从十万到几千万 楼市小投资撬动大回报

本报摄影记者/高育文  

　　“一般的小投资者在投资本金上总归不会特别宽裕，在这种情况下，更需要慎重选择项目，保证现金的快速流动，而非多年沉淀在一个项目上”。

　　老高在金桥别墅后面占地一亩的花园里种了上好品种的柿子树、柚子树。一到季节，老高把柿子在成熟之前摘回家捂着，家里人很快就可以吃到新鲜饱满的柿子。之后，在一次展览会上看到一个西式木制亭子，老高又立刻决定用7万元将亭子搬回别墅，于是，掩映在林木之下，院子里就有了一处可以喝茶的风景。

　　这处别墅现在达到了2.6万元的月租金，租客是一家跨国公司的CEO。按照5年前的投资，老高已经收回成本，这是他10年以来最满意的一处房地产投资。

　　“现在的房地产市场已经很难再达到每年20%的回报率，房价升到了一个高位，月租金甚至不足以付清月供。所以，房地产的投资要看机遇，也要看市场。”老高说。

　　老高是沪上一名资深媒体人，40多岁的年纪，在上海有10多年的房地产投资史，他说他的投资就是按照市场走，没有背景，也没有内部信息渠道，只要他判断合适的房子就会立即出手，房价上升到心理价位就立即抛售，最终小钱滚成“大雪球”。

　　小钱滚大钱

　　尽管在1996年即开始投资房地产，但老高认为这一时间并不算早。老高的岳母曾在1992年借助销售羽绒服所赚取的第一桶金，并用第一笔钱以3000元/平方米左右的价格购进了徐家汇的一套70平方米公寓房，当时的总价为20多万元。房价的激升改变了岳母买房自住的初衷，转而获取每月3000多元的租金。又过了两三年，该房的总价升到70多万元，翻了三番。

　　“那时上海的商品房还是新鲜玩意儿，很少有人会动买房的脑筋，也很少有人会想到通过买房而赚钱。”老高说岳母买房的经历对他的影响很大。当时月工资只有几百元的老高认定当时没有什么能赶得上房子升值的速度。在存够10万元之后，老高也开始买房。

　　那个年代买房有两种方式：“参建”或是“预售房”。所谓“参建”，是比炒楼花更早的一种买房方式，而“预售”，则是打桩即可开售，与炒楼花类似，和现在的预售是两码事。

　　老高的第一处房子是看着“规划图”买的预售房。100多平方米的公寓房，10万元的首付就完成了首次置业。他看着工地里的工人打地基，然后每天下班骑着自行车到工地看工程的进度，当时总希望房子能够盖得再快一点。

　　用所有的积蓄买下第一套房子之后，老高开始对类似的投资有些着迷。他在徐家汇又看中一套房子，也是在打桩的时候以2万元定金敲定。在几个月之后，二期总房价上升了4万元。这一次，老高尝试性地通过订单转让，以2万元的定金小赚了一笔。在与销售员对半分成之后，2万元定金迅速在几个月之内赚了1万元。这相当于老高当时1年的工资。

　　尝到了甜头之后，老高通过类似方式操作了3次，3套房子的订单转让赚了20万元。之后，老高也希望可以买套合适的房子养老。

　　九亭的一处房产被老高相中，在2001年，九亭还是一个交通不甚方便的区域，2500元/平方米的价位已经可以买到有湖景的景观房，出门就是园林景观。这套房子投资额为10万元首付款，2年后出手，老高净赚38万元。

　　10多年下来，老高还多次做过类似的小额房产投资。其中，浦东一套70平方米的小两房去年66万元出手，就在6年前，该房总价只有12万元。

　　“如同股市一样，只要赚钱，多赚一点少赚一点并不重要，不能每次都要等待最高点抛售，重要的是要钱动起来，达到‘钱滚钱’的目的。”老高在总结自己的投资经验时说。

　　所买别墅升值10倍

　　老高最得意的投资作品，是一栋浦东金桥的别墅。5年期间，这一别墅升值10倍，租金回报率达到20%。无论从购买时机还是回报率来说，这项投资都让老高认为完美无缺。

　　在2002年，普通人还未把视线放在别墅上，老高已经开始在青浦和金桥挑选合适的别墅。相比来看，青浦有外国语学校；金桥则背靠加工区的诸多制造型外资企业。为了获取更稳定的租客，老高最终把钱投向了金桥，以5000多元/平方米的低价购进了一套带花园的独栋别墅，别墅占地1亩。当时，这项昂贵的投资价值143万元，老高仅用了28万，贷款114万左右撬动了这项投资。为此连续2年多，每个月的银行还款都在8000元以上。

　　“这种大比例贷款是要担风险的，但是投资就是如此，容不得投资者有太多的含糊和考虑。”老高开始用心打理自己的别墅，先是在别墅院子里种上香樟树，后来受苏州园林的启发又挖了一个鱼池，装上净水循环系统。柿子树，柚子树，加上茶屋，每月再雇上打理院子的工人，老高把自己的别墅经营得有声有色。

　　在坚持了2年多之后，老高找到了一家500强企业的租客，将房屋租给了该公司的CEO，租金2.6万元/月。按照一年30万元租金计算，年回报率超过20%。

　　现在再要找到这么合算的投资已经成为不可能。老高别墅的周边价格已经上升到5万元/平方米左右。一栋同样的别墅，现在的市场售价将近1500万。而几年下来，该板块的地价也从30万元/亩的价格上升为超过700万元/亩。这一价格仍在上升。粗略估计：即使按照每年30万元的租金，收回成本也需要50年。

　　“衡量投资是否成功的一个重要标准，就是看是否可以小钱撬动大回报。从九亭的投资经历来看，10万元的本金，最终的回报超过3倍。而由于占用的资金少，并不会影响投资人本身的现金流。”老高评价说。

　　其实，老高周围不乏在上世纪90年代入场的投资人，其中一些稍具资金实力的小老板将投资方向放在本金要求更高的商铺或是写字楼上，往往获得更高的回报。但是，在他看来，一般的小投资者在投资本金上总归不会特别宽裕，在这种情况下，更需要慎重选择项目，保证现金的快速流动，而非多年沉淀在一个项目上。

　　2006年底，老高在股市向好的情况下，将自己的别墅再次抵押，根据银行当时所做出的500万元的估价，从银行贷款将近400万元，最终在股市中又赚了不少钱。

　　10年下来，老高的总资产从最初的10万元“滚”成了现在的几千万元。这其中，股市与楼市的投资相互交叉，现金一直在不断的滚动投资之中。目前，他还在上海楼市中寻找着机会。（记者 郝倩）