加息后工薪阶层房贷理财法

　　今年以来，货币调控政策频出，央行分别于3月18日、5月19日、7月21日三次调高个人住房贷款基准利率。在频频加息的趋势中，工薪阶层房贷一族如何才能轻松理财，缓解个人还款压力，银行理财人士为此指点迷津。

　　稳健型

　　商业贷款提前还款省息数万

　　本月初，业内研究报告纷纷预计，今年第三季度CPI很可能再创新高，业内认为央行很可能再次加息。虽然每次调整的幅度不大，但由此引起的房贷客户每月还贷支出增加还是比较可观的。

　　经计算记者发现，目前，五年以上个人

住房贷款基准利率为7.38%，较年初上升了0.54个百分点，累计升幅近8%。以一笔金额30万元、期限20年的贷款为例，在银行给予基准利率下浮15%优惠的前提下，新利率下每月还款额是2196.81元，较今年初每月多支出79.58元。

　　由此银行理财人士分析说，"一旦贷款总是要付出利息，一旦加息就必须多支付利息。因此，减少利息支出的最简单、最稳健的有效途径就是尽早归还本金，以及尽力缩短贷款期限。目前，工薪阶层购房者通常采用提前还款，而忽略了努力减少贷款期限，如果既提前还款又减少贷款期限，双管齐下就更省利息。"

　　比如，工薪阶层的朱先生2005年8月购房，还剩贷款本金60万元，贷期还剩18年左右。原先每月还款4963元，共计应付利息为47.2万元左右。由于频频加息，现在打算每月增加还款额。首先采用第一种方法，月供增加，同时尽力缩短还款期限，争取在12年内还清贷款。

　　加息后，按照7.38%的年贷款利息计算，现在每月还款增加至6292元，如此12年后，共计需要支付利息为30.6万元左右。可以发现，共计可以节省利息16.6万元。对比的是，采用第二种方法，增加一定的月供，但是不极力缩短还款期限，仅仅计划在15年内还清贷款，那么每月需要还款5521元，15年后共计需要支付39.4万元的利息费用，则仅节省7.8万元左右的利息。由此可见，仅仅继续拖延了3年再还清贷款，就需要多支付8.8万元高昂的利息。

　　挑战型

　　还款理财两不误

　　捕捉投资机会

　　提前还款是减轻房贷还款压力的有效途径之一，但是与此同时，贷款者因此也将失去利用该笔资金进行投资的机会。那么有没有两全其美的方法，既能提前还贷减少房贷利息支出，又不会失去该笔资金流动性？

　　据了解，目前部分银行提供了这种可能。比如中行的"贷活两便"就能起到这样的作用。房贷客户只要将其月供扣款账户申请为"房贷理财账户"即可。"该账户存款余额超过协议约定的金额以上的部分，将被视作提前还贷，达到减少贷款利息支出的目的。如果客户对这笔资金有更好的资金投向时，如

股票、基金或购买其他投资产品，则可随时从账户中支取部分或全部存款。"

　　据介绍，"如此，可以最大限度地保证客户资金灵活性的同时，提升个人财富综合收益能力，同时还可以一定程度地降低还贷利息支出。"

　　比如，李先生在银行申请了一笔40万元人民币的住房按揭贷款，并申请了"贷活两便"。某天，他将30万元临时闲置资金存入房贷理财账户，银行将按照协议约定的相应比例计提13.5万元视作提前还贷，剩余16.5万元按活期存款计息，这样提前还贷的13.5万元每日少支出的利息，加上16.5万元活期存款每日的收益，其总和为27.23元。如此，临时提前还贷一个月，则可相应节省约600元的月供。而一旦有更好的投资方向，李先生可随时支取30万元闲置资金，用于投资收益更高的股票或者基金。

　　省心型

　　固定利率锁定升息风险

　　目前新一轮升息阶段，准备贷款买房的市民，可考虑尝试银行的"固定利率"房贷，因为浮动的贷款利率每年都可能有变化，而固定利率房贷可将5年左右乃是更长时间的利率，固定在一个稳定的水平上，这是当前人民币处于升息通道中较为省心、理想的贷款策略。

　　据业内人士透露，"近期利率上涨太快，央行频繁加息，同样给银行的固定利率房贷业务带来了很大压力。此次加息后，部分银行的某些网点固定利率贷款业务的审批进度已经放缓，银行也希望等到总部提高利息的通知后，再办理固定利率的房屋贷款业务。"这一变化透露出，在利息频频上涨的趋势下，对于工薪阶层而言，固定利率已经成为最实惠的选择之一，对于银行而言，固定利率房贷俨然成为颇有挑战性的贷款品种。

　　据业内分析，仅以一笔金额30万元、期限20年的贷款为例。先看浮动利率，按照当前的7.38%(5年期以上)的利率水平，在银行给予优惠15%的前提下，月还款额是2196.81元。如果把贷款方式改成银行的固定利率贷款，比如选择6年内固定利率贷款，按照相对应的利率标准，计算下来，在6年内，贷款人每个月还款额为2180.56元，贷款过程可省下利息为1170元。业内认为，"这样对于有提前还款打算的客户来讲，实际上就是享受了一个特殊优惠利率。而且这些只是按照利率不变的情况下计算的。浮动的贷款利率每年都可能有变化，如果央行宣布利率再提高的话，固定利率产品就更凸现其优势。"

　　对于最近这次的存贷利率调整，记者在部分银行网点的随机采访发现，市民对房贷利率的上调普遍比较关心，但不少人并不急着立即归还房贷，而是打算趁着股市行情好多"奋斗"一阵子。

　　机会型

　　公积金贷款无需急着还

　　需要提醒的是，目前房贷中用公积金贷款的部分，暂时不必急着提前还款。因为目前阶段的公积金贷款利率与五年期存款利率已经出现倒挂现象。

　　经过7月21日这轮加息后，记者了解发现建设部已经宣布上调个人住房公积金贷款利率，五年期以上从4.86%调整为4.95%。与此同时，加息后的五年期银行存款利率为5.22%，扣除5%的利息税后，五年期银行存款利率为4.959%。由此可见，目前的公积金贷款利率十分优惠。同时外界猜测年底前可能取消利息税，如果一旦成真，五年期存款利率将比公积金贷款利率高出0.27个点的利差，这意味着一旦取得公积金贷款的话，无须急着提前还款，即便是存银行也十分合算。

　　据银行理财师分析，此次利率调整后，5年以上期公积金贷款利率为4.95%，比同期商业贷款7.38%的基准利率低2.43个百分点，即便按照最优惠标准打八五折，仍有1.32%的利差。不要小看这一个多点的利差，同样20万元20年贷款，使用公积金贷款，20年下来，将比商业贷款节省3万多元的利息。

　　当然，目前阶段的利率倒挂现象很可能是暂时。随着未来再次而来的加息，公积金贷款利率的上调很可能会加大。因此房贷者需要珍惜目前这种难得的机会，尽可能地用足公积金贷款。此外，未来这种现象即便消失了，一般而言，提前还款的次序依然是以商业贷款为先，公积金贷款的相对优势地位很可能会长时间存在。

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