以房养老会否水土不服：首个吃螃蟹者濒临夭折 (2)

　　估价难题如何破解

　　房产如何估价则是“以房养老”业务中涉及到的另外一道难题。

　　从某种意义上说，“以房养老”可以视作为住房按揭贷款的一个逆向操作，对于住房贷款业务来说，可以使用市场价格为参考，在扣除一部分风险因素后对于房产价格进行评估。但是按照逆向操作的想法来看，最合理的做法是以人口的平均寿命为基础，计算出若干年来的房产价格，作为房产定价的标准。“这一点在现实生活中很难操作，无论是房产管理机构还是保险公司都无法提供这样的经验数据，而且房地产市场的波动性较强，简单确定一个房产价格的年度增幅比率也无法为公众所认可。”某保险公司的工作人员告诉记者，“而且房产有折损，这部分折损又该按照什么样的比例来提取？”此外，人口预期寿命的延长也会给房产估值增加难度。

　　在目前已经成形的“以房养老”方案中，则试图使用房产现有价值来回避这一问题。如在南京留园公寓的“以房换养”方案中，要求订立协议的老人在南京市区拥有一套60平方米以上的住房，但是无论老人的房产价值为40万元还是80万元，老人所享受到的养老服务都是一样的。这种简单的“同质化”实际上是对财产处置的不公平，不为大众接受也势所难免。

　　上海公积金中心的内部试点方案中，老人可以通过把房产以市价的方式出售给公积金中心获得一笔房款，再按照市场租金的水平，一次性支付公积金中心10年的租金，剩余的资金则留作自行养老。但如果房产价格与租金价格上升，是否会考虑给老人一定的补助或是提高房产租金，则没有明确的规定。由于目前处于房产价格上升期，因此，这样的股价方案对老百姓的吸引力也有限。

　　老人房屋处置有分歧

　　对于房屋的处置不当，也是留园公寓方案试点失败的一个原因。在留园公寓所制定的方案中，尽管老人仍然保留对房屋的所有权，但是使用权必须交由留园公寓，老人需要搬至留园养老公寓，而房产则进行对外出租获取收益。

　　但对于大部分人来说，很难接受这样的处置方式。在海外的“以房养老”计划中，老人的房产虽然进行了抵押，但是老人仍然可以居住在原有的房屋中，也就是说自己的生活没有受到任何的影响。不过，老人去世之后房产交由银行或是保险公司来进行处置。

　　房屋的产权何时进行转让，现有的试点方案中存在着较大分歧。除南京留园公寓外，记者获悉，幸福人寿所推出的“以房养老”产品设计中，老人依然可以保留房产的所有权和使用权，抵押房屋可以自行居住。待老人身故之后，房产的所有权则交由保险公司所有。而在上海公积金中心的试点方案中，老人在签订合同时，就需要出让房产的所有权，然后以支付租金的形式居住在原有的房屋内。在老人身故之后，公积金中心将把房产以“廉租房”的形式出租给其它的困难老人。

　　但是，市场能否对上述两种方式有所认同？不少人的看法是，房屋毕竟是老人的一项主要财产，而且老人的寿命存在着较大的不可测性，如果“以房养老”的机构能够推出一些更加人性化的措施，会让这一业务更容易接受。比如，在加拿大，逆按揭采用的是个性化处理的方案，超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。较之“一刀切”地把

　　传统观念成为羁绊

　　“以房养老”是现有养老观念的一种革新，尽管不少老人都觉得这是一种理想的养老方式，但是实际愿意参与的人并不多。在中国，历来都是“养儿防老”的观念占据着统治地位；现代经济的发展和独生子女的增加，使得养老负担加重，是不争的事实。但是，中国人重视安身立命的家园的传统，让老人将自己的房子抵押给民间机构、银行或是保险公司，以换取养老费用的时候依然存在很多顾虑。大多数老人都表示，难以真正义无反顾地将舍弃“家园”，甚至觉得这样做有负于自己的子女。子女们在感情上也很难接受老人的遗产变成保险公司财产的现实。这些可能导致“以房养老”难以打开市场。

　　此外，对于推出这一业务的机构来说，也可能面临多重的风险。如现行政策中规定房产只拥有70年的使用权，超过70年将不拥有产权，或者需要另外补缴税收。在目前相关政策尚不明确的情况下，机构在房产的估值和处置都存在不可控制的风险，这也给这一业务的开展造成了困难。