400万商用办公楼处置 入股VS租赁节税是关键

　　与朋友合伙开设新公司，自有办公房是作为资产投资入股，还是租赁给新公司按照市场价格收取租金？相信这是不少新老板们遇到的问题。其实，只需要做个税务筹划计算一下，再根据自己的实际情况，就可以找到满意的答案。

　　文/本刊记者 胡亚萍

　　东莞市民梁孝天这几天急得像热锅上的蚂蚁，眼见着与合伙开新公司的合作伙伴刘正坤签订合作协议的时间就快到了，可是对在这款协议中如何处置自己一栋市值400万元的商用办公楼，他还没有拿定主意：是做为资产投资入股，还是出租给新公司收取租金。

　　说起梁孝天和刘正坤，两人也算是老朋友了。两人从1999年因为一个房地产投资项目相识，继而相交，成为生意上的伙伴，一直以来，他们在房产方面的合作都挺愉快。直到三年前，刘正坤转为投资实业，梁孝天继续投资房地产，两人的合作才告一段落。

　　这两年，随着国家对房地产行业的多次调整，梁孝天觉得在房产投资上想赚钱是越来越难了，研究了一些国家相关政策后，梁孝天觉得自己不宜再做房地产投资，想全身而退。于是，他根据自己现有房产的情况采取相应措施：对购置时间较长的已有一定差价的房产，陆续出售；对于购房时间较短的、差价很小的一栋市值300万元的商用办公楼，考虑到出售将有较大损失，因此他决定暂不出售。同时，他打算将从房产变现的现金同刘正坤合伙投资经营实体。而此时，刘正坤也正准备上马一个新项目，苦于欠缺资金，两人一商量，恰如“想睡觉的人碰上个枕头”，便一拍即合。

　　经过协商后，两人计划投姿1000多万元设立一家服务型企业。其中梁孝天计划以房产变现可供使用的850万元现金设立新公司，并且计划控股新公司的90%股份，另外10%股份由刘正坤出资。

　　不久，刘正坤看了梁孝天的那处暂不准备出售的商用楼之后，觉得该楼地理位置和结构均较好，面积也较大，正适合作新公司的办公大楼，就提议梁孝天也能将这栋大楼也贡献出来，或是以资产入股，按照市值价300万元计算，入股后刘正坤自己也相应的增加投资，保持两人的持股比例不变；或是出租给新公司，按照市场公允价格收取租金，一年租金约100万元。

　　梁孝天仔细考虑了一下，预计新公司当年即可盈利，也想增加投入，所以觉得刘正坤的提议也挺合自己的心意，只是到底是出租还是入股，他还没有拿定主意，于是他请刘正坤给他几天时间考虑。

　　时间一天天过去，眼看约定的时间就快要到了，可是这栋商用办公楼到底是出租还是入股，梁孝天还是举棋不定。情急之下，他突然想起自己在税务所工作的妹夫章晓岚，应该请他帮忙拿个主意。

　　章晓岚听了梁孝天的介绍和计划，马上就明白的问题的症结所在，便笑着告诉他：“别急，其实这是一个很简单的选择题，说穿了，就是一个税务筹划问题而已。”

　　接着，章晓岚就这套房产问题为梁孝天量身定做了两套税务筹划方案。(按照当地企业所得税税率为33%计算。)

　　第一种方案，采用房产投资入股方式。即，以房产投资入股，按照市场价格300万元计算，根据相关房产税、企业所得税法规定，公司要缴房产税300×1.2%×70%=2.52万元(公司所在地规定按房产原值一次扣除30%后的余值计税)。同时，因为公司自有办公用房可少付年租金100万元(按市场公允价格计算)，相当于多获利100万元，扣除房产税后的利润＝100万元-2.52万元＝97.48万元，这部分利润扣除企业所得税后，即为获得的税后净利润＝97.58万元-97.48万元×33%＝97.48万元×（1-33%)=65.3116万元；而按现有政策，公司税后利润分红给个人股东还要依照“利息、股息、红利”项目缴纳20%的个人所得税，即65.3116万元×20%=13.06232万元，按65%股份计算梁孝天在该房产上的净收益为(65.3116-13.06232)万元×90%=52.24928×90%=47.024352万元。

