颁布的房贷新政最让贷款人和准贷款人关注的应该是房贷能省多少钱？

　　文/吴昊

　　进入牛年后，随着存量房市场的交易活跃，北京房贷市场交易量也逐月攀升。“伟嘉安捷”统计，1、2月份的房贷市场成绩不俗，1月份环比去年年底上涨26%左右，2月份环比1月份上涨35%左右，赢得牛年交易的“开门红”。

　　春暖花开，房贷市场交易日趋升温，针对不同的贷款买房人群，哪种贷款方式最合适最省钱？

　　n        还款中的老房贷

　　2009年房贷市场“头一炮”焦点对准房贷七折优惠利率，从犹抱琵琶半遮面到各家银行细则的悉数出炉，吊足了借款人的胃口。细则出台后，多数银行规定借款人还贷期间无不良信用记录且贷款基准利率0.85 倍的，只要符合银行下浮优惠利率政策基本上都能申请七折优惠利率。按照新的优惠利率执行，2007年30万20年的一笔贷款，按照七折的房贷优惠利率4.158%计算，老房贷每月至少能够节省420元左右。

　　当然也有不少人群享受不了房贷七折优惠利率，比如银行规定借款人在24期内逾期1至2次，基本上就不可能享受下浮优惠利率了。个别银行对借款人的要求会更严些，如借款人按新的房贷优惠利率执行，1年或者2年内不能部分提前还贷或者全都结清，否则要收取违约金。

　　不符合银行条件的这部分人群如何省钱？不少人对“同名转按揭”业务产生了浓厚兴趣，因为转按揭业务能够将处于按揭中的借款人剩余贷款从一家银行转入到另外一家银行，通过改变贷款银行、改变还款方式缓解贷款购房压力。但是从北京房贷金融市场来看，这种“同名转按揭”擦边球业务并不是所有银行都接受，虽然能够达到减负的目地，但借款人在使用前还是要考虑清楚。

　　n        首次贷款置业人群。

　　公积金贷款优势多，省钱首选方式。

　　作为一项员工住房福利，现在北京多数企业和公司都为员工缴存公积金，借款人在符合连续或累计缴存12个月且处于缴存状态可以使用公积金贷款。公积金贷款的优势较多，贷款额度高，最高上限额度80万，能够满足多数借款人的贷款需求；利率较低，在利率上行或者下行期间保持“低调”，目前五年以上3.87%；不受二套房贷的限制，无普通住宅与非普通住宅之分，还款方式灵活等。尤其最近公积金担保费降至3‰，费用方面也会相对节省很多，对于首次贷款置业人群来说可谓省钱的首选方式。

　　商业贷款选择还款方式需“对号入座”。

　　对于没有缴存公积金的借款人，在使用商业贷款时，可以通过选择合适的方式来达到省钱目的。目前常见的还款方式有等额本金和等额本息两种，还有一些银行推出的双周供和气球贷等个性化还款方式。在五花八门的还款方式面前，借款人需要擦亮双眼，选择合适自己的还款方式。

　　如果是收入稳定的教师或者公务员可以选择等额本息，每月还款金额固定；如果是当前收入较高还款能力较强一族，可以选择等额本金，此种还款方式前期还款压力较大但后期则会很少利息；周薪、双周薪或者夫妻俩一个月底一个月中发工资的借款人，双周供无疑是借款人最好的选择，随着还款频率的增加也能达到省钱的效果。

　　银行房贷省息新品也能达到省息效果。

　　目前各银行为争抢客户也在煞费苦心的开发新产品，如深发展的“存抵贷”、中行“房贷理账户”、建行的“房贷通”以及渣打银行最近推出的“活利贷”等，这些房贷产品让您在理财的同时也能达到房贷省息的目的。此类产品适用于那些有闲置资金又不想提前还贷的借款人。

　　“好马配好鞍”，担保公司作用不可忽视。

　　所谓“好马配好鞍”，决定借款人能否省钱的关键一点在于选择什么样的金融担保公司为其服务。正规的金融担保、个贷服务机构与多家银行保持良好的合作关系，能够根据借款人要求选择适合他们的银行，另外借款人如在一家银行批不下贷款的话，金融担保机构可以帮其想办法向其它银行递申请，为借款人打开局面。

　　目前，越来越多的借款人意识到金融担保机构的重要性，也很清楚的知道一个好的贷款方案可以为他们节省下多少可观的费用。所以，借款人要想把自己武装成一个真正的省钱“牛人”，也要学会选择金融担保机构，通过多种渠道实现省钱愿望。

　　n        有贷款置业升级需求的借款人。

　　虽然在今年温总理在政府工作报告中提出，对符合条件的第二套普通自住房购买者可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策，但目前央行及银监会均未对二套房贷松动表态。按照现在的政策，借款人在贷款购买第二套房时首付仍然是四成，贷款利率上浮1.1倍。不过虽然二套房贷政策未松动，借款人也能达到省钱效果。

　　首先，五次降息后的二套房贷利率与以前相比较低。商业贷款基准利率五年以上5.94%，按照上浮10%的二套房贷利率计算仅为6.53%，与去年六次加息后基准利率7.83%上浮10%后的二套房贷利率8.61%相比，至少下降2.08个百分点。以50万20年贷款为例，今年下调基准利率后的二套房贷月供与去年的二套房贷月供相比，节省的金额部分落差较大，月还款额相差637.29元，总还款利息相差15万元左右。

　　其次，再次贷款置业依靠公积金贷款。如果借款人确有需求，购买第二套房产时可以使用公积金贷款，这样将会省钱不少。以50万20年为例，公积金贷款与商业贷款的二套房贷相比，借款人月还款额节省740.94元，总还款利息节省约18万左右。

　　第三，贷款购买第二套房后，借款人还可以根据自身财力调整贷款年限与成数，通过提前还款缩短贷款年限达到节省利息的目地，专家提醒借款人在提前还贷前也要算好帐并不是所有的人都能省钱。对于手中资金并不充裕而且随时都可能有大额支出的借款人来说，贷款本身负债率并不高的情况下最好不要提前还款。另外，对于房贷已还一半，采用本金不变剩余还款利息逐月递减的借款人来说，提前还贷省息意义不大。

　　吴昊 伟嘉安捷投资担保有限公司

　　插排：

　　如果是收入稳定的教师或者公务员可以选择等额本息，每月还款金额固定；如果是当前收入较高还款能力较强一族，可以选择等额本金，此种还款方式前期还款压力较大但后期则会很少利息；周薪、双周薪或者夫妻俩一个月底一个月中发工资的借款人，双周供无疑是借款人最好的选择，随着还款频率的增加也能达到省钱的效果。

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