工薪家庭长线多元理财 盘活房产18年圆梦

　　500万元不再只是出现在福利彩票特等奖单据上的天文数字！随着经济发展，薪金收入逐步提升，只要善于运用多元投资，500万元与我们的距离并不远。

　　文/表 井楠

　　专家/浦发银行广州分行 AFP袁中青

　　今日主角

　　董先生一家属于城市里典型的上有老下有小的工薪家庭。董先生本人是某大型国有企业的高级技术工人，38岁，年薪5万元(包括公积金)，各类保险齐全。太太是某大型百货公司的售货员，36岁，年薪3.8万元，基础保险也齐全。女儿6岁，明年上学。

　　由于董先生是父母家里唯一的儿子，其父母早年就已搬到广州来，跟随儿子媳妇居住，两位老人现共有退休金500元，另外可接纳董先生的妹妹孝敬的300元生活费；二老另有私人存款16万元，在清远仍有价值38万元的老住宅一套，现出租，月租金为600元。

　　董先生本人家庭存款9万元，基金3万元，全家住在早年单位分配的一套房改老房中，95平方米，楼龄超过25年，位于海珠区，现价值约80万元。请问如何实现500万元家庭梦想？

　　理财目标

　　家庭流动资产达到500万元是董先生的家庭梦想。

　　通过家庭财务分析诊断：董先生夫妇目前在广州属于年收入中等，家庭负担较重，自住房产楼龄较旧，面临父母的

养老金规划，孩子的教育金规划，家庭资产的投资规划和换房的四大规划。由于董先生面临赡养双亲，养育小孩的责任，家庭负担较重，风险承受能力和风险态度中等。因此，在做家庭资产组合配置时适当减少高风险资产的配比，以求在稳健的基础上达到增值，再配合积极稳健的投资品种。

　　建议董先生盘活家庭目前在异地收益极低的空置房产，投资收益高一些的其他投资品种，高度重视开源节流，预计在18年后实现家庭梦想。

　　财务分析

　　根据董先生目前的家庭结构和资产状况及收支情况分析如下：

　　家庭收入：目前董先生夫妇年收入共计8.8万元，父母年收入9600元，房租年收入7200元，合计家庭年收入10.48万元。

　　家庭资产状况：资产状况较好，目前没有负债，固定资产118万元，家庭存款25万元，生息资产3万元。家庭流动性比率过高。随着董先生收入稳步提高，应将空置房产盘活，通过投资增加收益。

　　诊断结论：家庭资产配置不当，资产的盈利能力不足，基本属于不善于投资人群。

　　预计夫妇工资年收入增长与年通货膨胀率(CPI)预计都为5%，

房价年均升值8%。

　　理财建议

　　第一阶段 6：4配置资产

　　围绕四大规划实现目标要分两个阶段。

　　第1至第10年属于家庭支出较大，承受风险能力较低，配置资产以保守稳健为主。这一阶段按无风险资产60.97%和风险资产39.04%的资产组合配置。附加房产置换出租产生稳定的现金流，“以房养老”。

　　1.建议董先生父母的储蓄16万元全部投资无风险资产，以保本增值为主要目标，5万元作存款，11万元购货币保本型基金。

　　2.做好风险防范措施后，考虑由于清远的房产租金年收入仅7200元，外地房产较难管理，租金收取不便，加上年收益才1.89%，建议董先生出售房产套现38万元后，在广州购买一套地段较好的二手楼用于出租，年租金收入为3万元，收益率可达到7.89%，将租金定期定投债劵型基金。

　　3.考虑家庭风险保障方面，建议董先生购买5万保额的子女教育金保险，以保障孩子的教育金刚性需求。

　　面临年老父母的养老风险，购买10年定期寿险保额30万元，受益人为其父母，保费合计年缴费3000元，调整后家庭收入9.76万元，将年支出费用控制在收入的52%左右，即5万元较为合理，准备4个月的月度开支为家庭应急资金，定活两便存款为1.8万元。预计每年盈余2.96万元定投偏股型基金，另外存款9万元一次性投入配置5万元

股票和4万元债劵型基金配置的投资组合。

　　第二阶段 以租代供购新房

　　第11年初，随着家庭收入和生息资产的增加，家庭抗风险能力增强。建议改善住宅条件，由于家庭无负债，可以适度利用杠杆，将房改房出售(按房价每年升值除折旧套现100万，购买新房价值120万元，首付90万元，公积金按揭贷款30万元，贷款期限10年，贷款利率为5.22，每年供款额为38568元)，可配置50万元购买公寓用于出租，年租金收入为4万元，以租代供自购新房。

　　按目前年房产升值8%，8年后出售。为加强家庭风险防范，董先生增加50万元保额的终身寿险。年家庭收入为9.76万元，房租收入7万元，合计年收入16.76万元，每年支出10.76万元，每年盈余6万元。第11年生息资产184.5万和出售旧房盈余资金20万元合计为204.5万元。调整投资组合，按无风险资产27.8%，风险资产38.95%，房产、黄金资产比例33.53%的最优资产组合配置。最终可在第18年末，董先生在56岁时达到流动资产500.29万元、拥有固定资产两套房产的梦想。