　　第二种方案，采用租赁方式。即，将房产出租给公司，按市场公允价格收取租金，该房屋年租金100万元，按照房产出租管理法规和税法的相关规定(所在地城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%)，出租个人即梁孝天要缴房产税＝100万元×12%=12万元，应缴纳的营业税＝100万元×5%=5万元，城建税＝应缴纳的营业税×7%＝5万元×7%＝0.35万元，教育费附加税＝应缴纳的营业税×3%＝5万元×3%=0.15万元，这样一来，梁孝天为此要缴纳的个人所得税＝(租金收入-应缴纳的房产税-应缴纳的营业税-城建税-教育附加税)×20%×（1-20%)＝(100-12-5-0.35-0.15)万元×20%×(1-20%)=13.2万元，最后，梁孝天在该房产上的净收益＝租金收入-应缴纳的房产税-应缴纳的营业税-城建税-教育附加税-个人所得税＝100万元-12万元-5万元-0.35万元-0.15万元-13.2万元=69.3万元。

　　看完这两个方案，梁孝天一比较，很明显，采取租赁方式比采取投资入股方式多获净收益69.3万元-47.024352万元=22.275648万元，并且此时该房产由于是出租，有较多转让机会时，较易变现。而第一个方案投资入股的话，转让机会几乎没有，就更谈不上变现机会了。所以梁孝天就准备选择第二种方案。

　　这时候章晓岚按住了他的手，“你先别急，你先听我把话说完再作选择。”

　　章晓岚补充介绍道，根据国家扶持下岗工人再就业的有关政策，新办的服务型企业当年新招用下岗失业人员达到职工总数30%以上(含30%)，并与其签订1年(含1年)期限劳动合同的，经劳动保障部门认定、税务机关审核，3年内免缴营业税、城建税和企业所得税。如果梁孝天和刘正坤设立的新公司能够享受到这方面优惠政策，则前述分析就变为：

　　方案三，采用房产投资入股方式，因3年免缴企业所得税、营业税和城建税，房产税不变，依然为2.52万元，则税后净利润为100万元-2.52万元=97.48万元，如欲分给投资者，还要缴个人所得税97.48万元×20%=19.496万元，投资者净收益为(97.48-19.496)×90%=77.984×90%=70.1856万元。

　　方案四，采用租赁方式。这种方式下，出租个人税收情况与前述情况相同，梁孝天可以在该房产上获得个人净收益为69.3万元。

　　在这种情况下，很显然，投资入股方式比出租赁方式多获净收益＝70.1856万元-69.3万元=0.8856万元。不过，投资入股后，该房产就较难变现了。

　　梁孝天看了章晓岚前前后后的三个方案(方案二和方案四相同)，沉吟了一会儿，最终还是选择了第二种方案。他向章晓岚详细说出了自己这样选择的理由。

　　原来梁孝天认为虽然自己和刘正坤将要设立的新公司是一家服务型的企业，也完全可以做到招用占职工总人数30%以上(含30%)，并与其签订1年(含1年)期限劳动合同的，即可以达到享受国家扶持下岗工人再就业的优惠政策的要求，可以减免3年的部分税务，虽然在这种情况下，选择方案三，采用房产投资入股的方式的话，每年就可以比采用出租的方式多获利0.8856万元，由于该优惠政策可享受三年，所以一共可以多获利0.8856万元×3年＝2.6568万元。

　　但是梁孝天觉得不应该只顾眼前，而更应该从长远利益来考虑。从长远来看，选择第二种方案明显要比其它方案好的多。由于优惠政策只能享受三年，所以三年之后，第三种方案实际上就变成了第一种方案，这样一来，到第四年，采用第二种方案的话就比采用第三种方案多获益22.275648万元，就算是减去前三年没有采用方案三优惠政策的损失共2.6568万元，第四年也可获得收益19.61888万元，很明显，从第四年开始，采用第二种方案，将商用楼租赁给新公司，然后按照市场价格收取租金，是梁孝天获益最多的方案。而且采用这种方案，该房产又有较多转让机会，可以适时变现，就比采用以资产入股的方式灵活了许多。所以，尽管前三年选择方案三获益会更多，但是梁孝天还是毅然决然的选择了方案二。

　　听了梁孝天的解释，章晓岚赞许的点了点头。梁孝天心中的大石也终于落了下来。

　　最后，章晓岚提醒道，对投资者可使用的自有办公用房是作为投资还是出租，一定要根据实际情况在合理、合法和有效的情况下有选择。特别是在收取租金时一定要按市场价格合理确定，避免被作为关联交易调整。

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