低利率、高通账的货币政策，结果把地产加金融泡沫吹向了全球。而如今美元再度将利率降到历史低点，且变本加厉地多印美元，使得低利率加高通胀预期的经济新泡沫再度吹起。另外，从目前的趋势看，在接下来的阶段内，我国的货币宽松政策仍然会得到延续，流动性的增加无疑也会加剧人们的通胀预期。

　　第三，有效供应在短时间内能否增加也是难题。根据中房指数系统的统计，从市场现有存量来看，总体当期供应压力正在缓解。随着2009年春节过后全国楼市成交量的不断回升，而大量的新项目受去年金融危机，开发商资金紧绷影响，工程进度放缓，从而当前的供应也随之放缓，北京、上海、深圳、杭州等多个重点城市可售面积已经连续5个月走跌，使得各城市存量房去化率不断提升，市场销售压力得到有效缓解。比如上海4月份的住宅出清周期已经减少到不足4个月，后市供应不足的问题较为明显。

　　表6 部分城市住宅可售面积一览表                           单位：万平方米

 

　　对此，中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞认为，尽管中间可能有波动，但从长远来看，房价上涨是必然趋势。而在接下来的文章中，我们也采访了各路专家，他们都表达了相类似的观点。

　　把握优惠购房机会

　　值得注意的是，近期北京等地的楼市曾一度爆出了高退房率的传闻，这也让许多购房者大惑不解。对此，北京市房地产协会副秘书长陈志出面作出了澄清与解释。他表示，媒体所指的退房总量是按项目销售许可证号统计的总量，包括了2006年至今的所有数量。此外，这些统计的退房数据中还包含着商品住房、办公用房、商业房、配套商业房等不同类别，这样一概而论自然会出现误读。

　　虽然有关方面进行了澄清，但根据记者的调查，退房的现象仍然存在，而这也从一个侧面反映了许多购房者仍然还处在犹豫状态。其实还是那句老话，楼市的优惠政策往往有阶段性，当前购房者应该注意把握这样的机会，该出手时就出手。当然在具体的购房过程中，盲目追涨也没有必要，而是要更多地留意对相关技巧的运用。其实从近几年楼市的发展态势看，记者认为阶梯式爬升是其最显著的特点，在这种情况下，房价不断经历上涨、盘整、再上涨的循环。所以犹豫期反而是购房的好时机，而等到了快速上涨阶段，不仅容易因追涨而吃到“高价”，而且也很难买到适合自己的房子。

　　摩根大通首席经济学家龚方雄日前在一个会议上预测称，二季度楼市将继续保持回暖势头，今年中国房价上涨幅度将达5%~10%，而明年涨幅也将达到10%。他认为，在过去两年里楼市之所以出现短暂的低潮，在于中国政府对房价过快上涨的担忧并一直采取紧缩的政策，由此抑制了部分购买需求，而其中大部分是刚性需求。到今年政府放松信贷和税收政策之后，这部分需求明显释放了出来。而现在正是购房的好时机，如果目前进行投资，两三年后经济复苏，投资者将获得更加丰厚的回报。

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