田老头今日新念理房经投资房产也要精选个股

　　文/本刊记者 黄罗维

　　两年前，本刊所刊登的老田投资楼市的故事曾经让不少投资者为之心动，而在今天当我们再次采访他时，他又向大家透露了几条投资真经。其中首先的一条就是，当前房地产市场已经步入了个性化的时代，你手中的房子并非个个都是金娃娃，也要像做股票投资那样精选“个股”。

　　也许你还记得在两年以前，本刊推出的《田老头楼市滚翻记》这篇封面文章吧，这篇文章刊发之后也是受到了许多投资者的关注。那是早在2005年7月的时候, 有位从外地来上海打工的田老头，已经在上海和江苏置下了六房十铺。田老头那种超前的投资理念、以房养房的投资思路，令人刮目相看并难以忘怀。因为无论如何，老田都是个普通人，在茫茫人海中绝对没有任何可圈可点之处，但是就是这样一位普通的打工老头，近10年来却演绎了一段不平凡的人生经历。

　　不知不觉两年过去了，这两年国家调控楼市的政策不断，在市场中摸爬滚打的人，也是唏嘘不已感慨万千。那么，现在那位靠以房养房投资楼市的老田情况如何呢？他又会有些什么心得呢？近一个时期以来，记者也是接到了许多读者的询问。于是，带着这些问题记者再次采访了老田。

　　老田还是那个老样子，只是比以前显得更精明。当得知记者的来意之后，老田的回答充满着自信。老田说买房和炒房是两码事，除了购买自住房的人，楼市里还有两种人：一种是投资房产的人，一种是投机房产的人，而他是属于前者，所以近两年来虽然楼市的调控政策连续不断，但他仍然是过得非常滋润。这次采访与老田一聊就是好几个小时，想不到他还真的透露了几条投资真经，他说：“投资房产绝不是简单地买入持有，而是要长期跟踪，并经常盘点，然后再适时调整自己资产结构，这其实是一种‘理房’的思路。”那么，老田给我们透露的究竟有些什么“秘密”呢？且让记者一条条娓娓道来。

　　郊外楼盘价格不涨反跌

　　这两年，房价的普遍上涨已是一个不争的事实，就在去年一年，不少楼盘的价格涨幅就超过了50%。但是许多人没有想到的是，就是在这样一片火热的大好形势下，居然还有一些楼盘的价格出现了下跌。老田的亲生经历有些出人意料，但却引发了记者进一步探究的兴趣。

　　老田告诉记者，这两年上海的房地产价格和租金走势有了新变化，其表现是：市中心的房价涨幅大，郊区的房价涨幅小，有的甚至还会下跌；市中心的房租涨得慢，郊区的房租涨得快，有的甚至还会翻番。为什么会有这种反常现象？老田认为这是区域价值回归所致。就房价而言，前几年市中心和郊区的房价同步上涨，那是城市房价上升期的联动效应。这两年市中心的房价涨幅大而郊区的房价涨幅小，这是区域地价不同的理性回归。至于市中心和郊区的房租反差，原因也很简单，就是前几年郊区的房子因交通不便即使便宜也没人去，这两年郊区的公共交通发达了，居住在郊区也方便了，承受不了市中心高房租的上班一族，便纷纷到郊区去寻租，水涨船高嘛，就是这么一个理儿。

　　老田的结论并非空穴来风，他还有实例为证。目前，老田在上海还有两套房子用于出租，一套在虹口区的密云小区，一套在奉贤区的康发小区。在密云小区的那套房子2005年的市场价是40万元，2006年的市场价是45万元，2007年的市场价是52万元，两年涨了百分之三十；出租收益呢，三年一直没有变，月租1500元，年收18000元。在康发小区的那套房子就不同了，2005年的市场价是30万元，2006年的市场价涨到36万元，2007年的市场价又跌到了32万元。租金收益呢，2005年的年出租收益是3000元，2006年的年出租收益是3600元，2007年的年出租收益是6000元，实现了两年翻一番。市中心和郊区房价、租金的走势不同，这又改变了老田的投资初衷。老田说房产是一个长线投资品，不能以短期的波动来判断长期走势，但是如果郊区的那套房子未来3年增幅有限或者不涨反跌，年出租收益不能达到百分之八且跑赢贷款利率，他有可能将其转换为其他资产。

