售后返租

　　适合人群：大中城市仅拥有一套拥有住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者；大中城市退休后追求高品质生活但不愿意搬离原住处的中等水平收入者

　　售后返租又称“以房自助养老”，然而实际并不是自助养老方式，而是由机构主导，最早由上海公积金中心于2007年5月推出。具体模式是，凡65岁以上的老人，通过将名下的房产出售给公积金管理中心，可一次性收取房款，然后用手中的资金向公积金管理中心重新租住这套住房，租期由双方约定，租金与市场价等同并一次性付清。租期届满，如果老人还健在，续租的租金全免；如果老人在租期内去世，剩余的租金归老人的遗产继承人。

　　以钟先生为例，如果采用以房养老的方式，可一次性收取房款204万元，然后按照30年的租期、6%的年利率、每月5000元/月的租金一次性向公积金中心支付83.4万。以120.6万元的差价款来补充养老金账户，则平均每月可增加7000多元。

　　倒按揭

　　适合人群：大中城市拥有住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者；大中城市退休后追求高品质生活的中高水平收入者

　　倒按揭又称“住房反向抵押贷款”，是西方发达国家采用的主流模式。在中国，倒按揭这一概念于2003年首次提出，近年来逐步受到人们的重视。孟晓苏在幸福人寿几年来大力推动的倒按揭，是专为以房养老设计的险种。该险种的投保人要求是62岁以上的老年人。投保人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司按月向投保人支付给付金，直至投保人亡故，保险公司收回该房屋销售、出租或拍卖。给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中。即：每月给付金额＝(房屋现值−房屋折损−房屋增值预期−保险公司预支贴现利息)/[(预期寿命−投保时寿命)×12]。

　　举例说明。王先生，62岁，经评估房屋现价150万元。按我国男性人均寿命71岁计算，加上地区差异，投保人的寿命计算基数为10年。10年后房屋折损30万元，房屋与土地增值预计20万元。保险公司扣除预支贴现利息38%(按年息8%计算)，按62%计算给付额为86.8万元。将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，张先生每月可以得到7233元。

　　孙大妈的老伴常年有病，老俩口的退休金加在一起每月才1800元，日子过得紧巴巴的。两个儿女都刚刚成家买了房，经济上也不宽裕。这一天，孙大妈听邻居说起有地方可以办倒按揭，就指望上了家里两居100m2的房子。

　　遗憾的是，虽然呼声很高，但由于观念差异、制度障碍、市场成熟度低和存在技术难题等原因，倒按揭在我国迟迟未能推出，孙大妈的失望可想而知。