手持400万闲钱如何投资北京二手房

　　投资者报(特约撰稿人 朱艺)在北京国贸地区工作的李琳特别高兴，手上几年前按揭购买的一套200平方米房屋终于成功解押后脱手，并转卖了个好价钱。虽然目前楼市低迷，但她告诉记者，目前二手房投资市场比一手房投资市场要高涨，小风险和高投资回报的特点让二手房投资这块蛋糕越来越诱人。手上有约400万元闲钱的李琳决定用这笔钱再次进行二手房投资。

　　那么，北京目前二手房的投资收益率到底如何呢？二手房市场是否值得投资呢？

　　衡量出租收益率的一个指标，即市盈率，合理的月租售比应该在1：250至1：300之间。

　　假设房屋面积为100平方米，以当前的出售价来计算投资总成本，且在所报的均价范围中取最低值，下面分别计算各区域不同类型房产的年平均投资收益率。

　　投资方案一：

　　付全款投资

　　一次性付清购房款，这样钱房一次性完成交割，没有后续的还贷压力。选择这种投资方式既安全又省心。

　　投资区域：由于400万元是房屋的总价，从目前的二手房市场价格分布结构看，五环内可选择的二手房很多，投资可选区域主要圈定在五环内。这样无论是做长线还是做短线，保值增值性大。

　　当然，伴随京城整体规划和建设的推进，涌现出很多有投资潜力的远郊区县，同时那里的二手房市场正悄然兴起，并占领了一席之地。手中400万元，以全价付清房款为投资方式，买多套房产进行分散投资，建议选择通州、昌平、大兴、石景山等的二手房。

　　投资收益分析：一般而言，投资大致两种，一种是出租来赚取租金收益，不转移房屋的所有权。另一种便是低买高卖，从差价中获利。在上述区域以400万元总价购买的一套或多套二手房，并不急于出售，可以先出租，等楼市走出低迷期的时候再出售。另外，北京的郊区化运动刚刚开始，一级市场的建设必然会整体提升郊区的区位价值，二手房市场必然会水涨船高，这些地区有着很大的增值空间，故不用急于转手出售。原则上只要租金收益大于该部分投资的同期机会成本，纯粹出租投资获利也好，以租待售投资也好，都是很好的投资方式。

　　投资方案二：

　　现金为主贷款为辅

　　利用手中现金400万元，再向银行借贷100万至400万元，以总价500万元至800万元来投资二手房，也是理想的投资方式之一。

　　投资区域：从当前的二手房成交总价分布结构来看，总价500万元至800万元是高端楼盘市场的主流，区域分布较为广泛。以最高800万元为例，从投资的角度出发，有两种可选方案，其一是市中心地区的高端公寓，其二就是别墅，最好是独栋别墅。具体而言，800万元的总价，最佳就是圈定在三、四环线及其周边地区，比如亚运村、中关村、中央别墅区、昌北别墅区等都是不错的备选投资区域。

　　投资收益分析：首付400万元，贷款100万至400万元，即贷款低于五成，再根据个人的情况选择贷款的年限。以最高总价800万元为例，首付400万元，以现在的商贷5年期以上基准利率7.83%(第一套优惠利率6.65555%)计算，采用等额本息还款法，分别计算出还款期限为10年、15年、20年的几个重要还贷参考指标，李琳可以根据自己的预期投资回报来选定最优的投资方式。

　　投资方案三：

　　贷款为主现金为辅

　　这种投资方式相对风险要高于前两者，要有充足、健康的现金流持续给予补给。现金400万元，以普遍的最高七成贷款成数计算，可向银行借贷933.3万元。

　　投资区域：最高的总价1333.3万元，可选的区域较为广泛，最佳可圈定两种区域，一是成交的热点区域，例如海淀和朝阳的传统区域以及内环，另一种就是圈定在利好明显、颇具增值实力的新兴区域。

　　这两种区域的二手房要么地势优越，要么房屋自身条件优势明显，有着较高的二手房价位，同时，也具有很高的投资价值。而且，香港等地的事实证明，豪宅最具有抗跌性。

　　投资收益分析：首付400万元，贷款七成，最高可获得933.3万元的银行贷款。采用现行商贷5年期以上基准利率7.83%(第一套优惠利率6.65555%)计算，采用等额本息还款法，分别计算出还款期限为10年、15年、20年的几个重要还贷参考指标。

　　二手房投资者，投资方案的选择要结合实际，量力而行。特别是贷款投资，要充分考虑到月摊利息和月供的关系，根据自己的经济实力，结合地理区位、贷款细节等方方面面，权衡之后再作选择。