文/本刊记者 黄罗维

　　文前提要：近一段时间以来，全国各地相继出现了去美国的“抄底”购房团，这也使得去海外购房一时间成了人们热议的话题。不过在美国购房还是与中国内地有着诸多不同，对此，购房者必须注意哪些要点，才能规避许多额外的风险呢？

　　金融风暴，全球资产缩水，这已经成了近段时期的一个不争的事实。而与此同时，另一种声音却也不断地在市场中响起，那就是“抄底”，而其中去美国楼市“抄底”更是成了时下房地产的一个颇为热门的流行语。

　　的确，受美国次贷危机的影响，美国房地产市场的价格出现了大幅下滑，许多楼盘的房价都跌去了大半以上。但同样是在这个时候，中国内地房地产市场的价格却仍然居高不下。两个市场此消彼长的结果，使得美国的房地产市场完全失去了昔日“高不可攀”的感觉，甚至还让不少人感到了投资机会的降临。

　　于是，市场一下子变得躁动不安起来，大家都使出了浑身解数来捕捉这一市场机会。许多海外房产商来到内地进行推销，一个个楼盘模型也让人看得眼花缭乱。而更为让人激动不已的是，近一段时间以来，一个又一个内地购房“抄底”团已经远征美国，去那里淘金了。据了解，2月份，由国内某机构组织的去美国“抄底”购房团的40名成员从北京出发赴美。此外，据了解，还有辽宁、重庆以及由美国公司直接组织的购房团也都已出发，前往美国考察。一时间，内地的房产市场也一下子被搅得热闹非凡。

　　热闹之余，收获如何？不久前，一个消息的传来却给市场浇了一盆凉水。据称有一个国内某网站组织的 “赴美购房团”，前后11天，辗转美国5大城市，结果没有成交一套房子。这个消息一经透露，立即引起了市场的广泛议论，有人说是资金问题，也有人说是因为投资者缺乏市场判断力。但记者认为其中的一个关键点是，在去美国购房之前，你对那里的市场真的了解吗？一个无法回避的事实是，在美国购房和中国内地相比有着很大的不同，如果不了解清楚这些运作规则而盲目地购房，显然是要吃大亏的。

　　其实近一段时间以来，记者也接到了不少读者的电话，他们都想了解去美国买房所必须注意的要点。最后还是在本刊编辑部的帮助下，我们联系到了美国加里福尼亚州萨克拉门托的职业工程师刘立波先生，在他的大力帮助下，美国Intero地产公司Milpitas分公司主管秦朝晖小姐(Kelly Qin)为我们解答了一系列相关问题。据了解，该公司是业务遍布全美，并在亚利桑那州、科罗拉多州、内华达州、德克萨斯州及墨西哥都拥有分公司的著名房地产经营公司。

　　《理财周刊》： 在美国买房会涉及到哪些税费？税率或者收费标准各为多少？各个地区的税费项目以及标准是不是有区别？其次在养房过程中又会涉及到哪些税费？税率或者收费标准各是多少，如何缴纳？可否请人代缴？另外除了大家已经有所了解的房产土地税和物业税之外，还有没有别的收费项目？

　　秦朝晖&刘立波：买房自然首先涉及到的是本金和利息。除此之外首先是税收，美国房产每年需要缴纳的地产税较高.，因各个州拥有自己的独立立法权，涉及许多领域也包括征收财产税，所以各州地产税亦不同，一般总额在房价的2～3%左右，基本上完全用于社区和市政公共设施如学校、医院、消防、警察、图书馆及道路和公园 等的日常维护开支等。如加里福尼亚州基本是房价的1.25%。一般是一年两次交纳给地方郡政府，不过有的州地产税甚至高达房价的5%。

　　其次是灾害保险，其中主要是火灾保险，通常还包括相关的个人财产损失和地产责任事故保险等，但水灾、地震及其他天灾通常不包括在灾害保险所保范围之内，如需要的话必须再单独购买。房主如贷款尚未付清，贷款方如银行等会强制一定要有灾害保险，比如一幢50万美元的独栋别墅，灾害保险一年大约也就 1000美元，占房产价值的0.2% 左右，当然具体还取决于地区，如北加州比南加州就要便宜，因火灾机会相对要低。而有些保险就比较特殊了，像水灾保险，除非是在联邦政府划定的水灾区，一般都不需要，其他还有如地震保险，就仅适合加里福尼亚州的部分地震区。

