提前退休养老 上海富爸爸澳洲置业

　　文/本刊记者 甄爱军

　　提要：投资海外房地产市场，可能是个新的领域，但它却是很有魅力的。不仅在过去，已经有不少投资者从中获得了可观的收益。而且从未来来看，它同样可能具有不小的潜力，也会让你的生活变得更加丰富多彩。

　　订好去澳大利亚墨尔本的机票，钱信维的心情反而有些复杂了起来。他不知道自己这一去要多长时间才会回来。一时间对这个已生活了近五十年的城市——上海，反倒觉得有些难以割舍了。

　　钱信维已经办完了所有移民签证手续，移民到澳大利亚墨尔本，过完元旦就走。他还想在走之前跟上海这边的朋友道个别。此去越洋过海，虽然路途遥远，而且在墨尔本也没有朋友，但他并未感到有什么好担忧的，因为他已经在墨尔本市买好了一套住房。“只要有住的地方，其他都好解决。”他说。

　　钱信维年届50，谈到此次去墨尔本的目的，他直言就是为了养老。这位在投资市场摸爬滚打了20多年的上海“富爸爸”，总资产已经超过2000万元。

　　跌打滚爬 投资市场“老法师”

　　钱信维是投资市场的“老法师”，涉猎过很多领域。他是一个土生土长的上海人，有着与生俱来的精明，而这种精明让他在投资市场上能够的屡屡把握住机会。他的第一桶金来自国库券，在上个世纪80年代中期，上海有不少人炒卖国库券，他的一个朋友也参与其中。从朋友那里取到经之后，他毫不犹豫拿出自己平时靠省吃俭用积攒下来的积蓄，全部投入到其中，没有多长时间，他便成了一个万元户。

　　有了这样一次经历之后，钱信维发现了投资的魅力。他说：“通过炒卖国库券，我发现靠钱生钱其实是一件非常有意思的事情。”面对小富现状，钱信维想到的不是如何保住这笔财富，而考虑的是如何让这笔钱再变得多一些，在有意无意之间，钱信维走上了一条非实业投资的道路，而且一直走到现在。

　　机会只会给那些有准备的人。1992年初，股票认购证在上海亮相，在很多人还持怀疑态度而观望的时候，钱信维不顾家人的反对，再一次把自己所有的资金全部押了上去。“我当时就有一种强烈的直觉，认为这东西肯定有机会。”他说。虽然多少也有赌一把的成分在里面，但钱信维又一次成功了，这次他足足赚了两百万元。

　　钱越赚越多，他对投资也越来越有感觉。虽然随着股市的跌宕起伏，他的财富也时多时少，但到香港回归前夕股市阶段性顶点时，他的财富又翻了两番。但在1997年当钱信维拿出200万元投资邮票时，他尝到了失败的滋味，最后的结局当然是200万元等于是打了水漂，剩下的成包的邮品一直堆放在自家的杂物间内，无人问津。对于这个教训他认为是值得的，因为一直以来都一帆风顺，让他有些信心爆棚。

　　虽然受到了打击，但投资的理念已深入他的内心，而他对于投资机会的把握，也如非洲草原上猎豹的嗅觉般敏锐。在2002年底，他看到有温州朋友开始在上海收购房产，于是他也开始进入房产投资领域，随着房价一路上涨，他手中的房产数量也在不断增多，最多时曾达到12套。在宏观调控来临后，他快速处理掉手中一些房产，一来是确保投资成果，二来腾出资金寻找新的投资方向。此后看到股市回调，于是毫不犹豫抽调部分资金重回A股市场，这个决定让他的财富又有大幅增加。

　　资产配置，投资澳洲地产

　　钱信维最开始关注海外楼市的时候，并非完全是出于移民的目的。2005年国家对房地产市场进行宏观调控，他看到自己身边一些朋友因为资金链断裂的惨状之后，让他开始考虑如何有效配置自己的资产，同时寻求一种更为合理稳健的投资方式。他说：“我有个朋友借高利贷炒楼，由于资金链绷得太紧，结果在宏观调控开始的几个月里无法还钱了，而房产又一时抛不出去。整天只好在外面东躲西藏，有家不敢回。”

