二套房新规打乱购房计划

　　文本刊记者江南

　　提要：

　　2007年的房价涨势可谓一波还未平息一波已经过去，而2007年的房地产调控政策也呈现长江后浪推前浪前浪死在沙滩上的姿态。

　　12月份由央行等部委出台的2007年最后一波调控浪潮近日掀起了波澜，购房者纷纷惊呼买房计划被打乱，而房地产巨头们也破天荒地不再那样踌躇满志了

　　2007年12月11日，中国人民银行网站上挂出一则通知，吸引了众多房地产业界和潜在购房者们的极大关注。

　　这个《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(以下简称《补充通知》)，是此前的9月27日央行和银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称(通知))的细化方案。它作为有力的补充，最大的特点就是一步到位地明确了“第二套房贷款以家庭为单位”，并且也明确了相关的若干问题。

　　人民银行党委委员、副行长刘士余在相关会议上传达了文件精神，他指出：“房地产信贷增长过快、竞争过度、违规过多，特别是有的商业银行未经批准擅自开办转(加)按揭贷款业务，加大了房地产信贷业务的风险，已引起有关部门的高度关注。另外，从国际上曾经发生的房地产市场危机事件中，包括日本和香港的房地产泡沫，尤其是今年爆发的美国次贷危机等，我们也可以发现一些值得注意的教训。针对《通知》中有关规定和政策导向的不同理解，人民银行、银监会决定联合发布《补充通知》，就严格住房消费贷款管理的有关问题做出了明确规定。”

　　由此很容易看出，《补充通知》极有可能是在《通知》运行后才开始酝酿出来的，它的背景主要有两个，一是当《通知》中的“第二套房”被舆论广泛讨论并质疑没有明确标准难以执行，而房地产业界人士们又纷纷对此《通知》不以为然；二是在前不久中央部署明年的经济工作思路，明确“从紧”的货币政策。

　　在这重背景下，《补充通知》极有可能一反过去“房地产调控政策大多成空调政策”的惯例，成为一把真正有力的“杀手锏”。

　　贷款负担猛增

　　据了解，此前的12月5日，《补充通知》已经印发相关金融机构，重点明确了以下问题：一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。

　　二是已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。

　　三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照《通知》有关规定执行。《补充通知》同时强调，凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。

　　这个规定对购房者来说意味着多大程度上的成本提高呢？我们不妨结合9月27日的《通知》作一番计算。

　　《通知》规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，且贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。而此前，商业银行普遍的做法是对住房按揭贷款申请人给予15%的利率优惠，《通知》和《补充通知》也并没有叫停这种针对“第一套房”的优惠。

　　一进一出就意味着买“第二套房”的贷款者不仅首付成数必须高于四成，且承担的利率比“第一套房”的贷款者高出至少25%的水平。

　　以12月21日在此加息后的利率水平计算，5年期贷款利率为7.74%，优惠利率为6.579%，“第二套房”利率为8.514%；5年期以上贷款利率为7.83%，优惠利率为6.66%，“第二套房”利率为8.61%。

　　假设某人购买价值100万元的房产，首付四成计40万元，按揭贷款60万元。分别按照5年期和30年期计算，“第一套房”和“第二套房”的成本相差还是非常可观的。具体如下：

　　如果是“第一套房”，借5年期贷款，等额本息方式还款，那么月还款11761.90元，总还款额共计705714.23元；如果是“第二套房”，那么月还款将上升到12313.97元，总还款额共计738838.06元。这样的话，“第二套房”每月将多支付547.11元，总共多支付33123.83元。和100万元房价相比，总共还款1677721.10万元。

　　以30年期贷款计算情况就严重多了。“第一套房”月还款3855.76元，总共还款1388074.10元；“第二套房”月还款4660.34元，总共还款1677721.10元。“第二套房”每月将多支付804.58元，总成本多了289647元，相当于多承担了20.87%的成本！不得了，这相当于开征“物业税”了！

