我国步入加息通道 理财专家支招房贷技巧

　　李佳鹏 马俊

    “又加息了！我应该怎样应对呢？是提前还款划算还是应该变更贷款方式呢？”在北京某公司工作的张小姐疑惑地问道。与张小姐面临的困惑相同，随着5月18日央行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率后，很多打算购房的消费者和已经购房的“房奴”们都在盘算着应对措施。

　　此次利率调整是自2004年10月29日央行上调利率以来的第六次加息，也是今年以来的第二次加息。近两年政府频繁动用利率工具对经济进行调整，体现了利率市场化的趋势，更表明利率已经处于加息通道之中，在未来利率还会继续调整的预期情况下，消费者应该如何选择房贷、又应注意哪些理财技巧无疑是众人最为关心的话题。就此，记者采访了北京房产中介“链家地产”和北京中原地产等业内人士并为消费者“量身定做”了相应的理财对策。

　　多次加息累计影响不小

　　加息对购房者来说，直接的影响就是月供的增加。对于此次加息，21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙说，对于消费者而言，此次加息每月还款额增加的并不多，影响不大。

　　他举例子说，以贷款30万元，期限为20年，按等额本息的还款方式计算为例，可享受下限优惠利率，加息前年利率为6.0435%，加息后年利率为6.12%，仅上涨0.0765%，每月月还款额仅增加13.28元。应该说，这样的成本增加对于普通自住消费者来说还是可以承受的。

　　虽然单次加息幅度不大，但央行在不到两年半的时间里已六次提高住房贷款利率，以最低优惠下限计算，累计利率上调幅度超过100个基点。业内人士表示，虽然每次加息幅度都不大，但六次加息累计后，其对购房者的还贷额的影响已经非常明显。以50万元20年贷款计算，还款额增幅在10%左右。

　　尽管多次加息累计影响不小，但多数接受记者采访的业内人士一致表示，此次加息绝非针对楼市。寇海龙分析说，央行在两个月左右两次上调房贷利率实属罕见。从目前来看，这主要是由于目前经济依然延续了传统的增长方式，固定资产投资增长还是异常强劲。通过利率的调整来平抑经济结构性过热，以防止经济冷热不均导致矛盾更加的突出。加之一季度，全国居民消费价格总水平同比上涨2.7%，尤其3、4月份更加突破了3%的警戒线，通货膨胀的压力非常明显的。为了控制通货膨胀率，抑制投资比例过快增长，使贷款成本增加，央行从而再次上调存贷款利率。

　　对于这种说法，北京

　　首次贷款可选固定利率贷款方式

　　尽管此次加息并非针对楼市，但多次加息还是让许多消费者背上了较为沉重的负担。那么面对频繁的加息，消费者应该如何理财呢？

　　对于准备贷款的购房者，金育松建议说，这部分消费者可以考虑固定利率贷款方式，因为与浮动利率相比固定利率可以锁定利率风险，适合求稳的消费者。

　　金育松介绍说，在银行宣布加息后，拥有定息产品的光大、建行等银行相继上调了固定利率，其中以光大银行最为优惠，五年至十年的固定房贷利率，基准利率由此前的6.45%，上调至6.66%；优惠利率由6.12%上调到6.18%。与浮动利率相比，光大固定利率的基准利率比浮动利率还低0.54%；优惠利率也只相差0.08%。例如，贷款30万元，期限为10年，在执行基准利率时，固定利率比浮动利率每月少还83元，优势比较明显；在执行优惠利率时，固定利率也仅比浮动利率每月多九元，二者相差无几。

　　“现在利率处于上升通道之中，央行还会根据经济运行情况，随时使用利率工具，在整体经济趋热的局势短期内难以改变的情况下，未来加息的可能性较大，购房者先行选择固定利率，可以轻松锁定未来利率上调的风险。”金育松说。