　　一次偶然的机会，钱信维听一位澳洲回来的朋友介绍说海外楼市有不小的投资机会，这位朋友告诉他，自己2002年在悉尼买了一套房，三年时间涨了70%，这位朋友还告诉他，澳洲的房地产市场在近40年的时间内，一直持续上涨。他似乎一下找到了答案。

　　有一次他看到网上有一篇文章介绍澳洲的房产，这篇文章提到，澳洲的房价与工资收入比要比上海低得多。当时上海的房价收入比已经超过20：1，而澳洲各个城市却普遍只有6：1左右，但澳洲的经济水平远远高于上海，因此他觉得澳洲的房产肯定有发展潜力。

　　通过进一步了解之后，钱信维发现朋友说得一点都没错。在近40年来，澳洲房地产市场基本上都保持着上涨态势，年涨幅在8左右，也就是说，每隔10～12年房价就要翻一番。这种长期而稳定的增长方式，让钱信维非常心动。

　　说做就做。2005年9月份，他挑中其中一套建筑面积约300平方米的独栋别墅，总价34万澳元，按当时的汇率，约合人民币200万元。钱信维购买的这套房产位于墨尔本西南面新兴开发区内，这是一个海外华人开发的楼盘。新兴开发区相对东面来说，目前还是一个尚未完全成熟的地区，但是墨尔本政府已经投入巨资在建设这个区域。对于自己的选房经，他表示自己喜欢挑选潜力地区。他在上海当初就以5600元/平方米买进虹口区的新外滩花苑，以5000元/平方米的价格在联洋社区购入一套商铺，到目前为止，住宅价格已上涨了6倍，商铺价格甚至翻了十几个筋斗。“提前介入有潜力的区域进行投资，获得的回报会更高。”他说。

　　之所以这么快就下定，他说自己的投资风格就是看准大势就下手。“只要大势看准了，投资基本上不会出现偏差，赚钱只是迟早的事。如果小心谨慎一些，把所有的事情都研究透了再做决定，这会丧失很多机会。”他这样解释自己为何只看趋势，而不追求细节的原因。

　　与内地买房一样，他首付款支付了3成60万元，但相对内地买房来说，这次海外买房的经历异常轻松，全部交给这家公司在上海的办事处来办理，而自己只是提交了一张护照的复印件和两张名片，“主要是为了办理银行贷款和土地过户手续需要。”他说。

　　谈到自己缘何直接选择开发商的楼盘，他表示这样做的风险相对来说要小一些。因为在他看来，选择开发商直接开发的楼盘，自己的房款悉数由律师事务所和银行来监控，房产公司无法接触到房款，因此风险系数可以降到最低，而如果委托房产中介的话，中介很有可能接触到购房资金，风险较大。

　　委托出租，轻松管理海外资产

　　如何管理自己海外的房产呢？这对不少投资者来说是最希望了解的事情。

　　钱信维表示自己并没有花费多大的精力。他告诉记者说：“我选择的这家公司与墨尔本当地的房产中介公司签有合作协议。交房之后由当地的房产中介接手管理，他们会帮我打理一切。”

　　钱信维所说的打理一切，不仅仅只是房源挂牌带客看房这么简单，还包括收取房租、汇款，平时的物业管理费用收取，退租交接手续等，甚至包括房屋内部分设施的维修如水龙头的更换等。“我要做的就是过一段时间查看一下自己的账户，看看租金是否准时到账。”他说。

　　因为海外成熟的房地产市场开发的楼盘均为全装修房，因此房东省去了装修的精力，而与此同时，租客一般自己会添置一些家具，因此对于房东来说，他们的确无需像国内的房东一样，前期需要花费很大的精力来装修、添置家具等，加上而这也为钱信维轻松管理海外的房产打下的基础。当然，轻松之余需要付出更多的服务费用，澳洲的房产中介服务费用收取标准一般为月租金的5%，按月支付。

　　在钱信维办理移民签证手续期间，他委托当地的中介公司代理出租，周租金收入约300澳元，而自己投资这套房产每月需支付的按揭贷款为1300多澳元，两项相抵之后，自己只需另外再付100澳元，“基本上能实现以租养房。”他说。