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吃透房贷新政巧理财
□晨报记者 林劲榆
本周开始，房贷新政策正式实施，首次贷款购房者的房贷门槛和成本均大幅度降低。房产政策的小变化对于刚刚结婚的小张来说，无疑是一件大事。新政策刚刚颁布，他就与新娘计划起来购房事宜，打算在未来一年间完成置业的大事。
有足够现金，要不要贷款
小张和妻子小王都是属于那种很会理财的白领，刚刚过了而立之年的两个年轻人，已经拥有了150万元现金，现在他们计划购买一套浦东三林地区的三房，总价约150万元。在选房子、选地段、选楼层时，小夫妻俩都很默契，但是在计划贷款的时候，两个人出现了矛盾，小张希望用足政策规定的八成贷款，而小王希望不用贷款，一次付清房款，而两人的朋友又有各种建议，其中还包括固定利率贷款、五年以下期限的短期房产贷款等。
小张夫妻俩之前没有买过房，这套三林的三房属于两人的首套自住房，按照现在的房产政策，小张夫妇可以享受两成首付，也就是30万元，贷款总额可以达到120万元。如果贷足30年的话，按照新政策利率下浮30%来计算，5年以上期的房贷利率为5.04%。小张说，用足贷款的话，可以留120万元现金在手，如果股市有好的投资机会，可以有足够的资本赚钱，赚到钱就可以提前还款。
还款方式，等额等本有讲究
如果选择八成贷款，小张还有两种贷款方式可供选择——等额和等本。如果选择前者，小张夫妇俩每月还款6471元，30年的利息总额是113万元。如果选择后者，小张夫妇第一个月还款额8373元，以后每月递减14元，30年累计利息总额是91万元。以上两种贷款方式，各有优劣，前者尽管利息总额较大，但由于前期还款较少，因此适合那些收入稳中有升、经济条件不允许前期投入过大的家庭。后者尽管前期还款量大，但是贷款人本金归还得快，适用那些准备提前还款的人群。
作为首次购房的自住需求者，小张夫妇不但可以获得优惠的商业房贷利率，还可以获得利率水平更低的公积金贷款，按照目前的房贷政策，由于两人都有基本公积金和补充公积金，小张夫妇俩可以获得80万元的公积金贷款，如果按照80万元公积金贷款、40万元商业贷款来计算，按照等额的还款方式，夫妇俩每月约还款6253元，30年贷款的利息总额是105万元。如果选择等本的还款方式，夫妇俩首月还款8073元，以后每月递减13元，30年期间，夫妇俩利息还款总额为85万元。
利率走低，不宜选择固定利率
当然，夫妻俩还有其他形式的房贷可以选择，比如固定利率房贷。按照目前固定利率房贷政策，5年以上期的房贷固定利率为7.11%，而一些银行可以为优质贷款客户提供优惠利率，比如招商银行的优惠利率就是6.85%，固定利率仍低于相同期限的商业贷款利率。但是从目前来看，选择固定利率房贷并不划算。21世纪不动产的一分析人士就向记者表示，目前处于降息通道中，房贷利率还有进一步下降的可能。从未来两三年的预期来看，目前利率水平仍属于高位，因此，选择固定利率房贷并不划算。
小张夫妇购买的房产处于内环和中环之间，按照上海刚刚出台的政策，在这个区域中，140万元的总价是划分普通商品房和自住商品房的界限，夫妇俩还不得不为房价的走势做好准备，一旦房价上涨，这套房产的总价超过140万元，两人就可能享受不到优惠政策了。按照银行的基准利率贷款购房，夫妻俩人的支出将进一步增加，增幅约为30%甚至更高。如果享受不到优惠利率的扶持，小张认为，或许现在还不是购房的良好时机。
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