　　对比不难发现，固定利率定息的优势已经较为明显，但是由于大部分消费者贷款期限多在10年以上，而固定利率最长仅为10年，这样就限制了部分消费者对固定利率的选择。对此，业内人士指出，近期光大银行又推出了期限组合和金额组合固定利率贷款产品，延长了固定利率贷款期，从原先最长贷款期限10年延长至30年。这打破了固定利率只能贷10年的最长期限。

　　这位业内人士举例子说，期限组合可以选择“固定+浮动”，期限最长可到30年，前20年可选固定利率，后10年选择浮动利率；金额组合则是指一部分贷款本金执行固定利率，其余贷款本金执行浮动利率；灵活多变，近期贷款购房的消费者不妨关注这一新型房贷产品。

　　提前还款可选择气球贷

　　记者了解到，许多房贷客户都有提前还款的意愿，不会按照实际的贷款期限还款，比如贷款30年，可能在五年后便选择提前还款，一次还清，对于这部分有提前还款预期的消费者，金育松建议消费者可选择气球贷还款方式。

　　据介绍，今年2月，深圳发展银行推出了“气球贷”，此种贷款方式就是针对有提前还款要求的消费者而提供的个性化房贷。“气球贷”为客户设定五年的贷款期限，但是月供是按贷款30年的月供来还款，比如客户贷款30万元，申请五年期的气球贷款，可以享受30年期的低月供，每月还款额为1822元，比30年期的普通贷款的月供少104元，利息可节省15942元。

　　如果客户在五年期末不能一次性提前还款，深发展允许客户可以在不需增加任何费用的情况下获得该行的再贷款服务，即原本30年期的普通贷款，可以通过连续六次申请气球贷完成还款。

　　同样是30年的期限，气球贷享受的利率是五年期的低利率，即5.8905%，而30年期的普通贷款，其利率为6.12%，两者相差0.2295%；因此，在加息预期下，消费者提前还款的意愿往往比较强烈，而气球贷不仅符合提前还款的愿望，而且可以为贷款者节省部分利息。但金育松同时指出，气球贷虽然能够节省利息，但银行对客户的资质要求也比较高，比如房龄不超过10年，对客户的还贷能力审查较为严格等等。

　　已贷款消费者可考虑提前还款

　　对于已经贷款的消费者应该如何选择还款方式呢？北京中原地产三级市场部副总经理宫萍认为，对于这部分消费者而言，可根据自身财务状况考虑提前还款的方式。她说，提前还贷可以减少利息支出，但前提是资金比较充裕，因此消费者一定要量力而行，切忌盲目跟风。

　　记者了解到，一共有多种方式可供消费者进行选择。一方面，消费者可选择将剩余的全部贷款一次性还清，这样提前还款部分不用支付利息，但对个人资金要求较高，需有较为充裕的资金；另一方面，消费者可选择部分提前款的或缩短还款期限的还款方式。

　　金育松说，部分提前还款共有三种方式，一是将剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短，这样节省利息多；二是剩余的贷款每月还款额减少，保持还款期限不变，减少月供负担，但利息支出多于第一种还款方式；三是剩余的贷款每月还款额减少，同时将还款期限缩短，这样会节省更多的利息。与此同时，消费者还可选择剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短，这种还款方式月供增加，可减少部分利息，但相对较不划算。

　　与有大部分贷款未还消费者相比，对于只有小部分贷款未还的客户来说，加息的影响是最小的，即使每月还款额有所增加，但时限已不长，对日常生活以及未来的理财不会产生影响，对于加息可置之不理。但如果资金比较充裕，也可以考虑提前还款，节省利息成本。

　　对于消费者具体应该选择何种还款方式，宫萍说，每一种房贷产品都会针对不同的细分客户群体，不可能一种产品大包大揽，解决客户所有的问题。因此，消费者需要根据自身的还款能力、预期收入以及自己属于哪类置业群体等多方面做出理性的评估，制定合理的理财规划，选择最适合自己的房贷产品。

    相关报道：

    个人房贷进入战国时代 外资银行试水房贷市场

    我国利率已步入加息通道 理财专家支招房贷技巧

    揭密商业银行压榨购房客户的房贷陷阱