文/本刊实习记者 康会欣

　　在当前的观望市下，显然不是在一线城市进行投机的好时机。而在一些发展前景较好的二线和三线城市，房价下降的可能性不大。对于自住用房的消费者，买房时机在哪里？一些人买房出租，希望用租金来抵消按揭与首付，然后在若干年后白得一套住房，这样的方式可行么？多高的房价升值预期可以让你放心地切入市场？

　　有人预测，时下的楼市调整将持续2～3年的时间。不管这种说法是否有明确的依据，楼市深陷观望局面却是不争的事实。那么在当前买房者需要注意一些什么问题呢？

　　投机者需转换目标策略

　　投机者的主要目的在于迅速从差价中获利。对于一线城市来说，由于观望气氛已成，短期内房价上升的可能不大，不存在太大的炒作空间。当然，房价的总体趋势是要回归理性，如果资金充足而且拥有渠道，不妨考虑从被套牢的炒房者那里反向套利。

　　投机者可以把目光转向一些发展前景较好的二线及三线城市。这些地区当前的房价基本合理，由于发展前景看好，上涨趋势可期。万通集团董事局主席冯伦表示，在人均GDP 4000～8000美元的二线城市，有着拆迁、改善、结婚、城市移民的刚性需求，房价还会往上走，但在超过8000美元的一线城市，此类需求不强烈，房价往下的拉力较大。

　　消费需求者可谨慎观望

　　对于一般消费者来说，除北京、上海、广州、深圳、苏州等一线城市之外，其余地区的房价还是基本合理的，不存在较大的下调空间。如果消费需求具有较大的刚性，比如说需要买房结婚等，在二线城市出手买房的时机尚可。对于一线城市，如果需求刚性不大，不妨继续观望一段时间，看清楚房价走向再买，因为一线城市房价已经偏高，具备了一定的下降空间。也许当房价下调到15%以上，或者跌到2006年的水平时，就可以适时切入购买。

　　投资买房要算细账

　　一些人投资买房，希望用租金来抵消按揭与首付，然后在若干年后白得一套住房，或者在房价高企时寻机脱手。这种方式同样可以选择在发展前景较好的二线和三线城市。对于一线城市，目前切入的风险过大。

　　投资买房的利润来源主要有两个：一是房租收入，二是中长期的差价收入。是否合算，必须要算好一笔账。

　　投资成本

　　投资买房的成本主要有两个：一是自有资本，二是按揭贷款。如果只买一套房，按揭利率为7.83%。如果购买多套房，就要在基准利率基础上上浮10%，按揭利率即为8.613%。一套房和二套房的按揭比例不同，但自有资本也有成本，它的成本为机会成本，为了简化运算，不妨认为近似等同于按揭利率。

　　房屋在出租和转手进入市场，已经成为了二手房。因此需要考虑折旧。楼房设计使用寿命一般为50～70年，按最低使用年限50年计算，年折旧率为2%。这是隐性成本。

　　两者相加，投资买房的总成本约为9.83%～10.613%。

　　投资收益

　　投资收益主要取决于两个关键指标：租售比和预期房价增长率。

　　房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:200～1:300。租售比过低则表明房产价格偏离理性真实的房产价值。相对于高房价，我国目前的租售比偏高。北京中原的数据显示，北京市2007年的租售价格比呈持续上升态势，从年初的1:249涨到年末的1:318，超过国际警戒线。

　　即使取理想上的高点，1:200的租售比折合年收益率为6%，还远低于7.83%～8.613%的按揭利率，因此在现今的市场状况下，普通买房出租者的如意算盘难以实现。

　　投资买房的收支平衡点

　　将投资与收益相比，为了达到收支平衡点，则预期的房价年均增长率起码要达到3.83%以上。要实现盈利，则要更高。从历史数据可以看出，我国房价在2003～2007年的高增长期年均增长率也仅为8.88%，年均盈利率则仅为5%，尚低于目前的3年期定期存款利率。从这个意义上来说，大多数投资买房人并不划算。

　　因此在当前的观望市下，投资买房需慎重。要实现较高赢利，房价就要达到15%左右的预期年均增长率，也就是上海、深圳、北京等一线城市3年来的水平，这显然是非常态。或者寄希望以按揭利率出现较大幅度的下降。但这类情况的出现，已经不是投资而是投机了。