如何买卖二手经济适用房

　　对于既买不起商品房，又不符合购买经济适用房和限价房条件的购房者，也许二手经济适用房是一个不错的选择。

　　文/胡景晖

　　满5年准入条件为零

　　购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件，任何购买人群都能购买。购买此类二手经济适用房除正常缴纳1.5%的契税、0.5‰的印花税外，不需要再缴纳成交价3%的土地出让金。

　　例如，购买一套面积为95平方米的此类经济适用房，原购房价格为3000元/平方米，现市场售价为6000元/平方米的已购经济适用房，其总购房款为6000*95=570000元，除购房款外，购房人还需缴纳570000*0.015=8550元的契税，以及570000*0.0005=285元的印花税。

　　未满5年准入设限

　　购买此类已购经济适用房的客户，首先必须满足普通经济适用房的购买条件，即《经济适用住房管理办法》第二十五条规定的城市低收入家庭申请购买经济适用房应符合的条件：(1)具有北京市城镇户口；(2)家庭收入符合北京市人民政府划定的低收入家庭收入标准；(3)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。

　　符合此购买条件的购房人还需办理经济适用住房购买资格审核手续，主要税费有，1.5%的契税、0.5‰的印花税外和5.5%(远郊区县按5.4%)的营业税。

　　若所购置的已购经济适用房超过核定最高购房总价标准以外部分，则需补交10%的综合地价款并所购房屋仍按经济适用住房产权管理。即：若购房人经相关部门核定职业、职位等购买标准后，根据政府经济适用房基准价格4000元/平方米的规定，购房者核定面积资格为70平方米的，就意味着购房人只能购买最高4000*70=280000元的经济适用房。若其想购买一套面积为120平方米，原购房价格为2650元/平方米，现尚未住满5年的已购经济适用房，其购房总价为2650*120=318000元，超过了所审核的280000元的购房标准，那超出的部分则需补交10%的综合地价款，即补交(318000-280000)*0.1=3800元的综合地价款后才可购买此套房屋，并且此房屋仍为经济适用房，下次出售仍参照经济适用房标准执行。

　　购买人凭补交10%的综合地价款后的缴款通知书、缴款收据、《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续。

　　规避风险有窍门

　　买卖二手经济适用房时应需谨慎，以防不法分子乘虚而入。在买房时一定要确定该房的产权证后在进行购买。同时，尽量选择规模大、信誉好，对于流程、政策了解的比较清楚的大型中介公司来帮助百姓规避风险，以保证交易的安全性，确保利益最大化，不要进行违法的私下交易。

　　同时还要注意，对于购买已满5年的经济适用房客户应该注意：客户如果购买已经住满5年的经济适用房面积超出140平米的非普通住宅需缴纳3%的契税。客户如购买此类经济适用房后其产权性质则归属于商品房产权。

　　按揭贷款需出示核准通知

　　《个人住房贷款管理办法》第九条规定：购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。

　　5年为界　再次转手标准不一

　　购买已满5年的经济适用房在取得完全产权之后就可以按照普通住宅进行处理。购买未满5年的经济适用房转手时仍按经济适用房申请标准执行。

　　(胡景晖　我爱我家副总经理)