淘金二手商铺六步走(3)

　　对房屋设备装修装饰的约定要详细。二手商铺都是经过装修的，可能带有各种设备，在买卖合同中要单独做个附件，列出《房屋设备装修装饰清单》。房价中是否包含这些设备装修的费用要说明，如果不包括，折价是多少也要说清楚。

　　【第五步】税费问题先厘清

　　税费如何承担，要提前了解。

　　钟先生很担心税费问题，因为他了解到卖家需要承担营业税等诸多税费，这是一笔不小的费用，所以他还是想了解一下，税费是不是全部包括在房价里面？

　　【专家点评】娄锋表示，钟先生的做法看似多余，但实际上并不多余。进行商铺交易，需要交纳的税费主要有：营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税。这些费用大概能够占到售房利润的一半。因此对于卖家来说，他可能不愿意承担如此大的开支。如果商铺报价中不包括税费，因此税费如何承担，需要双方共同协商来决定，否则会因为税费分担问题而导致交易无法完成。

　　有专业人士建议，对于公司出售商铺的情形，可以采用股权转让的形式来合理规避部分税费，因为这两者转让方式所缴纳的税费大不相同。

　　【第六步】资金准备要充裕

　　如果想要从商业银行办理按揭贷款，则需要了解一些贷款方面的问题。

　　最后，钟先生到商业银行咨询了一下商铺按揭贷款方面的问题，他想了解一下当前对于商铺贷款有什么限制。

　　【专家点评】工商银行上海分行漕河泾支行信贷部有关人士表示，目前对商铺贷款审核比较严格，最低标准是面积超过50平方米、总价超过40万元，大多为临街具有独立产权的商铺，而对于分割型的商铺，则属于控制范围内。此外，商铺按揭贷款的成数也不高，商业银行会根据评估公司给出的具体评估价格来确定，最高不会超过评估价的5成，如果评估价低于实际成交价，那么实际贷款成数要少于五成。