房贷分期付款或胜于提前还贷

　　方利平

　　王先生几年前贷款买了一套房，如今贷款余额为30万元，剩余期限15年，手头盈余现金类资产有30多万元。王先生的房贷从明年1月起要执行新的利率。而5年以上贷款的基准利率已由年初的6.84%上调为目前的7.83%。

　　由于王先生之前获取的是下浮15%的优惠利率，如果以后央行不再加息，王先生贷款的实际利率从明年1月起将由目前的5.814%上调为6.655%，月供将由现在的每月2501.52元增加至2638.95元，15年下来利息将增24737.3元。

　　分期付款VS提前还贷

　　王先生可以采取以下两种方式进行

　　如用第一种方式，即王先生继续按等额本息的方式分期付款，则在余下15年里，每月支付2638.95元，还款总额达475011.47元，其中利息支出成本为175011.47元。

　　假设王先生的投资收益率为8%，用来投资的30万元，经过15年利滚利的复利增长后，投资收益有望达到651650.73元，扣除175011.47元的利息支出后纯收益为476639.26元。

　　如果王先生采取第二种方式，进行一次性提前还贷，以后将每月支付月供的2638.95元钱用于基金定额定投，在年投资收益同样为8%的情况下，15年后可获取913177.56元本息，减去475011.47元的本金，纯收益为438166.09元，比第一种方式少赚38473.17元。

　　如果投资收益率有望达10%，用第一种方式分期付款，则15年后的投资收益有望达到953174.45元，扣除利息支出成本后纯收益为 778162.98元。如果王先生采取第二种方式提前还贷，则15年后可获取1093766.52元本息，其中纯收益为618755.05元，比第一种方式少159407.93元。

　　如果王先生的贷款是

　　目前，5年以上公积金贷款的利率为5.22%，假设王先生继续按等额本息的方式分期付款，则每月还款金额为2406.9元，15年下来还款总额为433242.64元，其中利息支出为133242.64元。

　　如果王先生年投资收益率为8%，则30万元投资15年的收益为651650.73元，扣除利息成本，纯利润为518408元。如果王先生的投资收益率有望达到10%，则30万元投资15年，收益为953174.45元，扣除利息支出成本后纯收益为819931.81元。

　　但是，如果王先生采取第二种方式一次性提前还贷，以后每月投入2406.9元进行投资，在同样8%的年收益情况下，15年后纯收益只有399636.8元(832879.4-433242.64)，比第一种方式少118771元。如果王先生的投资收益率达到10%，则15年纯收益为997588.68-433242.64=564346元，比第一种方式少了255585.8元。

　　利用低息贷款融资可降风险

　　利用低息房贷进行融资，不但扩大了投资本金，而且提前进行投资，实际上可以起到降低投资风险的作用。

　　仍以王先生为例，假设其目前剩余房贷为30万元，现金资产30万元，月盈余2638.95元。如果王先生的理财目标是15年后资产达到200万元，则在提前还贷的情况下，如果每月投资2638.95元，则需保证年投资收益率达到16.254%才可以达到既定投资目标。

　　如果采取第一种方式进行还贷，借银行的30万元进行投资，则在15年里达到200万元的理财目标，王先生的投资收益率只需保持为13.482%，就可实现投资目标。

　　高风险才能带来高收益，年收益率为16.254%的投资品种，比年收益率为13.482%的品种显然要高。也就是说，为了达到同样的理财目标，在提前还贷的情况下，王先生需要冒较高的风险，获取较高收益率。

　　要考虑利息对比

　　按第一种方法操作的前提是:所获收益必须高于贷款利息。

　　假设王先生的年投资收益率为5%，低于贷款利息的6.655%，则用来投资的30万元，经过15年利滚利的复利增长后，投资收益也将达到323678元，扣除175011.47元的利息支出后，纯收益为148666.53元。

　　如果王先生采取第二种方式，进行一次性提前还贷，而且，以后将每月支付月供的2638.95元钱用于基金定额定投，在年收益率为5%的情况下，15年后可获取705362.16元的本息，其中本金为475011.47元，纯收益为230350.69元，比第一种方式多81684.16元。

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