投资小商铺的几个窍门

　　□袁照沛

　　投资商铺与住宅不同，商铺主要通过出租获得收益，随着时间递增，商铺价值会因越“老”越值钱，租价也会水涨船高，十年前无人问津的商铺，十年后却有可能成为“天价铺王”。不过，如果您想投资商铺，必须具备两个条件：一是有充裕资金，因为一间商铺价值可能高于一套房子，且套牢资金时间长，资金不充裕的人最好考虑投资其他项目；二是要有“守业”耐性，商铺投资讲究长期回报，往往不是一二年就可以获得好收益，可能需要很长时间。对个人投资者来说，商铺风险不大，并且回报时间较长。

　　修炼“超前眼光”

　　您可能会看到某步行街铺位租金贵得惊人，但在此前几年乃至十年前该步行街只是一个肮脏的小市集。十年前无人问津的商铺，十年后却可能成为“天价铺王”！寻找商铺投资机会的关键，在于是否具有超前眼光。

　　投资旺地商铺当然会有好回报，但价格之高风险之大也非人人可以承受的。相反，地段一般甚至冷清的物业却因价值低廉、风险小，升值潜力较大。例如城乡结合部的物业，受城市化进程影响，无论

　　目前中国经济起飞，城市化进程速度在加快，商铺投资前景相当看好。当别人都盯着成熟旺地铺位之时，不妨多关注尚未“热”起来地段的“冷门”商铺。

　　面积不宜过大

　　商铺面积无所谓大小，但从租户经营层面及自身风险层面思考，面积适中为佳。例如，小饮食业、便利店、以及各种个体经营较能接受的商铺面积一般在50——100平方米，相对大面积铺面具有市场层面广、出租容易、租金较高、投资较小等优势，而且面向的是广大的中小经营租户，对个人投资者是较佳选择。

　　用途和结构很重要

　　投资商铺之前一定要了解清楚，物业是否有厨厕、可否做餐饮等行业，以清楚物业的用途，如果不能做餐饮，商铺长远收益一定会受到影响。商铺的内在结构也相当讲究，例如层高是多少，能否加装夹层（或者送夹层）。现在，很多首层商铺，层高都在5米以上，业主可自己加装一个夹层，于是一层变二层，二楼既可居住，也可用作办公室，对租户来说是最理想不过的了。很多开发商也会打出“卖一层送一层”以增加物业附加值。

　　出租比炒卖合算

　　投资商铺极少有“短平快”项目，从外国和国内大型商业开发展商经验借鉴得知，长期租金收益远远大于出售，其潜力就好比一只成长型的“基金”。

　　例如，一个50年产权铺位，原价100万，现值200万，转手即可赚取约90万（除去各种交易费用），但是，如果每月出租5000元，50年收益约300万元以上，比转手多赚100%，如果将租金年增长率因素考虑进去，收益会更高！

　　举一个真实案例，深圳华强北商业街，2000年之前，地铺门面租金50-100元/平方米/月，目前已经增长至350-500元/平方米/月，短短6年多增幅达5-7倍，到目前为止其成长率仍然强劲。出租与转让的利润比较，通过这个真实案例最能说明问题。