　　值得注意的是，如果未来央行继续提高贷款利率，这个差距还将扩大。

　　故此，有些房地产评论人士所谓的“第二套房”对购房者负担不重、影响不大的论调完全是未经计算的凭空之词，如果这个措施真的得到有效而严厉的执行，影响绝对是立竿见影的。

　　购房者应重新思量

　　当然，对于“能否得到有效执行”，各界是普遍存在疑虑的。不过，从目前的情形分析，《补充通知》其实就是《通知》的执行保障，央行为了执行自己已经发布的政策，在3个月内连续出台新文件，这个力度和决心都不可谓不大了。

　　此前，由于《通知》并未对“第二套房”的具体认定标准作出明确界定，曾经引发一些混乱，本栏目也曾就此做过相关报道。此后，央行相关各部门的负责人就一直为此展开忙碌的补救措施。

　　据《财经》杂志报道，10月11日，央行征信中心主任戴根有接受专访时表示，央行征信系统目前只能要求所有商业银行提供个人信贷信息。由于缺乏相应的法律授权，暂时还无法与隶属房管部门的房屋权属登记机构、隶属公安部门的户籍登记机构和隶属民政部门的婚姻登记机构共享信息。因此，如果是同一个自然人，其名下的所有住房情况和个人信贷情况，都可以通过央行征信系统反映出来。但整个家庭成员的购房情况，暂时还不能完全反映在该系统中。

　　在这个背景下，各商业银行执行细则千奇百怪。建行等明确“第二套房”的认定标准是“家庭”，工行、招行等明确“第二套房”将以“个人”为单位，农行、交行等甚至表示将参考婚姻状况确定。与此同时，外资银行们则普遍将更宽松的“以个人为单位”列为自己的标准。

　　《补充通知》下达后，这个标准之争不存在了。

　　它实际上很明确地向所有潜在的贷款购房者授予了这样一个“期权”，即，以一个家庭为一个单位，可以一次性贷款买一套面积不限的房产并参照“第一套房”标准借款；或者也可以分多次买房，但是总面积不能高于“当地平均水平”乘以家庭总人数的面积，在这个面积额度内，你每次把前次借款还清，就依然能以“第一套房”身份购买新的房产。这个“期权”标准本身略有浮动，即，“家庭总人口”为变量，如果生孩子了，显然获得的面积总额将增加；又或者当地的平均水平增加了，家庭能获得的面积标准也就放宽了。

　　《通知》和《补充通知》还有两个“潜在”的含意，其实也意义重大。第一，全面禁止商业银行发放因商品住宅评估增值而追加的贷款，这个做法显然吸取了美国“次级贷款”事件的教训，彻底杜绝了投资者“以房养房”的可能。第二，既然是按“当地人均住宅面积”为标准，也就使所有的“异地购房”者都被划入“第二套房”标准内，除非你把户口迁过去，但是对“炒房团”来说，显然不现实。况且房产不象股票，你可以借别人身份证开股东账户挂在自己的资金账户名下，如果你敢以别人的名义买房，万一那人真的住进去了，可就血本无归了。

　　参照上述隐含条件，显然一大批炒房客的资金成本被大大抬高了。

　　然而，分析人士指出，这种标准的划分也存在一定漏洞。比如“假离婚”就无法判别，也有人担心央行征信系统可能因法律授权不足而带来的购房者家庭信息缺失的问题。不过总体而言，制度漏洞并未大到绝大多数人都能轻易越过的地步，而在中国的行政体制下，央行授权问题也并非很高的障碍。

　　综上所述，我们认为，对现阶段的购房者来说，很有必要重新部署自己的决策流程，曾经被广泛推崇的“梯度买房”策略或许将面临极大改变。

　　“一步到位”成为不愿意支付高昂利息成本的购房者的重要选项，又或者必须调整心态，买房不再过分追求宽敞，象香港、东京人一样，够用就好。对此，本刊后面还将有相关报道，敬请读者留意。

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