　　楼市出现个性化趋势

　　老田的话也不由得给我们提了一个醒，那就是当前市场虽然涨声一片，但并不是所有的楼盘都能搭上这趟顺风车，一些郊外楼盘的价格甚至还出现了下跌。那么人们要问的是，老田的结论究竟有没有普遍意义，市场的真实情况究竟是不是这样的呢？为此，记者专门进行了一番调查。

　　根据佑威房地产研究中心对上海成交活跃的357个在售楼盘成交行情的跟踪统计，过去的一年里，共有258个楼盘的价格涨幅超过10%，占统计楼盘的89.1%。其中，分别有1个别墅和1个公寓楼盘的价格上涨超过一倍，占统计楼盘的0.6%；涨幅在50%～100%之间的楼盘达到40个，占统计楼盘的11.2%。综合来看，有122个楼盘的涨幅超过30%，占统计总数的34.2%，可见过去一年里上海房价涨幅之惊人。但在过去一年里，仍然有39个楼盘成交价格出现下滑，占总统计楼盘的10.9%。所以即使在遍地是黄金的楼市里，依然暗藏着不少黑洞，楼市的表现正呈现出明显的个性化趋势，而购房者则需要对楼市有更深入的了解，才不至于买到“紫金花众中的败絮”。

　　那么，这些“滞涨”甚至价格出现下跌的楼盘究竟分布在哪些区域呢？据了解，在被统计的样本中去年有64个楼盘的价格变动幅度在-5%到5%之间，占楼盘总数的17.9%。对一个楼盘来说，每套成交房源所处位置、楼层、景观等都会对价格产生较大影响，在5%以内的价格涨跌都属正常情况。由此看来，过去一年中上海有17.9%的楼盘价格未出现波动。这些价格没有变化的主要是前几年就已上市楼盘，且多为尾盘，品质低于近年新上市的项目，所以价格没有较大波动。另外，一些郊区小镇上的楼盘也是早些年上市但长期滞销，因此价格也没能随大市上涨。

　　而特别值得关注的是，过去一年中，有9个楼盘的价格跌幅超过5%。其中莎海惠晨苑的跌幅最大，达到15.3%，排名价格跌幅二、三位的是名庭花苑和现代华亭花园，分别下跌了11.3%和10%。这些楼盘由于处理尾盘的大面积房源，均价才被大幅拉低。从区域上看，它们主要位于郊区新城的外围和几个郊区重镇的外围，由于这些郊区的新城中心和重镇中心都还有大量楼盘可售，处在外围配套相对落后区域的它们较为不利，长期滞销才导致价格有所下滑。

　　选择比较是投资前提

　　老田的亲生感受和市场调查的结论使我们不得不面对这样一个现实，那就是随着房地产市场的不断发展，楼市越来越明显地表现出个性化的特征。显而易见的是，在去年房地产市场普涨的情况下，仍然有不少楼盘出人意料地出现了下跌，而如果未来市场进一步出现盘整的走势，则楼盘之间价格分化的走势将会更加明显，这一点是广大投资者不得不要留意的。而从另一方面来说，这也给我们如何选择楼盘提出了更高的要求，在购买房产前一定要进行综合的选择和比较，在此基础上然后再做出决定。一个可以预见的趋势是，房地产市场已经走过了第一阶段遍地开花的涨升阶段，所谓个性化的市场将会是机遇和风险共存：一方面，一些楼盘可能会脱颖而出成为市场中的“领涨者”，就像在去年上海不少楼盘的涨幅就达到了50%～100%，让投资者收益不菲；而在另一方面，即使市场不断创出新高，仍然会有不少楼盘在走下坡路。这种趋势的出现，无疑会对房产投资者的投资技巧提出更高的要求。

　　而对于今年上海楼盘的价格走势，有几点还是需要特别留意的。对此佑威房地产研究中心主任薛建雄认为：一是去年涨幅超过50%的楼盘主要是位于新兴板块的高品质楼盘，但其已透支了未来的价值，预计这些楼盘在未来两、三年内将不会再有较大上升空间；二是目前处于开发初期的外环板块和几大新城，虽然近期价格低迷，但未来潜力巨大，其中品质、房型与地区消费层次匹配，且处于地区领先水平的楼盘潜力最大；三是一些品质一般，位于板块边沿，价格却卖的与地区水平相当的楼盘，价格没有较大变化，未来上升能力也将处于地区末端；四是位于远郊小镇或非重要板块边沿的楼盘，品质一般却打着规划、交通、商业等概念卖高价，这些项目的价格都出现了下跌，购房者需谨慎对待。