　　最后物业管理费也是一项开支，比如有的房产还要交小区物业管理费等。当然，以上提到的所有费用都可请人来代理缴纳。

　　《理财周刊》：那么在房产投资过程中，如果没有专人来打理，会遭遇哪些困难，并会带来哪些不良后果呢？另外在养房过程中除了费用之外，还会有哪些具体的工作需要处理？

　　秦朝晖&刘立波： 如没有专人打理，确实会碰到一系列的困难。特别是中国内地人士，除了语言和文化上的障碍以外，对涉及在美投资购房等的具体手续过程亦缺乏了解，这些都是不利因素，上次内地赴美购房参观团无获而归便是个典型的例子。所以想在美买房的内地人士最好有专业的房地产经纪来协助。另外养房过程中也有许多事情要处理，否则会带来麻烦，如屋前房后草坪等的日常妥善修剪养护和垃圾清理工作等，如处理不当影响市容景观，被邻居告到警局和政府部门，就会被警告和吃罚单。

　　《理财周刊》：养房过程中，是否会发生业主必须亲自到场才能处理的问题？发生的可能性有多大？如果发生了这样的问题，而业主却远隔重洋，又该怎么办？

　　秦朝晖&刘立波：如前所述， 养房过程中房产需要有人日常照理.，但如有专人打理，业主不需要凡事都到场。比如像有的业主虽然从来没见过所购房屋，也同样可以完成买房卖房手续和程序。

　　《理财周刊》：众所周知，在美国欠费是一件很不好的事情。那么请问在养房过程中，如果因为人在中国没能及时缴费而造成了欠费，结果会怎么样？

　　秦朝晖&刘立波：由于受次贷危机的影响，近来美国银行对贷款都收得很紧，即便信誉良好的本地人贷款都有困难，所以现在外国人买房需付现金并要一次付清。另外在养房过程中，仍需缴地产税和日常小区管理费，其中特别是地产税，如果迟交房产有被政府查封没收的可能。但如请专人管理， 这些状况就可避免发生。

　　《理财周刊》：请问美国的房产中介公司是如何帮助客户打理房产的，收费标准如何？假如房产被出租，整个过程中业主所有的工作是否都能让中介来代劳？

　　秦朝晖&刘立波：美国的房产中介有代管买卖房产，或专业管理房产的，也有的亦两项兼做，意在帮助客户解除买房后出租房屋的后顾之忧。因租房牵涉到许多的因素，特别是当业主和承租人(即房客)产生纠纷时，还可能涉及到法律问题，如果业主由于不懂英语和相关法律造成处理不当，就会吃亏甚至遇到麻烦。中介租房的收费一般是每月月租金的8%～10%.，如买房加租房由同一中介受理，那租房的收费还可以享受折扣。如果请专业人士代理，业主基本不需做任何事，也避免了出租房屋过程中可能遇到的麻烦和不必要的法律纠纷，所以不少美国本地业主也愿意委托中介代理租房事宜。顺便提一下，美国房产每年的租金一般占房价的5%～10%，比国内的租金回报要高.。

　　《理财周刊》：按揭贷款能否完全委托给中介公司？如果因为中介公司的原因造成逾期还贷该如何处理？

　　秦朝晖&刘立波：前面说了，由于受次贷危机的影响，近来美国银行对贷款收得很紧，即便信誉良好的本地人贷款都有困难. 所以现在外国人买房需付现金并要一次付清。既然是付现金，即无按揭，中介公司可为业主打理一切缴费问题。在美国居住过的人都了解，这里是个法制国家，如果因为中介公司疏忽或其他的原因造成逾期，业主可请律师控告中介的渎职。不过，很少有中介公司愿意触犯法律，一般都按合同和法律行事。。

　　附：

　　秦朝晖小姐(Kelly Qin)简介：是注册的地产纪经(licensed broker)，同时也是注册会计师(CPA)，加盟Intero地产公司之前，她在高科技公司任财经分析师近十年，并在早年获伊利诺大学(University of Illinois - Urbana Champaign)财经硕士学位。邮箱kqin@interorealestate.com，公司网页 www.kellyqin.com

　　刘立波先生简介：是注册于加里福尼亚州和俄勒冈洲的职业工程师(Licensed Professional Civil Engineer)，现供职于萨克拉门托某工程顾问公司，任职高级工程师。

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。