购房：加息了教你四招养两套房

　　买第二套住房，首付提高！但是你还想买，怎么办？

　　文/李月

　　2007年，中国人民银行一年内连续5次提高贷款利率，5年以上期房贷优惠利率由6.84%升至7.83%，房贷利率累计增幅达到14.47%。它虽然有效地遏制了中小投机者，但同时也加重了打算购进第二套房改善自住环境家庭的负担。

贷款基准利率调整表　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：年利率%

项目	调整前	第一次调整	第二次调整	第三次调整	第四次调整	第五次调整	累计提高
六个月以内（含六个月）	5.58	5.67	5.85	6.03	6.21	6.48	+0.9
六个月至一年（含一年）	6.12	6.39	6.57	6.84	7.02	7.29	+1.17
一至三年（含三年）	6.30	6.57	6.75	7.02	7.20	7.47	+1.17
三至五年（含五年）	6.48	6.75	6.93	7.20	7.38	7.65	+1.17
五年以上	6.84	7.11	7.20	7.38	7.56	7.83	+0.99

数据来源：中国人民银行

　　9月29日，中国人民银行再一次重拳出击，在其《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中要求，“对于已经利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。

　　对于借款人用银行贷款购买第二套以上房产(以夫妻为单位)的，新的政策无疑是枚重磅炸弹。通过5次加息，5年以上贷款利率已经累计提高0.99个百分点，现在首付相比以前提高了一成且贷款需采用上浮10%的贷款利率，第二套住房上浮的贷款利率对比调整前的5年贷款利率提高了约26%，如果是与调整前的优惠利率对比，则提高了约48%！

　　安家世行认为，对于贷款买房者来说，盘活现有资金是缓解房贷压力和降低成本的重点所在。

　　在人民银行连续频繁加息的背景下，一些商业银行推出了应对“高利率时代”的多种房贷金融产品，这些产品通过改变贷款还款方式及利率性质为客户开通了省息的“便利车”。

　　对于有计划投资第二套住房的人来说，适时地利用这些新品特征，以不同的策略供养房贷，无疑可以降低投资成本。那么，这些策略基本都有哪些呢？

　　双周供

　　不同于传统房贷以月为单位循环偿还贷款，双周供以两周为一个单位计算还款周期，每两周还款金额基本等于等额本息月供还款额的一半。在利率相同、贷款金额相同、贷款年限相同的情况下，双周供比月供支付的利息要少很多。

　　例如，某家庭通过贷款购买第二套房产，评估价为84万。其首付为34万，贷款金额50万，贷款利率8.613%(以7.83%为基准利率)，贷款期限20年。以双周供还款方式还贷客户可以提前3年还清贷款且节省利息比例超过18%。对第一套等额本息每月还款、第二套等额本息每月还款和第二套住房双周供还款的各项对比我们可以发现，虽然第二套住房贷款利率上浮10%，如果选择双周供还款方式，利息支出可以有效的降低。

首付（单位：万元）			单次供（单位：元）			利息总额（单位：元）
第一套住房等额本息	第二套住房等额本息	第二套住房双周供	第一套住房等额本息	第二套住房等额本息	第二套住房双周供	第一套住房等额本息	第二套住房等额本息	第二套住房双周供
26	34	34	3774	4375	2187	405707	549986	450000

　　紧贷松还

　　采用紧贷松还还款方式的贷款人可以选择一个较短的贷款期限来计算利息，以较长的期限来计算月供本金。其利息和部分本金在计息期限内分期偿还，计息结束一次性偿还剩余本金。如届时资金压力较大还可以延期。如果，预计收入在未来几年有较大的提升空间，建议选择这种还款方式。

　　以贷款50万，贷款期限为20年为例。选择紧贷松还5年，在贷款期限内按照5年的利率(8.415%)计算利息，但是按照20年期限来分摊。在期限内，每月还款额为4312元，5年末最后一期将剩余本金440132.25元一次结清。借款期间共支付利息198867.54元

　　选择普通的等额本息还款与选择紧贷松还五年末结清贷款的各项支付对比如下：

　　由此看出，用贷款购买二套住房，同样是5年内还清贷款，选择紧贷松还5年利率20年期限在月供、支付的利息总额及五年末一次偿还的剩余本金上面均比普通20年期5年末提前还款要省钱。

　　净值贷款

　　房屋净值贷款也是一种便于借款人随时盘活自己的贷款方式。此种贷款下，授信申请人以贷款人认可的住房、商用房作抵押或最高额抵押，向银行申请具有“合法用途”(购房、购车等)的单笔贷款或循环额度的个人授信业务。即，借款人可以1次贷款，N次用款，借款人可以将自己已经偿还的本金部分循环借出以供在银行许可的投资范围内进行投资取得收益。

　　贴息贷

　　此外，由于公积金利率上调幅度比商业贷款利率上调的幅度要小，同样是5年期以上的房贷利率，经过今年5次加息后，商业贷款利率为7.83%，而公积金贷款利率仅为5.22%。所以选择公积金贷款或者贴息贷也是一种优选。

　　贴息贷是指凡符合住房公积金管理中心贴息条件的借款人，由北京住房公积金管理中心根据借款人可以申请的贴息额度，按照商业性住房贷款与住房公积金个人贷款的利息差进行贴息。

　　如，李先生符合商业贷款额度60万、贷款期限20年的条件，同时，他也可以享受公积金贷款额度为50万元的贷款。这时，他如果想贷款60万元，就可以选择贴息贷款，即公积金贷款50万元执行公积金利率，商贷10万元执行商业贷款利率。按照等额本息还款法，这种贴息贷款，要比纯粹的优惠利率商贷，节省412.93元/月，累计节省利息99104元。

　　这样的房贷金融产品还有很多。建议准备购置第二套住房的你，根据个人资产情况及投资需求选择不同的房贷金融产品。

　　(作者系北京安家世行房地产咨询服务有限公司市场研究员)