面对春节过后一直走火的北京市房产交易情况，加上近来政府的改善型二套房贷利好政策，一些为改善自己居住条件而想要换房的人群也逐渐增多。在“卖旧买新”或升级置业的过程中，需要考虑许多问题，如不同类型的房屋交易税费、新房区域的选择，以及需要补充的房款或结余的房款等。以下两个案例可供广大换房者参考。

　　★案例一：换大房

　　蒋先生目前拥有一套石景山周边满五年的经济适用房(65平方米，一居室)，当初结婚购买的，如今随着夫妻二人的事业发展和提升，收入较高且比较稳定。而孩子的即将诞生使目前居住的一居室已经无法满足要求了，同时他还准备把父母接过来帮忙照看小孩，换房已经提上日程。由于工作单位较近及对周围环境很熟悉，蒋先生有意在周边新楼盘中换一套新的三居。

　　解答：目前石景山区域的二手房价格在11000元/平方米-12500元/平方米。根据蒋先生的房产情况，其所有经济适用房已满五年，可按市场价格进行交易，按11500元/平方米的市价出售，总房款为65×11500=747500元。

　　出售时需要缴纳土地出让金，按“老房老政策”，五年外的经济适用房按市价出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款，即74750元。

　　目前石景山区域一手房市场均价为12000元/平方米-13500元/平方米。蒋先生可以购买一套西四环和西五环之间的一手项目，如远洋·沁山水等。按12000元/平方米的单价购买一套120平方米三居室，总价为144万元。根据目前普宅标准，属于普通住宅。

　　买新房时作为买方需要缴纳契税。90-140平方米的普通住房，需要缴纳合同标的额的1.5%，即21600元。因此，一买一卖共缴纳的税费额为74750+21600=96350元。

　　需补充房款：1440000元- 747500元＋96350元=788850元。

　　★案例二：换小房

　　方先生和邱女士目前拥有一套马家堡区域5年以上的三居住房，房屋面积为100平方米。去年俩人的儿子成家后有了新的住所，考虑到家庭住房需求的改变和以后的养老费用等问题，方先生想把自己的三居卖掉，换一套环境好的一居室新房。

　　解答：目前马家堡区域的二手房价格在11000-12500元/平方米左右。按市场价格11000元/平方米出售，总价为110万元。根据目前普宅标准，方先生的该套住房属于普通住宅。并且已经超过两年，所以免交营业税和个人所得税。

　　由于经过该区域的地铁4号线将于今年9月份开通，马家堡区域的房产增值潜力比较大，且目前该区域的新建楼盘小区环境都比较好，建议方先生在马家堡区域的一手楼盘中选一套新房。目前该区域一手房市场价格为12000元/平方米—14000元/平方米。按照13000元/平方米的市价购置一套60平方米的一居住房。总房款为13000×60=78万元，根据目前普宅标准，方先生所要购置的这套住房属于普通住宅。

　　买新房时，方先生只需缴纳契税，90平方米以下的普通住房，缴纳合同标的额的1%缴，即7800元。方先生可以结余110万元-78万元-7800元=312200元用于以后养老。

　　北京中原三级市场研究部：

　　上述第一个案例中，如果卖的一居经济适用房换成卖一套一居普通住宅，其他房产条件如面积、地段、房龄等都相同，则业主在出售5年以上房产时营业税和个人所得税仍可享受免征，但商品房在出售时无土地出让金，即业主方在出售时无需缴纳税费。与卖一居的经济适用房相比，节省了土地出让金74750元。

　　在上述第二个案例中，由于为老年人买房，他们考虑更多的是小区的居住环境和周围配套，或未来房产的增值潜力。但是对于一些为孩子上学而换房的消费者而言，由于北京市的重点中小学多集中在中心四城区，房价较高，从郊区换房到中心城区，一卖一买后结余可能不会很多，或者有时需要再加钱。换房时要考虑到自己的经济实力是否能够承担。此外，对于这些换房人群来讲，还应考虑到日后的生活费用、孩子的教育费用、换房后到工作单位的交通费用增加等。

　　本报记者 赵丽萍

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